专家易宪容称房地产市场调整至少需要6至10年，能否让他...

毛毛

今天看到经济学家易宪容在接受《每日经济新闻》记者专访时表示：“房地产市场调整至少需要6至10年，主要是因为现在市场预期发生了根本性变化”。同时还提出一个观点，即“一个地区人均收入在中位数的居民用5年或6年的收入就可以买房，这是比较合理的”。

正值元旦佳节，看到经济学家这个观点，还是想说上几句。

一，收入中位数居民用5年或6年的收入就可以买房，这是一个美好的愿望。基于历年来的房价与收入的关系，基于货币、就业等原因，他这个愿望，可能也只是一个美好的愿望。至于实现的周期，套用周星驰的一句台词就是“一万年”。

二、房地产市场调整至少需要6至10年，这个观点同样值得关商榷。至于什么原因，我就不列举了，至少，从他历次对房地产的主要观点来看，基本上都没有正确过。这一次也不例外。

比如，2005年3月15日，央广网采访当时还称之这“中国社科院易宪容博士”就说：

房地产有泡沫。

给出的三个判断指标就是：房价收入比、房地产投资与房价增长速度的关系、商品房的空置率。以他列举的商品房空置率为例，他说“2004年11月末，全国商品房空置面积为9985万平方米，如果购房者购房后没有出租与出售等待机会的住房计入空置率，住房空置率一定会出奇之高”。同时还列出当时的房价说，房价太高了，远远超过国际国际惯例中的房价收入比在3－6倍这个区间。

请大家注意，说这个观点的时间是在2005年3月15日，当时的全国商品房平均销售价格2759元/平方米，上海北京西路的国际丽都城房价为2.6万元/平方米。

现在呢，房价是多少？

据国家统计局统计，2022年，全国的平均房价为9814元/平，是2005年的3.56倍。

上海北京西路的国际丽都城现在的房价为13万元/平方米左右，是当时的5倍。

如果各位当时听了专家易宪容的观点，当时有实力买房需没有买，现在是什么样的感觉呢？

如果当时的判断搞错了，再来看一看他在2018年对房地产的判断。

2018年11月13日，易宪容发文指出：

从1-9月的销售额上来看，中部地区增速22%，西部地区高达26%，这说明房地产的繁荣还在继续，所以房地产市场远未到所谓的“拐点”。

易宪容在文章之中指出，从成交量和房价、销售额的增速水平这两个观察房地产市场繁荣度的指标来看，尽管p楼市成交确实逐步在下行，杭州、成都、西安等热门城市的住房成交周期不断拉长，也不应该被看作是走弱信号，房地产市场远未到所谓的“拐点。同时还列举了碧桂园、恒大当年的三季报说，增速20%以上，更不可能表明房地产迎来拐点。

事实上呢，2018年正是房地产的高峰时期，他所列举的恒大、碧桂园现在怎么样了，大家都清楚，我也不列举了。

说到此处，在文章结尾处谈一谈专家们为什么容易出错。个人觉得有两方面的原因：

一是过于迷恋统计数据，仅仅数据上来分析，却不知道数据只能代表过去，并不能证明现在和将来。

二是深入一线调研少了，很多专家根本就没有去过一线调研，或都说调研也只是走个形式，喝喝茶、聊聊天就完成了。然后在有暖气的房间迅速拍拍脑袋，一篇大气磅礴的文章就出来了。

建议专家们，看看二手房，走走售楼部，也许就不会再有离谱的结论了。就不会在18年前说房地产有泡沫，5年前说的繁荣还在继续。

（来源：今日头条 房价大数据）