赵燕菁：地方政府须服从国家战略，将去库存作为重要目标

毛毛

“这次国务院保交房工作会议的重要性，怎样估计都不过分。”厦门大学教授、中国城市规划学会副理事长赵燕菁表示，央行终于站到了房地产政策的核心位置，这是宏观管理认知的一个巨大进步，表明高层判断房地产的本质问题不是建筑业、不是财政，而是金融，“这个意义我认为超过了会议提出的具体政策，若能得到快速、坚决地落实，宏观经济就有望快速反弹，重回高速增长快车道”。

5月17日上午，国务院召开全国切实做好保交房工作视频会议，会议强调了打好保交楼攻坚战的重要性，要求地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。这是高层首次表态鼓励地方政府向房企买房买地。

政策面的利好，直接带动了内地和香港房地产股延续上涨势头，大盘股指攀升。A股房地产板块星期五（5月17日）涨幅超过7％，20多只地产股涨停，上证指数午后大幅拉升，全天上扬1.01％。香港恒生指数收涨0.91％，再度录得开年以来的新高，因为房地产政策面连续利好，恒生内地地产指数当周累计涨幅逾14％。

值得一说的是，当天中午，中国人民银行一口气出台三项房地产金融政策：下调个人住房贷款最低首付款比例，下调个人住房公积金贷款利率，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

在下午随后召开的国务院政策例行吹风会上，中国人民银行副行长陶玲宣布，央行将设立3000亿元保障性住房再贷款，引导金融机构支持地方国有企业收购已建成未出售商品房，用作保障性住房，会带动银行贷款5000亿元。

作为部署、推动和协调保交房工作的重要部门，住房城乡建设部副部长董建国在吹风会上强调，我们将齐心协力、狠抓落实，集中力量、集中时间打一场保交房攻坚战。

对于落实保交房工作及房地产行业发展需要注意的问题，赵燕菁在接受中国房地产报记者采访时建议：这是一个全局性的战役，所有部门和地方利益必须服从国家战略，地方政府必须尽快取消不合时宜的限购、限贷政策，将去库存作为本地政策的重要目标。

中国房地产报：国务院这次会议提出，“相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”，这个变化有什么深意？

赵燕菁：结合此前自然资源部以存量住房去化率为标准限制政府供地的政策，央行支持地方政府收储市场上的库存商品房政策，表明住房政策已经从过去的“放量压价”转变为“限量保价”。一旦房地产恢复流动性，金融危机解除，国家就会腾出足够的资源通过加大保障性住房满足真正居住的刚性需求，实现市场与保障双轨并行的战略意图。

中国房地产报：会议再次强调压实地方政府、房地产企业、金融机构责任，有力有序有效推进保交房各项工作，对这个问题您怎么看？

赵燕菁：这是一个全局性的战役，所有部门和地方利益必须服从国家这一战略。首先地方政府须尽快取消不合时宜的限购、限贷政策，将去库存作为本地政策的头号目标。在充分保障的前提下，房价高一点不是坏事，允许购买多套房也可以为保障房融资。那些不能制止房地产市场下滑的城市，可以问责。

特别是头部城市，它们是房地产市场的风向标，只要北上广恢复房地产市场流动性（二手房市场交易量），房地产市场就会复苏。因此，地方政府要克服为了还债、拉动地方固定资产融资，而在市场上新增供地的冲动，要把国家部署置于地方利益之上。特别是要避免通过新增房地产为城中村改造、城市更新融资的政策变相扩大商品房用地供给，绝不能搞国家在去库存，地方却借机卖地的短视行为。

城中村改造、城市更新要以业主自主更新为主，要尽快纠正地方政府大包大揽、成片改造、靠卖地平衡债务的错误做法。房地产企业要更精确地发现、定位改善性需求，让改善性需求作为接盘存量的主要需求。同时要利用这次机会尽快转型，从重资产转向轻资产，将协助存量资产保值、升值作为新的业务方向。

房地产要像手机、汽车那样，让住宅不断迭代、升级，避免房地产增量减少可能导致的上下游产业萎缩，保住建筑业相关的大量就业。要将存量住宅视作扩大内需的载体，在满足居民不断增加的需求的同时，实现存量物业的保值升值。金融机构也要将为房地产融资转向为居民自主更新融资，抓住增长转型的机会创造新的金融产品，实现金融业的升级和扩张。

在保交房方面，国家有关部门要负起更多的责任。由于地方政府财政困难，加上不能通过卖地融资，多数城市难以完全靠自己的力量保交房、回购过剩商品房，只有国家有足够的金融工具完成这项工作，因此要对保交房、回购物业所需的资金规模有充分准备。只要房地产恢复流通，资产的升值抵消为此形成的负债应该没有问题。建立专门的资产公司盘活回购的物业，最大可能减少资产损失。

中国房地产报：央行将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，这个资金量会发挥什么样的效果？

赵燕菁：保障性住房再贷款的重要性，在于建立了一个将剩余商品房转向保障性住房的政策通道。通过这一通道，国家可以把市场上巨大的剩余商品房源源不断地转向保障房市场，一举两得，同时解决了去库存和增保障两大战略目标，避免了银行相关贷款减计导致的缩表，是一个非常聪明、高效的资金使用方式。

需要说的是，3000亿元的资金相对于房地产库存还是太少，地方政府不能卖地后财政定会捉襟见肘，中央财政可以利用通缩发行超低息长期国债，再通过央企直接购买TOP50城市的存量商品房，通过万亿元级的资产回购，不仅可以迅速恢复房地产市场的流动性，甚至有可能历史性地解决“居者有其屋”这一千年难题，完成足以与脱贫相媲美的伟大工程。

中国房地产报：为了稳定市场，央行还将首套住房最低首付款比例调整为不低于15%、二套不低于25%，以及下调利率，这个加杠杆式的调整将对市场产生多大影响？

赵燕菁：鼓励首套房消费是正确的，但本轮商品房出清主要不是靠首套房这样的刚性需求，而是已经有多套房的改善性需求。对这类需求而言，首付多少并不重要，产品的种类更加重要。要放开豪宅、别墅这类产品的政策限制，减少配建保障房这类条件，能否设计出改善性住房需求的产品，比增加或减少一点首付款更重要。要学习新加坡模式，让高净值需求都能在本市买到高流动性的资产；头部城市还要针对全球富豪的需求，提供高质量的产品满足离岸人民币回流的需求。对于大部分首套房的刚性需求，可以引导其转向保障房，通过“先租后售”让初创家庭获得轻资产启动。

来源：中国房地产报 中房报记者 李叶 北京报道