深圳百亿元热销盘陷“减配”风波

毛毛

当下的保障房和限价房项目，房企操作不当就会亏损。

刘伟/发自北京

开盘第一天去化98%，销售额近100亿元，深圳热门楼盘深业云海湾的售后事宜，并没有起初那般顺利。

据该项目2栋B座多位购房者反映，他们以相同价格购买的商品房外立面用料，和其他栋商品房不一样，而与价格只有6折的人才房，外观一致。这种“向下适配”的外立面标准令他们无法接受。

在经历多番维权风波后，最新消息显示，事情仍需要相关部门组织各方召开会协调，令各方满意的有效解决方案尚未推出。

11月8日，记者致电深业云海湾项目公司了解事情的进展，一位工作人员表示其并不清楚此事。

深业云海湾项目用地于2021年11月25日由深业集团和盐田人才安居联合体竞得，是深圳前海的最低限价楼盘。建设有普通商品房、可售型人才房以及只租不售人才房。

其中，商品住宅备案均价约9.2万元/㎡（毛坯），而人才住房配套均价在5.52万元/㎡（毛坯），相当于打了6折。

有国资房企的设计部门负责人表示，对于当下的保障房和限价房项目，房企操作不当就会亏损，减配只是一种治标的解决办法。以后双轨制的新发展模式或许能减少这类问题。

“万人摇”楼盘用材“减配”

深业云海湾项目临近深圳市地铁5号线前海湾站，由深业（集团）有限公司控股企业深圳市云湾置业有限公司开发。

该项目共8栋住宅塔楼，其中有五栋商品房，包括上述的2栋B座；还有两栋为出售型人才房，另有一栋为只租不售人才房。

作为前海的热门项目，深业云海湾2023的两次开盘都曾在深圳市场上引起较大的轰动。

今年6月24日，深业云海湾花园商品房开售，据其微信公众号亮出的成绩单，项目开盘首日去化98%，当日销售额约100亿元，卖到仅剩19套房源。成为了2023年深圳楼市一次性推售套数最多、去化套数最多、成交金额最高的项目。

时隔三个月后，深业云海湾可售型人才房开启选房。历时4天的选房活动，实际2天即全部售罄。深业云海湾共推出718套可售人才房，终审合格认购申请家庭共10859户，是名副其实的“万人摇”项目，相当于15个家庭抢一套房。

楼盘热销让开发商的销售业绩不断上涨，但围绕在项目上的热销浪潮并未持续多久，事情开始往维权的方向发展。

2023年9月4日，深圳市前海管理局发布的《云海湾花园项目售房说明书》显示，项目一共有五栋商品房和三栋人才房组成，而商品房的建材、外立面就有三款。其中，1栋A座、1栋E座和2栋C座均为五面竖向铝板，1栋D座为四面竖向铝板，但2栋B座仅3面外墙为铝板，其他2面为真石漆外墙，明显低于其他栋商品房外立墙用材配置。

根据《深圳市人才住房和保障性住房配建管理办法》第十五条规定，配建的人才住房和保障性住房在建筑材料、外形、风格、色彩方面应当与所在项目的商品住房保持一致且总体和谐，大堂、走廊、电梯、园林、地下室等公共区域应与所在项目同期商品住房公共区域装修标准一致。

铝板的价格比真石漆贵很多，这种“向下看齐”的装修标准，被购房者认为开发商是通过拉低其中1栋商品房的标准，和人才房一致，才得以规避上述规定，这令购买了这栋商品房的购房者不满。

开发商业主各执一词

对于购房者提出的问题，开发商有过公开回应：云海湾花园项目严格按照政府规划部门批准的规划方案进行建设，不存在购房者所述2栋B座外立面用材 “减配”、实际交付与公示信息不符的情形。

开发商表示，本项目出于小区整体协调美观度考虑，针对各楼栋分组采用不同设计风格，因此存在外立面材料分布不同、楼栋整体效果不同等差异，前述差异公司已在项目售楼处（含沙盘模型）等进行公示。

本项目认购前，公司已向购房者客观、完整、准确地介绍了本项目相关情况，购房者在充分知悉项目情況并予以理解接受的情況下签署本项目认购书及补充协议、项目基本情况告知书、购房风险提示等合同文件，相关文书一经签署即具有法律约束力。

而在购房者看来，从开发商营销中心现场展示、宣传材料等，均未提及其2栋B座与其他商品房外立面有差异，尤其是开发商的风险提示上详尽披露楼盘不利因素，但购房者认为的这一应被视为重大负面因素的外立面却未见提示，包括销售人员也未曾提醒购房者。

一位央企背景的房企产品设计负责人表示，设计满足规范是最低要求，也是国家强制必须满足的要求，开发商不能拿满足要求作为解释的依据。而此事的关键是开发商销售前是否对购房者说明告知，销售中合同是否明确，如果都清晰表明，那就是买卖双方的合理交易。

作为监管部门的深圳市前海管理局则表示，据《深圳市建设工程规划许可（房建类）报建文件编制技术规定》，建筑立面图应标注主要建筑饰面材料、色彩。该项目住宅塔楼（包括人才房与商品房）立面图己按要求标注实墙主要饰面材料为铝板、真石漆等，色彩为米黄色、灰色等。目前，真石漆、铝板等材料均为住宅立面常用的饰面材料，该项目住宅立面设计符合相关规划及规范要求，未违反《深圳市人才住房和保障性住房配建管理办法》。

“说到底，还是成本和钱的问题。”前述负责人表示，不少限价项目都是交房即维权，背后都和开发商的利润被挤压有关。

2023年8月1日，深圳市此前发布的多个保障性住房政策开始实施。自施行日起，不再安排建设安居型商品房和人才住房。这意味着，深圳的住房保障体系将由此前的公共租赁住房、人才住房、安居型商品房三种类型为主，转为以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三种类型为主。

随着我国住房保障体系的完善，未来像深业云海湾项目涉及的“人才房”将成为历史。

（来源：中国房地产报）