从“限购”松绑、价格战，到新“地王”，10个关键词解锁...

毛毛

2023年即将结束，广州楼市经历了艰难的一年，市场呈现“高开低走”的态势。

年初，市场成交量走高，3月一手房成交量超过1万套，恢复高位水平，一度给人以市场复苏的错觉。然而，“小阳春”过后，市场急速降温。更加严峻的是，成交量数据逐渐下滑，特别是在7、8月份，情况尤为困难，即便降价也似乎无济于事，市场普遍期待政策的出台。

直到8月底，政策“风暴”终于来临。广州宣布首套房“认房不认贷”。9月20日，广州发布楼市新政“组合拳”，并打响一线城市限购松绑第一枪，带来了“金九银十”的热销。可惜好景不长，10月中下旬开始，新政利好的短期效应逐渐消退，市场陷入了“价格战”。

在这辞旧迎新之际，值得我们回顾一下2023年广州楼市的关键词，看看有哪些事件深刻地影响着广州楼市的发展格局。

“限购”政策松绑

9月20日，广州发布楼市新政，将黄埔、番禺、花都和白云四镇从限购范围中剔除。广州成为第一个松绑限购政策的一线城市，也是力度最大的一个。值得注意的是，这次调整标志着广州自2010年实施限购政策以来，经过13年的时间迎来了第一次松动。

其中，番禺成为最大的受益者。10月广州成交量TOP10楼盘中，番禺楼盘占了6个。11、12月番禺仍然保持一定的市场热度，限购解除释放了大量的购房力，包括刚需、刚改，甚至长期投资保值需求。

点评：“限购”的南沙受到10000点伤害。

首套房“认房不认贷”

8月30日，广州成为第一个官宣“认房不用认贷”的一线城市。

明确居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

“认房不认贷”政策在“卖一买一”环节带来了一系列好处，包括降低首付、提高杠杆比例、降低利息等。

点评：网友表示“首付是降低了，但月供还款压力增大”。

“新地王”诞生

广州土地拍卖不设限价后，12月29日，海珠区琶洲西区AH040331地块，在经历了4小时共计85轮激烈的角逐后，最终由越秀地产以总价约22.7亿元成功竞得，折合楼面价75670元/平方米，成为广州“新地王”。

此前的广州“地王”是广州城投于2020年3月拿下的越秀南地块，楼面价64576元/平方米。今年，广州楼面地价TOP10榜单已刷新5次。截至目前，榜单的最低门槛已经超过5万元/平方米。

点评：明年“豪宅大戏”即将上演。

首提“房票安置”

所谓的房票安置，就是征收人将计划安置的房屋转化为货币，以房票形式出具给被征收人，由被征收人自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房（住宅、商业、商办、工业和车位）的一种房屋安置方式。政府收储、统筹做地和“三旧”改造等不同模式下的广州城中村改造项目均可采用这种安置方式，但房票使用期限最长不超过24个月，且原则上要在本辖区内统筹兑换安置。

为了鼓励村民采用房票安置，广州给出了不少优惠政策，包括给予2%至5%的政策性奖励和3个月的临迁费，享受税收减免优惠，使用房票所购买的商品住房不计入家庭限购套数，超过使用期限可兑换现金，名下已有一套商品房的村民还可将房票转让给符合条件的第三方等。

点评：定向制造和输送购房需求。

一手房“价格战”

从整个广州一手房市场来看，年底降价力度达到了巅峰。核心板块出现了一定程度的泡沫，迎来了阶段性的见顶，多个楼盘有3%~10%的价格让利。郊区盘降价幅度甚至超过15%，并继续加大渠道奖励力度。

开发商“以价换量”触动成交，但效果逐渐减弱，尤其进入12月，虽然部分项目收获了比较好的成交，但同时也加重了市场的观望情绪，导致整体市场的来访量及成交量下降。

点评：价格没有最低，只有更低。

二手房“越卖越多”

挂牌房源越卖越多，成交周期越来越长，议价空间越来越大，已经成为近年来广州二手市场的三大特征。

从3月开始，贝壳APP上的二手房挂牌数量基本维持在14万套以上。尤其是9月20日后，随着广州二手房增值税免征期由5年降至2年，天河牛奶厂板块、荔湾广钢新城板块，以及黄埔多个板块的次新房源争相上架。

其中，一部分购房者是出于改善置换的需求，进行“卖一买一”的操作；另一部分是前期高位进场的炒家纷纷离场；还有一部分人则持有试探心态，不急于出手。

点评：二手房业主心态崩了。

户型使用率100%

《广州市建筑工程容积率计算办法》新规出台，未来将有更多使用率超100%的新房出现。新规亮点包括：

1.住宅的半开敞空间，如入户花园、生活阳台等区域的面积总和，可以占到套内面积的20%，开发商能“偷”的面积将会更大。而在此之前，这个比例是15%。

2.住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米。其中，还允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，将不限制进深。对于“高品质生活区”，半开敞空间比例还能适当提高。

3.对于套内建筑面积超过144平方米的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高基准值由原6米放宽为7.2米。

点评：使用率8成的二手房怎么破？

城中村改造全面提速

2023年广州城中村改造全面提速，对改造项目实施全周期管理。自年初首批城中村改造项目开工活动以来，广州市新批复文冲东、庙头村、湖中村等城中村改造项目13个，里仁洞村、车陂村、火村二期等改造项目先后取得新进展，2023年共新开工12个城中村改造项目。

截至11月，广州新批复旧厂改造项目36个、用地面积102公顷，新开工旧厂项目6个。持续推动老旧小区改造提档升级，2023年老旧小区开工121个项目、完工47个项目，惠及30.4万人。新开工旧城混合改造项目2个。

点评：积极稳步推进城中村改造，实现广州高质量发展。

昔日“广州第一民企”溃败

5月7日，广州市公安局黄埔区分局官方公众号发布的案情通告显示，该分局已依法对雪松控股集团有限公司下属的广东圆方投资有限公司等涉嫌非法吸收公众存款立案查处；主要犯罪嫌疑人张某等人已被公安机关采取刑事强制措施，同时涉案相关资产已被公安机关予以查封、扣押、冻结。通告中未提及张某全名。不过，多家媒体通过接近雪松控股人士得知，张某即雪松控股实际控制人张劲。

雪松控股的前身为君华集团，创立于1997年，曾经的主营业务就是房地产。2018~2021年，雪松控股连续4年跻身世界500强，曾被称为“广州第一民企”。

点评：“销售额万亿、资产万亿、市值万亿”终成泡影。

有业主免费赠房

从化荔山雅筑一名业主在业主群表示，愿意无偿赠送自己的房子，并承诺首付和已支付的4年月供分文不收，无条件配合公证和过户。

实际上，业主无偿赠房也是迫不得已之举。自2019年以来，随着广州楼市的分化，郊区房价开始下跌。像从化、增城等郊区，许多楼盘的房价下跌了50%，导致房贷金额甚至比房子的实际价值还要高出几十万。

此外，网络上也流传着增城海伦春天、碧桂园城市花园等楼盘业主免费赠房的截图，寻找接盘侠开始成为一种现象。

点评：天上没有掉下来的馅饼。

（来源：今日头条 中国房地产报 吕颖雅/发自广州 ）