开发商更希望取消公摊

毛毛

买房人苦公摊久矣！

一般，洋房得房率85%，小高层80%，高层75%，超高层很多不到70%，购买一套户型120㎡高层房产，套内面积一般只有90㎡，而净使用面积更是不到80㎡。花了120㎡的钱，实际净使用面积不到80㎡，想想都觉着这钱花的有些冤。

于是许多买房的网友都希望取消公摊，尤其近年来，“取消公摊”的呼声越来越大！有的甚至把“公摊”的战火烧到了开发商身上。笔者以为其实相比于购房网友，开发商更希望取消公摊：1、不论是否取消公摊，公摊区域的成本都会计入房价；取消公摊，为开发商在户型设计方面留有更大发挥空间。

关于“取消公摊”，许多网友都进入了误区，以为“取消公摊”之后，只需要购买“套内面积”部分，一个公摊25%的户型，相当于省下了25%的购房成本，这也是网友呼吁取消公摊的主要原因之一。商品房房价：括土地费用、前期建设工程费、建筑安装工程费、小区建设配套费、企业管理费、营销宣传推广费、贷款利息、利润和税金等。看起来，这与公摊没啥关系，换个角度想，公摊的公共建筑面积与土地是不是都是开发商的成本，土地直接以“成本”数字形式计入，公共建筑面积直接以“空间面积”形式计入建筑面积。

对于开发商而言，不论是采用空间面积分摊计入到“建筑面积”之中，还是采用成本计入到房价之中，收益都一样。于是，有的小区建筑面积包含套内面积与楼栋公共区域分摊面积，而有的小区建筑面积包含套内面积、楼栋公共区域分摊面积以及小区公共用房分摊面积。

是否“取消公摊”对开发商收益几无影响，但由于大众期望“取消公摊”，“取消公摊”反而可以成为开发商营销噱头，利于销售！而且“取消公摊”之后，开发商可以光明正大的“偷面积”了。

一直以来，得房率都是“价格战”之外，较为吸引客户的“营销策略”。试想，两座邻近且品质、价格以及开发商信用度相同的高层小区，一个小区得房率75%，一座小区得房率85%，你又会选择哪个小区？显然更愿意选择得房率85%的小区。建筑面积100㎡，单价6000元：得房率75%，相当于套内单价8000元/㎡；得房率85%，相当于套内单价7059元/㎡。两者价格相差近1000元/㎡。

2014年前，开发商为了提高“得房率”，想方设法“偷面积”。有的开发商为了偷面积，设计户内夹层（在户型架构内封闭一个空间）；有的开发商设计超大设备层，用于业主后续改造为户内空间；有的开发商设计户内采光景，用于业主后续改造为户内空间。以上“偷面积”的设计漏洞，都被强制填平。

于是开发商又开始通过阳台“偷面积”。开放阳台计二分之一面积，近几年开发商都在追求超大阳台，一方面增加了户内采光面，另一方面提高了户内得房率，从销售业绩看，这种户型的确更受买房者欢迎。其实信阳中梁壹号院利用阳台“偷”面积方面做的就非常成功：其三室的户型中，最小的房间竟然也配置了阳台，交付后，业主基本都选择改造阳台，扩充户内使用面积。

如果“取消公摊”，在限制的建筑总面积指标中，开发商可以通过提高得房率，提高企业收益率。例如建筑面积1000㎡，若取消公摊之后，开发商户型设计的“得房率”75%与90%，就存在极大的收益差异：得房率75%，可售套内面积750㎡，单价5000元/㎡，总营业额375万元，得房率90%，可售套内面积900㎡，单价5000元/㎡，总营业额450万元，同样的建筑成本，总营收差额75万元，营收差20%。取消公摊之后，能够实现如此大利益，又有几家开发商不希望“取消公摊”？在户型设计方面，只需要通过不断优化“可售面积”，即可提高投资收益率。

来源：今日头条 溯源论