人均居住面积升至41.8平方米！中国房地产的本质在哪里？

毛毛

内地人均居住面积于 2020 年升至 41.8 平方米，已接近发达经济体水平，哪些信息值得关注？

根据国家统计局去年发布的《中国人口普查年鉴-2020》，详细披露了第七次人口普查的分项数据。数据显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米。我国城市家庭人均居住面积为36.52平方米。

有业内人士分析，从全国人均居住面积来看，41.76平方米的人均住面积已经相对较高，但这并不意味着个人在工作地和生活地的实际居住面积也能达到这个水平。特别是在城市的流动人口中，一些人在老家拥有住房，住房面积可能较大，但这些房子是空置的，他们在实际工作地没有住房，只能租房。这导致我国居民在居住方面存在结构性不均衡的情况。

在过去的20年里，中国的房地产更多地被视为“投资品”，但是剥离这20年时代赋予房地产的独特特征，实际上房地产更本质上是一个居住场所。

目前，房地产正在逐渐回归其居住本质，以“消费品”的角色出现在大家的决策视野中。

未来购买房产的人们将更加注重其质量，房地产行业也将出现更多的“品牌溢价”。这并不是什么秘密，而是商品世界的普遍规律——在资源匮乏时期，以数量取胜；在资源丰裕时期，以质量取胜。

随着中国城市化进程接近尾声，人口增速急剧下降，以及宏观政策对“房住不炒”的强调，房地产企业应该敏锐地意识到，房地产市场正进入存量博弈阶段，产品质量开始成为核心竞争力之一。

目前国内房地产市场最大的问题是结构性供给过剩和预期需求不足。结构性供给过剩意味着人均居住面积已经相对较高，但分配极不平衡，主要体现在两个方面：

第一，城市之间的不平衡。国内经济发展一直依赖核心城市的驱动力，这些城市成为经济增长的引擎，这些城市的就业机会和收入水平远高于其他城市，相应的房价也非常高。然而，在这些城市工作的大多数劳动者无法承担如此高的房价，而三四线城市提供的工作岗位非常有限，这导致一线城市拥挤，而大多数三四线城市则成为空城甚至鬼城，而大量房屋分布在这些空城中，这些空城也纳入了人均居住面积的指标。

第二，巨大的贫富差距。过去几年，国内经济快速发展的同时也出现了贫富差距拉大的现象。房产一直被视为最可靠的金融产品之一，而社会贫富差距主要体现在持有房屋的资产上。随着房价的快速上涨，房产作为一种金融工具进一步拉大了贫富差距，导致真正有居住需求的群体买不起房，而有购买能力的群体则房屋过剩，房产成为一种金融投资产品。

以上两个原因导致国内人均居住面积数据较高，但真正的居住需求不平衡。因此，国内房地产市场总量已经过剩，或者至少是预期过剩，但分配不平衡，这种不平衡比人均收入水平的不平衡更为严重。

（来源：爱思考的关小耳）