曾喊出“千亿规模”的电建地产为何掉队了

毛毛

电建地产及其现任掌舵者正面临着巨大压力。

5月10日~5月11日，电建地产在北京山谷召开了内部会议，公司党委书记、董事长王海波，党委副书记、董事、总经理李端，外部董事张维荣、唐定乾、王宏生、路玉武，党委副书记、工会主席、职工董事武琳出席会议，党委委员、总会计师、总法律顾问、首席合规官廖红云，党委委员、副总经理潘春雨，董事会秘书、办公室/董事会办公室主任杜孟官，总审计师、审计部/监事会办公室/追责办公室主任、职工监事刘筠等高层悉数列席，探讨公司预算资金安排、风险防控、盘活存量等议题。

严阵以待的内部会议背后，是电建地产急需扭转的业绩颓势。

不久前，电建地产发布了财务数据，2023年公司营业收入仅173.66亿元，同比2022年的377.78亿元大幅下滑，降幅达54.03%。更令人担忧的是，这一年，公司净利润亏损12.45亿元，归属母公司净利润也亏损了6.71亿元，较2022年9.47亿元的净利润和1.51亿元的归属母公司净利润，降幅分别为2314%和5443%。

由于这是王海波出任电建地产董事长后的第二个财年，不少人将由盈转亏的财务数据与这位过去没有地产开发经验的“一把手”联系在一起。不过，记者注意到，在同样由王海波掌舵的2022年，电建地产则实现了营业收入和净利润的双增长。

拉长时间维度观察，从难圆的“上市梦”到搁浅的“千亿计划”，电建地产近20年的发展历程一直难言顺遂。在房地产市场深度调整的背景下，那些踏错的步伐和积攒的问题也正快速反映在当下。

掌舵者的更替

2021年11月11日，电建地产董事长由夏进变更为王海波。

彼时，57岁的夏进还未到退休年龄，对于这次掌舵者的更替，电建地产方面并未有过多解释。但作为电建地产过去数年的灵魂人物，夏进的提前离场一度引发业内讨论。

在讨论中被提及最多的是，夏进主政期间的电建地产和一个私企合作开发的鸿瑞西峰项目。据公开资料，这一项目拿地3年首次开盘时，只卖出1套房。2020年6月，鸿瑞西峰还发生了施工塌方，直接造成一名工人死亡。事故调查组给到的结论是：杜绝不依照方案野蛮施工行为。

由于王海波此前并没有地产开发经验，他的“接棒”出乎很多人预料。

梳理王海波的履历可见，他在中国电建集团的资历十分深厚。

王海波生于1971年，拥有硕士研究生学历和教授级高级工程师职称。曾先后任河南电力安装公司团委副书记，河南第二火力建设公司离退休工作部部长，河南第二火电建设公司登封工程项目部副经理，河南第二火审建设公司新乡豫新工程、鹤壁工程项目部经理，河南第二火电建设公司工会主席，河南第二火审建设公司副总经理、总经理等职。

不到50岁，王海波便被升任为中国电建集团河南工程公司总经理，直到后来被提拔为董事长，王海波为中国电建集团驻守河南已有数十年。

从电建地产角度看，王海波上任后动作很快。

2021年12月，王海波专程来到河南工程公司，与曾经的老部下商谈了加强体系内部合作的事宜。此后，他又拜访了3家河南本土房企——东方今典集团、郑州金桥置业和建业集团，寻求合作和相互借力。彼时，建业集团董事长胡葆森称，双方具有天然的互补性，合作是大势所趋；郑州金桥置业董事长崔红旗也表示，希望金桥置业与电建地产优化存量、做大增量。

2022年2月~3月，王海波还赴成都、南京等地考察调研，旨在探索项目拓展。

值得一提的是，2022年5月，电建地产的总经理由薛志勇变更为李端。短短半年时间，电建地产董事长、总经理都实现了更替。

王海波和李端到任电建地产后的首年表现并不差。

根据克而瑞发布的2022年房企销售排行榜TOP200榜单，2022年电建地产的权益销售金额为429.6亿元，排在榜单第31位；全口径销售金额更是达685.1亿元，排在榜单25位。排名较2021年分别上升了30位和29位。

同年，电建地产的营业收入和净利润也实现了双增长。2022年，电建地产营业收入377.78亿元，同比增长28.73%；净利润9.04亿元，同比增加119.95%；归属母公司净利润1.34亿元，同比增长70.58%。

在2023年3月，电建地产还发生了一件大事。经过1年多时间的等待，中国电力建设股份有限公司（以下简称“中国电建”）将电建地产100%的股权，最终转让给了母公司中国电力建设集团。

从上市公司中国电建剥离出来后，电建地产直接变为中国电力建设集团的一级子公司。

掉队与追赶

想要剖析电建地产的现在，必须了解它的过去。

成立于2005年的电建地产，是国资委批准的16家以地产为主业的央企之一。彼时，与它一起的还有保利发展、华润置地、招商蛇口等，如今这些“同班生”早已发展为行业巨头，电建地产则一直不温不火，没有太强的存在感。

电建地产并非没有努力过。

早在2015年，电建地产就喊出“2020年销售额进入行业30强，央企地产前5强”的口号。

为了实现规模的增长，电建地产从2014年开始了一系列布局。这一年，主做住宅开发的电建地产走出重要一步，通过控股上市公司南国置业，尝试向商业地产、文旅地产、产业地产等多元化业务转型。

一番操作之后，电建地产的销售规模的确实现了成倍增长，但目标却仍难以实现。

克而瑞数据显示，2015年，电建地产在中国房企销售排行榜上排名49，销售额为202亿元。到了2018年，尽管电建地产销售额增长到404亿元，但在激烈的市场竞争中其排名已跌至第69名。

或许意识到不能一味追求排名的靠前，到2020年上半年，电建地产又定下了冲击千亿元规模的“小目标”。此后，曾经拿地谨慎的电建地产风格突变，仅在2020年11月拿地金额就高达200亿元，超过2019年全年拿地总额。

即便如此“狂奔”，电建地产仍未达成理想中的业绩。数据显示，2020年，电建地产销售额为657亿元，距离千亿元规模差了近30%，彼时，央企地产中前5强门槛是2237亿元。

销售规模还未达预期，电建地产的营业收入和净利润却先进入了下滑通道。2020年，电建地产实现全年营业收入217.9亿元，同比下降6.4%；净利润为4509万元，同比减少65.04%。

虽然此后2年电建地产数据上实现了营业收入、利润的双增长，但基数都不是很大。与此同时，逆势扩张的弊端也开始显现。

2021年12月，《关于济南电建洺悦府项目问题整改事宜的反馈》一文流传于网络，细数了电建地产开发的电建洺悦府项目存在设计缺陷、施工质量缺陷以及小区配套规划缺陷等方面的问题。

2022年10月，有媒体在报道中称，电建地产进入重庆开发的第一个楼盘电建洺悦府出现“楼裂”的情况。“目前为止，电建地产在重庆至少开发了5个项目，分别是江北大石坝的洺悦府、巴南鱼胡路的洺悦城、沙坪坝西永的泷悦华府和大学城的洺悦芳华、九龙坡彩云湖的洺悦国际等。但这些洺悦系们，爆出纠纷的几率颇高。”

2023年5月，有报道称，由京能、电建地产联合开发的“京城红盘”旧宫洺悦湾项目因质量被业主投诉。有业主向媒体表示，该项目存在货不对板、施工未完成以及系列质量缺陷。

关于其开发项目质量问题的类似文章还有很多。

王海波也意识到了上述存在的问题，在电建地产2023年年中工作会议上指出，公司经营改革发展存在5个方面的突出问题，一是公司可持续高质量发展面临前所未有的挑战；二是交付力提升工作仍然存在不少共性问题；三是库存去化压力大；四是非主导操盘项目业绩指标缺口较大；五是工作作风问题持续存在。

进入2024年，电建地产业绩颓势仍在持续。2024年第一季度，电建地产营业收入仅为5.52亿元，同比下降43.03%；归属母公司净利润亏损5.13亿元，亏损继续扩大。

“失意”的“联姻”

说起电建地产的发展历程，与南国置业的“联姻”也是绕不开的话题。

南国置业是武汉一家以商业地产为引导的综合性物业开发企业，成立于1998年7月，2009年11月在深交所上市。

2012年，电建地产收购当时南国置业实控人许晓明兄弟两分别持有的武汉新天地100%股权、南国置业8%的股权后，持股比例达到29.75%，成为南国置业第二大股东。

随后不到两年时间，电建地产陆续对南国置业的股份又进行了收购。到2014年，持股比例上升至41.14%，成为第一大股东至今。原南国置业老板许晓东兄弟，则借势陆续套现退场。

2016年，南国置业原董事长许晓明卸任，由电建地产党委书记薛志勇接任，并在此后逐步完成高管团队的更新。

彼时，电建地产希望借南国置业的上市公司身份打开资本市场通道，改变电建地产此前以住宅项目为主的单一业务模式。南国置业也渴望借助电建地产的央企资源，提升项目获取能力和资金实力走出武汉，实现全国化发展。

从业绩层面来看，两家公司的磨合并不理想。

南国置业被电建地产纳入后，业绩开始不断跳水。尽管营业收入从2014年的26.47亿元上涨至2022年的98.19亿元，但却出现了增收不增利甚至亏损的情况。2018年~2022年，南国置业营业收入分别约为40.31亿元、63.69亿元、40.25亿元、32.73亿元、98.19亿元；归属母公司净利润则分别约为0.84亿元、-3.55亿元、0.2亿元、-11.15亿元、-8.67亿元。

到2023年，南国置业的营业收入已降至10.59亿元，远低于被收购前；其归属母公司净利润亏损也扩大至16.93亿元。2024年5月16日，深交所向南国置业下发年报问询函，要求其对连续亏损的原因，未来持续经营能力是否存在重大不确定性等作出说明。

电建地产的2023年度报告显示，南国置业负责的商业地产板块，也成为其业绩的一大拖累。

这份报告称，电建地产商业地产板块的业务主要由子公司南国置业负责。2023年度，商业地产板块实现营业收入10.59亿元、营业成本16.42亿元，营业收入较去年同期下降 89.22%，主要系上年同期南国置业并表的南京、深圳、重庆的房地产项目交房结利，本期房地产结利项目减少。

这一年，电建地产住宅板块的毛利率为5.54%，商业板块则出现了负毛利率，-55.03%的毛利率让人堪忧。

2024年1月，南国置业在湖北省武汉市、荆州市、襄阳市开发的商铺项目，还被业主反映称，“售后返租”失约、存在虚假宣传。

除了业务上的磨合不利，电建地产的“上市梦”也一直没能实现。

2020年6月，电建地产宣布南国置业将吸收合并电建地产，通过“反向收购”让电建地产实现曲线上市。2021年9月，双方突然宣布交易终止，给出的理由是宏观环境的变化，继续推经后续程序的条件有不确定性。

要“过紧日子”

除了上述“历史遗留”问题，电建地产2023年的亏损还与其存在的较大额应收账款及其他应收款有关。

2023年，电建地产的应收账款高达12.11亿元，比2022年的3.39亿元增长了257%。其他应收款也达到了209.92亿元，虽然同比有所下降但仍保持较大规模。这些款项的坏账准备计提也进一步加剧了公司的亏损情况。

在债务方面，电建地产同样面临不小的压力。

2023年，电建地产短期有息负债合计86.16亿元同比增长了30%其中1年内到期的应付债券增幅更是高达493%。这使得公司的现金短债比从2022年的1.25下降至1.15资产负债率也从2022年的71.68%增长至2023年的74.39%。进入2024年一季度资产负债率更是进一步增至75.12%。

解决现存的难题，并非一朝一夕的事。

在这次内部会议上，王海波从6个方面对下一步工作提出了要求：一是要进一步拓宽沟通渠道，更好发挥外部董事决策、咨询、监督等作用，促进董事会定战略、作决策、防风险作用有效发挥；二是加大与集团主管部门沟通工作力度，积极为公司改革发展争取政策支持；三是要加强预算引领，坚持以收定支，根据经营实际动态调整匹配预算；四是投资要坚决落实丁焰章董事长调研指示精神，坚守投资铁律，确保“做一成一，一次成优”；五是要将“过紧日子”要求落实到各项工作中，厉行节约，勤俭办企；六是要紧紧抓住对公司全年业绩具有支撑性作用的重点项目发力，确保完成全年目标任务。

电建地产不是第一个提出“过紧日子”的央企开发商。

去年1月，同为央企的中国金茂举行内部会议时就曾表示，要坚持过苦日子，一个铜板掰两半用，一切费用皆可降。2023年，中国金茂出现了上市后的首次亏损，亏损额度达68.97亿元。

过去一年，同样出现亏损的央企开发商还包括中交地产、远洋集团和五矿地产等，分别亏损了16.73亿元、211亿元和9.2亿元。

来源：中国房地产报 中房报记者 李叶 北京报道