广州超级大盘之困：二手房价格一跌再跌、流通性变差

毛毛

永远都会有一些业主急需变现，一旦割肉降价，整个小区的价格逻辑可能需要重塑。

吕颖雅/发自广州

购置超级大盘，初衷是生活便利。然而，当你打算出售时，却发现这一步并不如想象中轻松。

罗玫（化名），在2019年以3.8万元/平方米的价格，入手祈福缤纷汇一套50多平方米的小两房，以投资为目的，她认为这里的配套成熟，未来溢价出售应该不难。

然而，市场变化令她感到无奈：“一年前，这类户型的成交价还能达到3.5万~3.7万元/平方米，而如今清盘的一手尾货已降至3.2万元/平方米。挂牌价一旦超过这一水平，几乎无人问津。中介机构建议定价在3万元/平方米左右，但不少买家直接杀价至2.8万元/平方米，导致谈判陷入僵局。”

祈福缤纷汇实景图。吕颖雅/摄

比高峰期降价超1万元/平方米

祈福缤纷汇，占地约13万平方米，由25栋高层组成，于2016年首次亮相市场，售价在2万元/平方米左右，部分房源低至“1”字头。

随着大市走高以及祈福缤纷世界开业、地铁22号线即将开通等预期，到2017年，该项目的均价已上涨至3.1万元/平方米。2018年6月，祈福缤纷汇迎来二期开盘，均价飙升至4.5万元/平方米。

仅过了短短半年时间，为回笼资金，祈福缤纷汇推出顶层特价单价，一口价3.3万元/平方米。到2019年8月，所有单位不论楼层朝向，根据付款方式不同，价格3.39万~3.8万元/平方米。

罗玫就在这个时候入手，当初觉得捡了个便宜，但与高峰期的4.5万元/平方米相比，现在的价格确实让人大跌眼镜。她不愿意割肉出售，因为根本不可能和2万元/平方米价格入手的业主比低价，只好选择先放租，却发现花费了一两万元进行家具和电器的配置，租金仅为2600元/月。

中原地产钟福分行店董李杰表示，祈福缤纷汇尾货价格对二手房有一定的影响，将业主的心理价位压低了一些。现在两房单位比较卷，成交价普遍在3万元/平方米以内。三房大概3万~3.2万元/平方米，四房3.2万~3.4万元/平方米。租赁方面价格没有太大变化。

目前，在贝壳平台上挂牌出售的祈福缤纷汇房源达到353套。

二手放盘量源源不断

祈福新村总占地7500多亩，自1991年开发至今已有32年的历史，整个园区有20多个组团，常住人口达到20万，以优质的教育资源和完善的配套设施而备受赞誉。如今，这座超级大盘年复一年地供应着数千套的二手房源。

祈福新村沙盘。吕颖雅/摄

李杰表示，祈福新村放盘量相比之前有所增多，这与番禺放开限购、增值税免征5年改2年政策密切相关。就价格而言，业主普遍意识到市场低迷，也愿意降价，特别是置换的业主，便宜卖便宜买。议价空间10%左右，部分单位可能会更多。比较热门的组团有缤纷汇、名都，和性价比高的步梯楼南向单位。

贝壳APP数据显示，目前祈福新村大大小小各组团的二手放盘量接近2800套。由于楼龄跨度大，早期的A区、C区很多房源能以“1”字头的价格购得，而2000年左右的房源价格也仅在“2”字头。

广州市房地产中介协会的数据显示，祈福新村在过去的8个月里，平均每月售出130套二手房源。按照这个去化速度，去化周期约为22个月。考虑到还有其他平台的盘源，实际去化周期可能更长。

祈福新村近8个月成交套数。数据来源：广州市房地产中介协会

除了二手房源外，祈福新村还有不少一手房在售。中房君踩盘了解到，祈福新村目前有三个一手房组团在售。其中，祈福缤纷汇的尾货仅剩下52平方米的两房，不分楼层朝向一律3.2万元/平方米，但总体货量不多。祈福半山臻品主推82平方米两房、110和121平方米三房，以及143平方米四房，价格3.4万~4.1万元/平方米。离地铁口最近的祈福名望天下则包括78平方米两房、105和120平方米三房，以及175平方米四房，均价为4.6万元/平方米。

祈福名望天下实景图。吕颖雅/摄

阳光家缘的数据显示，截至11月29日，祈福半山臻品仅售出了4套，还有372套待售。而祈福名望天下售出722套，还有891套待售，开售接近2年，去化率为44.8%。

超级大盘抛售挤兑

业内人士分析，祈福新村每月的二手成交量在番禺中一直名列前茅，但相对于庞大的放盘量而言，这一点成交量并不算多。此外，祈福新村的业主普遍倾向于小区内置换，导致二手成交和放盘量同步增加。与此同时，目前市区和番禺万博板块的新房供应充足，不论是户型、地段还是价格方面都相当有吸引力，许多业主选择降价出售进行置换。

李杰表示，只要业主愿意在价格上让步，祈福新村的成交量还是可以的。但也有价格踩踏的情况，部分产品非常卷，价格基本上没有最低，只有更低。

类似的情况也发生在另一个超级大盘碧桂园凤凰城。王泽（化名）在2020年为了结婚购置婚房，预算只有200万元。在当时火爆的市场中，他匆忙做出了购买决定，选择了凤凰城凤馨苑的一套90多平方米三房，总价190万元。当时，他只考虑到这种超级大盘配套齐全，却未曾料到价格竟然会如此急剧下跌。

王泽表示，如今这样的小三房市场价仅剩下130多万元，相当于当初的首付几乎打了水漂。即便他愿意亏本出售，也不得不面对同组团数百套盘源的激烈竞争，同时还有周边不断降价的一手房加大了竞争的难度。相较之下，他的同事在相同预算下选择购买了天河东圃的老破小，虽然楼价没有涨，但至少没有亏本，而且出租后的租金也更加可观。

上述业内人士指出，对于预算不多的年轻人来说，祈福新村、碧桂园凤凰城这类超级大盘是不错的购房选择，但需要做好后续出售时可能面临较低溢价的预期。如果是投资，就要相对谨慎，因为对于买家而言，这类超级大盘选择范围很广，一直处于买家市场。另一方面，永远都会有一些业主急需变现，一旦割肉降价，整个小区的价格逻辑可能需要重塑，也容易形成抛售挤兑的情况。

（来源：中国房地产报）