房地产现状分析：销售面积下滑，企业前景不明，房价面...

毛毛

近期，房地产市场呈现出复杂多变的态势。从商品房销售面积、房地产公司到房价，都呈现出不同程度的波动。本文将对这三个层面进行分析，以期为读者提供一个全面了解房地产市场的视角。

一、商品房销售面积：今年预计销售面积约为10亿平方米，较21年的17.94亿平方米下降了44%。虽然不能确定是否达到周期最低点，但主要跌幅已经完成，对经济的影响最大的阶段已经过去。此时，全面放开房地产销售限制，未来销售规模有望稳定甚至出现小反弹。这表明房地产对中国经济的拖累已经到达一个拐点区域。

二、房地产公司：当前，房地产公司已很难再回到过去的辉煌。即使商品房销售稳住甚至反弹，它们也很难再回到当年的水平。因为中国房地产企业爆炸式发展的"高杠杆，高周转"模式已经无法成立，它们一方面面临需求端的波动寻底，另一方面将面临商业模式的大变，其长期ROE的趋势是大幅向下调整。虽然短期其有一定的政策博弈价值，可能暴涨暴跌，但中长期来看其呈现价值降级趋势。当然，活下来的公司，虽然不再高成长，但经营风险也大幅下降了，呈现出另一种投资的可能性。

三、房价：这是与大众财富关系最紧密的一面，但形势不容乐观。房地产的上两个层面在这两年里都有了充分的出清，堪称异常惨烈。但房价上，还是存在很多非市场化的因素在扛着，出清并不充分。另外从影响房价的生育率、老年化、人均收入水平提升幅度等等方面来看，未来大多数普通商品房的定价都面临着从成长股估值向着股息收益率的价值股估值靠拢的长期趋势，而且这个下掉的潜在风险幅度，还挺可观的…从大类资产的性价比和未来弹性来讲，房产在未来几年大幅度跑输股市，是极大概率事件。

近年来，中国政府对房地产市场进行了一系列调控措施，旨在遏制房价过快上涨，防范金融风险。这些政策在一定程度上影响了房地产市场的发展。

结语：总体来看，房地产在宏观经济上的负面影响将边际降低，房地产企业不确定性很高未来没有辉煌但有再生，房价对于大多数家庭而言将从历史上的最高价值资产变为未来最平庸甚至是拖累最大的资产。在这个过程中，政府、企业和购房者都需要密切关注市场动态，做好应对策略。

（来源：平平淡淡定定的心）