又见抢公章 信托大战房企

毛毛

房地产公司“抢公章”“抢保险柜”戏码再次上演。

近日，中国信达旗下金谷信托向公安机关紧急报警，其旗下“锐银195”号信托计划遭合作方咸阳炯憬置业有限公司“采取以非常规手段将保管章证照的保险箱强行带离原储藏地”，致使金谷信托失去对咸阳炯憬章证照的控制，且失去共管基础。

咸阳炯憬成立于2020年，融创持有50%股权。咸阳炯憬开发的项目为陕西省咸阳市高铁新城项目，也叫融创·宸光壹号，金谷信托对该项目DK1、DK3、DK4、DK5地块项目的销售资金进行全封闭监管，预售资金监管账户均预留其指定印鉴，并由金谷信托保管网银复核密钥，出款须经其同意。

随后，金谷信托发布锐银195号集合资金信托计划临时公告称，该项目交易对手咸阳炯憬仍未收到相应款项，支付方秦都国投已对其构成违约。这为锐银195号集合资金信托计划的兑付增加了风险性。

针对该事件，记者致电金谷信托表达采访需求，但截至记者发稿并未收到回复。记者从一位知情人士处了解到，融创已退出涉事项目，退出协议已经签完，只不过股转流程还没有走到最后一步。记者多次致电咸阳炯憬置业与秦都国投办公室，电话均无人接听。

地王的崩溃

三年多前，融创、恒大、龙湖、金科、扎堆在陕西咸阳高铁新城板块拿地，仅这4家房企就拿地1400亩。

2020年7月，融创旗下公司在咸阳一举摘得6宗地，共计成交金额8.6亿元，其中5宗地块的地价均超过此前咸阳单价“地王”。

这便是位于咸阳高铁新城板块的融创·宸光壹号，项目总占地约373亩，规划分5个地块开发，整个项目规划建设3所幼儿园，及3万平方米风情商业街。项目公司即为咸阳炯憬，5个地块开工时间为2021年11月25日，竣工时间为2024年11月24日。

“锐银195”号信托计划成立于2021年4月29日。当时，该信托计划收到委托的信托资金为9.97亿元，这笔资金用于受让咸阳欣达玺元运营管理有限公司持有的咸阳炯憬30%的股权收益权。咸阳炯憬作为该项目共同债务人，共同连带承担咸阳欣达玺元在《对赌协议》和《债务确认协议》项下对赌情形发生时应支付的价款义务等事宜。也就是说，这其实是一笔名股实债的融资。

2021年下半年，房地产市场进入下行周期，该信托计划抵押物——由咸阳炯憬开发建设的咸阳高铁新城项目销售不达预期，叠加“保交楼”政策，本信托计划重要的还款来源预售资金监管账户内资金提取异常困难。

经过与相关交易对手谈判，2022年10月，追加咸阳炯憬对秦都国投4亿元应收账款质押。2023年1月17日，秦都国投向咸阳炯憬出具《回函》，承诺将于2023年2月28日前向咸阳炯憬累计返还不低于2亿元的诚意金，将于2023年3月31日前向咸阳炯憬累计返还不低于4亿元的诚意金。该部分欠付资金现已成为化解本信托计划实现信托财产变现的重要资金来源之一。

金谷信托方面称，就该笔资金的返还事宜，金谷信托作为受托人联合相关方已反复向秦都国投进行催收，同时也向其上级主管单位咸阳市秦都区人民政府予以反映，但截至公告出具日，咸阳炯憬仍未收到秦都国投所承诺应返还的款项，秦都国投已对咸阳炯憬构成违约，亦未能提供其他可行的补救措施。

此前该信托计划曾发布存续期间延长的公告。金谷信托将在延期期间积极推动信托财产变现，回收剩余投资本金及收益。2023年5月6日，信托计划收到咸阳炯憬置业支付的4亿元收购价款，信托计划信托本金余额为3.27亿元。最新数据，锐银195号信托计划信托本金余额还剩3.12亿元。

后续，金谷信托将督促咸阳炯憬置业尽快销售抵押物高铁新城项目，并督促项目公司及时分配项目公司账上的可分配资金；与当地住建局持续沟通，争取提取部分监管资金用于支付信托计划项下款项；催促秦都国投偿还应收账款，向其发送律师函等。

频频“踩雷”地产

金谷信托成立于1993年。2008年，中国信达对资不抵债的金谷信托实施重组，收购其原第一大股东63%股权。2009年，经过一轮增资，中国信达的持股比例增至92.29%。2022年11月，股东持股比例变更，中国信达持有金谷信托93.75%股权，其余6.25%股权由中国妇女活动中心持有。

金谷信托董事会成员中，董事长李洪江、董事陈振军、董事叶郁文、法定代表人及经理马承宇，均来自中国信达。

这些年，依托中国信达的股东背景，金谷信托作为财务投资者，“捡漏”了不少项目。但这些项目运作风险都不小，导致金谷信托被众多官司缠身，金谷信托因追讨债务与房企、供应商等对簿公堂的场景，屡见不鲜。

财报显示，截至2022年末，金谷信托投向房地产领域的自营资金达20.83亿元，占比34.88%，为仅次于金融机构的第二大自营资金投放领域。

一位信托业人士称，金谷信托在自营板块上加大房地产领域布局与母公司中国信达主业从事不良资产处置有关。房地产领域为近年来不良资产风险高发地带之一，金谷信托与中国信达可以围绕不良资产主业形成业务协同，参与问题企业的救助、资产剥离与盘活。

从信托资产结构看，金谷信托在房地产板块投资则相对克制，其近3年投向房地产领域的信托资金占比已降至6%左右；而2017~2019年，其投向房地产业务的信托资金占比均在10%之上。

企查查显示，目前金谷信托涉及的司法案件达605件，其中，57%案件身份为原告，15.37%的案件案由为金融借款合同纠纷；作为原告的涉案金额已累计达到40.4亿元。

在金谷信托74家对外投资公司中，有27家与房地产开发有关，涉及海伦堡、融创、华夏幸福、蓝光、康桥等多家出险房企。

今年初，金谷信托“至信创盈32号”信托产品到期不能兑付，即将展期。这笔信托规模9.9亿元，成立于2021年6月，信托资金用于受让广东海伦堡地产持有的广州市番禺金威泰房地产100%的股权收益权。

2023年5月，万柳书院75套豪宅在京东拍卖，引发业内轩然大波，这笔债权本息共计47亿元，背后债主正是金谷信托。

1个多月前，因3.5亿元纾困资金无法拿回，金谷信托通过司法拍卖，被动当上了上市公司*ST凯撒的第二大股东，持股11.58%。

这一事件追溯至2020年，当时凯撒向中国信达海南省分公司委托金谷信托设立的单一资金信托申请3.5亿元的纾困信托贷款。但旅游业持续低迷，凯撒营收和利润不断下滑，2023年8月，金谷信托要求凯撒提前还贷，本金利息违约金共计3.97亿元。凯撒尝试拍卖股权偿债，无奈流拍，三亚市城郊法院遂将凯撒世嘉持有的9300万股股票执行给了金谷信托，用以抵债。

金谷信托在地产行业踩的“雷”还有很多。今年11月份，金谷信托在阿里拍卖平台公开拍卖“金谷?汇银73号”单一资金信托计划标的债权及股权，四度甩卖，价格从11.7亿元降至8.4亿元，却因无人问津而流拍。当初这只信托资金用于渝康地产持有的上海叁生资产管理100%股权。

金谷信托与已退市的蓝光发展还有一笔超16亿元金融借款纠纷等待一审开庭，这也是蓝光发展涉诉案件中金额最大的一笔。

（来源：中国房地产报 中房报记者 许倩 北京报道）