土地市场延续低温，分化或进一步加剧

毛毛

最近一段时间以来，土地限价机制逐渐退出市场的呼声日渐高涨。就连一向坚守政策的一线城市，也迎来了松动的信号。

??11月21日，广州市黄埔区挂牌今年第四批次土地出让的首宗宅地。根据公告，此次挂牌宅地出让按照价高者得原则确定竞得人，并未设置地块最高成交限价。

??这意味着广州在此次土地出让中，取消了限地价政策，也成为一线城市中首个取消地价上限的城市。

??事实上，近期全国已有多个城市恢复了土拍“价高者得”。据中房网不完全统计，截至目前，包括广州、天津、重庆在内的23个城市相继调整了土拍规则，不再设立最高限价。

??土地市场延续低温

??部分城市调整土拍规则的背后，是今年土地市场陷入持续低迷的态势。

??财政部此前公布的数据显示，2023年1-10月国有土地使用权出让收入约3.50万亿元，同比下降20.5%。土地市场的持续低温表现，不但进一步加剧了房地产市场的消极情绪，也给地方财政带来了较大压力。

??进入10月份，在土地市场供应节奏有所加快，以及部分城市力推优质地块的带动下，虽然土地成交动力小幅上升，但仍不及以往同期的成交水平。

??根据诸葛数据研究中心监测，全国主要地级市2023年10月份成交规划建筑面积为4202.45万平方米，环比小幅上升5.23%，同比降超50%。尽管流拍现象有所改善，但溢价率小幅回落。数据显示，10份月全国主要地级市流拍率较上月下降近4个百分点至13.1%；溢价率为3.58%，环比下降0.55个百分点。

??诸葛数据研究中心认为，自今年二季度以来，溢价率下行趋势显著，不排除是受房企销售回款不佳等因素影响，资金压力犹存，溢价空间明显被压缩。

??此外，从城市等级来看，一线城市土地市场成交活跃度上升显著，二线城市供需趋稳。三四线城市供应虽在持续增加，但成交动力相对不足。

??根据诸葛数据研究中心提供的数据，10月份一线城市成交规划建筑面积同环比分别上涨3.65%、159.89%，土地出让金较上月翻倍。二线城市成交规模环比微增0.75%，同比下跌约40%，成交楼面价虽然较上月有所回落，但仍赶超去年同期10%左右。三四线城市成交小幅下降4.42%，收金约664亿元，较上月增加1.46%。

??土拍分化进一步加剧

??多城取消地价上限的举措，意味着土拍再度向市场化过渡。在重回“价高者得”后，重点城市土拍过程中也发生了一些变化。

??11月25日，南京取消土地限价后的首场土拍结果出炉。据悉，此次土拍仍延续底价成交的局面，出让的9宗涉宅地块全部以底价成交。

??对此，镜鉴咨询创始人张宏伟表示，南京的市场销售压力一直比较大，整个广义库存多达36个月左右。尽管取消土拍限价，但土拍热度还是和整个市场供求关系密切相关。

??11月15日，成都迎来了“双限”取消后的首场集中土拍。从结果来看，本轮土拍整体溢价率为11%，较三季度有明显提升。11月2日，合肥在恢复“价高者得”后的首次土拍中，滨湖金融板块05号地块吸引多家房企争抢，最终溢价率高达44.89%，同时也刷新了合肥土拍单价的最高记录。

??10月30日，济南在取消限价后的首场土拍中成交10宗地块。其中，历城区两宗地块分别经历多达241轮和236轮竞价成交，最终溢价率均超过50%。

??但需要注意的是，无论是成都、合肥，还是济南，在土拍中都出现了分化加剧的现象，一些热点地块溢价率高企，非热点地块更多的是以底价成交。

??例如，成都本次成交的7宗地块中，除2宗热点地块外，1宗地块以较低溢价成交，其余4宗地块为底价成交。合肥出让的5宗地块中，有3宗为低溢价或底价成交。济南出让的10宗地块中，仅4宗溢价成交，其余6宗均为底价成交。

??取消“限地价”对市场影响几何？

??在易居研究院研究总监严跃进看来，放松限地价政策一方面有助于优质土地价格的发现，利好出让金增加。部分城市增加了取消房价限制的措施，也使得拿地利润空间增大。这对于激活房企拿地积极性，确保土地市场复苏和向好发展，以及进一步影响市场预期等都有积极作用。预计后续各地在地价方面还会进一步放松，更好推动土地市场的复苏和健康发展。

??《丁祖昱评楼市》认为，取消地价上限并不能从根本上改变整体土拍市场遇冷的趋势，反而会在一定程度上加剧城市及区域之间的分化。在当前土拍市场整体趋冷，部分城市分化加剧的背景下，关键还是在于市场销售面的回暖，接下来若楼市销售仍未转好，多数城市的土地出让还将“艰难”，整体地市热度仍将延续低位运行。

??中房研协测评研究中心指出，“限地价”作为楼市过热时期出台的限制性政策，在现阶段已不合时宜，也不符合构建市场化商品房与保障性住房双轨并行的发展规划，应当予以调整或取消。但同时也要认识到，取消“限地价”，对于大部分城市房地产市场而言，提振效果有限；对于大部分民企和中小型房企而言，挑战或大于机遇。

（来源：中国房地产报）