“天价”VS“高空置”，信阳地下车位归属“一片乱码”

杨晓蕾

　　有心的朋友，或许会发现，已经交付近多年的小区道路两侧，车满为患，原本的双向四车道，或停了三条道的车，也常有车辆被贴罚单。或许此时，不了解信阳市具体情况的朋友，会以为信阳地下停车位“严重不足”。

　　悟空对多个小区道路两侧停车状况及地下室车位使用情况做了现场考察：小区道路两侧车满为患，地下室车位大部分空置。且停在道路两侧的车，不乏价值20-80万元的车。

　　悟空通过调查统计，了解到2010年之后，信阳市交付的小区地下室车位大部分处于空置状态，或只售出少部分车位。2016-2018年间，信阳市车位标价10-15万元/位，且最高车位标价25万元/位，不过在2017-2019年间，多以绑定新房策略对外销售。除此之外，地下车位极低的市场需求之下，车位销售市场一直处于“冰点”，车位销售已成为房企最大的痛点。

　　对于业主而言，购买车位的成本相当于再买一辆车，不论是否使用，每月固定还要缴纳50-80元的管理费，有些不划算，本来小区常年入住率不高，道路两侧及小区底商前规划有临时停车位，也就没有必要再花费高额成本购置。

　　但也因此，“车位之争”愈演愈烈。常年居住在小区的有车的业主，经常需要为寻找车位，在小区旁道路上游弋，有时还要担心停车的问题；而房企为了能够卖掉车位，则想方设法限制业主使用临时停车位，倒逼业主购买地下车位。

　　有网友提到，既然房企的车位卖不动，为何不降价或低价出租？据悟空了解，某小区地下车位175元/月+管理费50元，225元/月，即使如此，愿意租赁车位的人也少之又少。据调研，业主们愿意支付的车位租金+管理费150-200元/月，即每年1800-2400元的费用，如此算来，20年总费用3.6-4.8万元。当问及车位价格多少合理时，诸多业主认为3-5万元为合理空间。

　　悟空查阅相关资料了解，地下室建筑成本1800-2300元/㎡，车位面积（含公摊）39-50㎡，即一个车位的建筑成本7-12万元。但《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发【2009】31号）第14条、17条及29条，房地产开发企业利用地下基础设施建造的地下车位成本，如果不能办理产权（如人防车位），则作为公共设施配套处理，在住宅的可售面积中公摊；如果可以办理产权证且能够销售的，即按照可售面积（含住宅+车位等）与总成本分摊率预留车位成本。

　　而信阳市，至今无可办理产权证的案例，至于车位成本是否已经公摊至住宅可售面积中公摊，难以查证甄别。从相关税法可知，人防车位成本算是公摊至住宅成本之中，即为公共配套设施。至于信阳市是否还有其他特别规定或方案，不仅未知，更是难以查证。

　　若从规划、国税等方面，统一明确地下车位权属或者有相关行业部门公示，或可改善信阳地下车位利用率。

　　来源：信阳地产号