何谓“好公司”？这家房企正试图给出答案

毛毛

巴菲特曾这样定义其所认定的价值投资：以合理的价格买入好公司，并长期持有。合理价格、长期持有不难理解，可唯独什么是好公司，众说纷纭。

那么，究竟什么样的公司是“好”公司？

从定量的角度来看，ROE能常年持续稳定在20%以上的公司，或许可以称之为好公司；从定性的角度来看，那些被宽阔的的护城河所保护的公司，就是好公司。

1999年，巴菲特在《财富》杂志上撰文称：“投资的关键在于确定一家指定公司的竞争优势，尤为重要的是，确定这种优势的持续期。被宽阔的、长流不息的护城河所保护的产品或服务能为投资者带来丰厚的回报。”

什么样的竞争优势，才可以被称作是公司的护城河？

一家真正的好公司，首先要有好的产品，就像可口可乐之于软饮，宝马之于汽车，苹果之于手机。当然，真正要打造一个好公司，只有好的产品并不一定能行，服务、社会责任缺一不可。

中国房地产经过30余年发展，正在告别野蛮生长时代，也有一些公司立志向一家“好公司”目标迈进。

尽管对于好公司没有明确标准，但事实证明，那些对于房地产开发的认知只能停留在建筑层面，既缺乏技术认知，也没有人性关怀，在规模和利润两个极端徘徊的房企很难适应地产下半场的竞争。

世界在变，行业在变，公司也在变。

在地产行业，到底什么样的公司才算好？中海地产提出了好公司的标准，即“好产品、好服务、好效益、好公民”。

“精研者”的胜利

“时间是优秀企业的朋友”，这句话是对成立40余年的中海最好诠释。

作为国内发展历史最长的房企之一，中海是唯一经历了三次大的经济危机，以及行业周期转换剧烈冲击的房企。从1997年亚洲金融风暴、2008年次贷危机，再到当前正在经历的房地产转折期，面对经济危机和行业周期的冲击，中海依旧稳健，并不断壮大。

荣耀属于过去，未来方是目标。对于中海来说，“四好公司”是可持续发展的战略所在。在这项发展战略中，“好产品”与“好服务”是基础，也是立身之本。

承建业务出身的中海，拥有工科生的严谨与口碑，秉持着对建筑老本行的尊重和对质量的苛求态度，在产品的用心程度上向来不遗余力。

中海户型极致设计和迅速迭代便证明了这一点。从北京市场来看，中海总是能做出一个又一个神户型。回看近年北京楼市的户型迭代，近乎每一次都是由中海引发。

由限竞时代诱发的空间穷尽，中海从瀛海府89平方米的全明三居户型，便引领了市场的复制和集中式爆发；直到中海云熙89平方米三居三面宽两卫的设计，仍是当下同等面积段产品设计的主流。

从中海望京府139平方米超大南向四面宽，到甲叁號院的铝板立面以及拾光里的榫卯式叠拼，无不体现中海一路精研、洞察购房者不断变化升级的居住需求的自我迭代，终成受追捧的爆款。

当其他房企还在将中海“神户型”纷纷当作复制和学习的对象时，中海已经在“神户型”之外，开启了自我进化的新一轮升级。2020年，中海重新梳理了产品序列，推出全新的三大产品系：“小而精”的悦燃系、“优而全”的拾光系和“阔而尊”的藏峰系。

产品系的重塑，背后的支撑是对北京城市用户的梳理洞察，发现深层次的需求，也是中海多年来的客研沉淀。从悦燃系到拾光系再到藏峰系，北京中海的每一步都代表了其在产品力的不断探索和实践。

迭代更新的户型设计，细节到一平方米的产品精研，甚至在业主看不见的隐蔽工程里，都考验着房企的实力，而交付，是检验产品力的最后一道隘口。

如今，三大产品系已不只是“概念”。截至年末，三大产品系迎来交付，而延续各大产品系理念的更多中海项目，也因中海在北京持续获地而逐步兑现。

12月初，中海北京首个藏峰系产品甲叁號院顺利交付。甲叁號院，更是中海从0到1实现，又由1到100的兑现。

入市之初，甲叁號院是北京为数不多，仅靠图纸实现热销的豪宅项目。从最开始的图纸理念，到甲叁號院藏峰美学馆及实体样板间的开放，其传承阿斯顿马丁与宝格丽酒店的创新精装理念、大转角边厅设计、洄游动线吸引了藏峰系的首批粉丝。

交付，考验豪宅的品质和理念的践行。从屋檐檐口到玻璃幕墙、铝板包面，参差错落的阳台和大量曲线勾勒，带来强烈的秩序感和层次感，进退、交错关系丰富且清晰，让人沉醉于建筑的构造之美。

酷似悉尼歌剧院的建筑，是社区入口，也是会所中心。3层的空间，容纳了5星级的大堂、私宴区、艺术展厅、多功能厅、四季花厅、无界泳池、健身空间等功能。细节处，盘旋而上的旋转楼梯，99组错落而下的水晶灯，以及艺术廊内放置的一件件艺术品，给人带来无尽美学享受。

中海物业服务也是甲叁號院亮点之一。中海物业后期的妥善维护，是项目升值保障。多年来，中海物业凭借业内领先的综合实力与卓越的品牌影响力，已获得213亿元的品牌估值。

截至2023年中期，中海物业在港澳及内地管理服务的住宅、商用物业、政务公务楼宇的总面积超过3.6亿平方米，管理范围覆盖全国154座主要城市，在管项目达1818个。

足够高的“安全阈值”

如果说“好产品”和“好服务”是中海面对消费者向自己提出的要求，那作为企业，“好效益”和“好公民”，就是中海对投资者和全社会的回报。

作为房企里的排头兵，中海的成绩显而易见。根据披露数据，今年1~11月，中海累计合约物业销售金额约2870.28亿元，相应的累计已售楼面面积约1237.34万平方米，分别按年上升11.8%及4%。

稳中有进的成绩，给市场和机构以信心。中海最新的信用评级是惠誉A-、穆迪Baa1、标准普尔BBB+、联合AAA——全行业最高。

国际机构给出这样的评级，核心并不在于中海央企的背景，而是在于中海数十年如一日的极度自律：在过去的20多年里，中海一直都控制在60%左右的资产负债率以及40%以下的净借贷比率。

作为行业安全红线的最强守卫者，即便是在行业依旧危机四伏的现在，中海还是在今年上半年再创负债率的新低：资产负债率、净借贷比率分别下探到了58.3%、37.7%。

中海一直领先于同行的加权融资成本，今年上半年也仅有3.54%。

稳健的财务状况、较低的杠杆率，为中海带来足够高的安全阈值，在这样的情况下，中海的发展自然也不会太过束手束脚，用中海在业绩发布会上的话来说：行业高潮时不激进，低潮时不保守。

其实早在去年，中海就已经喊出了“全面撒网”的口号，今年中海的网依旧在撒向各大优质区域。中指研究院数据显示，今年前11个月，中海几乎参与了核心城市的所有土地拍卖，累计新增货值2292亿元，位列榜单第一。

这些地块近八成货值在一线和强二线城市，近五成集中在北上广深。以北京市场为例，作为中海地产的“铁票仓”，北京一直是中海的重要根据地，多年持续稳定年百亿元规模以上的投资，促使中海成为北京市场销售规模的五冠王。10月中海先后拿下郭公庄和北宫地块，当月在北京市场的拿地金额就已达到88.2亿元。当前，中海仍在加大核心城市投资，积极主动捕捉并购机会。

这或许就是在不断变化的市场环境下，中海依旧有足够底气提出效益增量的信心来源，用集团的韧性来对抗错综复杂的行业形势，化挑战为机遇。

经济效益之外，中海在迈向常青基业的征程中，还在努力持续为社会创造更大的价值。

近年来，中海持续以行动助力乡村振兴。多年实践，创立了一套“海惠万家”帮扶模式，帮助打造并打响农产品品牌，真正增强当地“自我造血”能力。

今年中海“海惠万家”来到甘肃卓尼木耳镇，投入约500万元以带动当地产业经济发展。为深化助农成果，北京各项目相继采取行动。比如，中海湖光玖里以自然建筑之名，制作宣传片进行科普，并邀请业主一起品味卓尼木耳，为卓尼木耳公益助力。中海的在售项目则大量采购卓尼县生态木耳，回馈业主与合作伙伴，走出一条农民、企业、消费者共赢的乡村振兴之路。

城市历史保护与文化、生活发展，也是中海重点关注的领域。

在武汉，中海承建的地标性城市历史“博物馆”汉阳树公园正式开放，从民生焕新、文化焕新、街区焕新等多个维度推动建桥片区城市面貌焕新、增进民生福祉、促进文化传承、提升城市功能、推动产业繁荣，打造武汉城市更新示范样板。

在上海，中海提出“以传承开启新的传承”的更新理念，与上海市历史博物馆共同主办城市更新主题展，致力于让风貌与繁茂并存，留存住公众的“城厢情”。

从好产品、好服务，到好效益、好公民，这里的每一步，都是成立44周年的中海向百年常青企业征程跨进的努力。相信伴随可持续发展战略的逐步推进，中海的长期主义坚守和布局，将为社会创造更大价值。

正如余华说：“没有什么比时间更具有说服力了，因为时间无需通知我们，就可以改变一切。”