竞价200多次超50%溢价率：“价高者得”重回济南市场

毛毛

虽然竞价轮次200多次，感觉很抢手，实际上是因为每次加价幅度只有100万元，这次土地拍卖算不温不火。

于帅卿／发自北京

7家开发商竞逐，241轮较量，溢价率53.1%，济南土地拍卖出现了2018年以来土地竞价轮次最高纪录。

时隔6年，“价高者得”土地拍卖再次回归，济南迎来多宗土地激烈竞价。10月30日，济南出让土地共11宗，其中居住用地10宗，工业用地1宗，总成交面积29.6万平方米，总成交额41.5亿元。

雪山A1地块、凤凰路住宅组团地块和彩石地块三组地块引来了多家房企争抢，同时掀起激烈竞价。凤凰路住宅组团地块竞价241轮，由中电建溢价率53.1%摘得；彩石地块竞价236轮，由保盛溢价率50.17%摘得；雪山A1地块竞价49轮，由中海溢价率6.38%摘得。

“之所以受关注，主要因为这是济南解除土拍最高限价之后的第一场土地拍卖。11宗土地，7宗底价成交，4宗溢价成交，最高溢价率53%，说明济南楼市冷热不均，溢价土拍只存在于济南东部热点板块。”卓易数据济南公司总经理李滨表示，其实这次溢价率没有很夸张，虽然竞价轮次200多次，感觉很抢手，实际上是因为每次加价幅度只有100万元，这次土地拍卖算不温不火。

IPG中国区首席经济学家柏文喜则表示，此次土地拍卖结果，可以看出中电建、保盛和中海等企业都展现出了强烈的竞购意愿，并且成功拿下了土地，这表明市场对济南房地产市场的信心仍然很强，也说明了这些企业对未来房地产市场的看好。

对于企业拿地后的规划情况，记者分别致电致函中电建、宝盛以及中海，截至发稿未收到回电和采访回复。

热点地块竞争激烈

这是济南取消最高限价及竞品质拍地条件后的首场土地拍卖。

据克而瑞济南数据显示，拍出轮次最多的当属凤凰北路以西、商贸城路以南住宅组团地块，企业参与热度最高，竞拍阶段引来中海、华润、保利置业、建发、中电建和海信、瑞马共7家企业的角逐，最终经过241轮较量，被中电建以69486万元的价格收入囊中，楼面价9626元/平方米，溢价率53.1%。

其次是彩石片区旅游路以北、蟠龙路以西ECS05-1地块，吸引了中海、绿城、中电建、鑫都、保盛等5家企业报名，经过236轮较量后，被保盛集团以70642万元的价格斩获，楼面价10362元/平方米，溢价率50.17%。

雪山二期剩余A-1地块也引来了中海、绿城两家房企的争抢，最终经过49轮较量，被中海以79985万元的价格摘得，楼面价6915元/平方米，溢价率6.38%。

“这批次供地溢价率看起来很高，但总体来看还没有到特别‘疯狂’的程度。”一位济南房企从业人士表示，多数房企都经历过实施限高政策前土地市场过热的时候，现在都处于比较理智的状态。恢复价高者得有利于特别核心地段、适合做改善素质的土地恢复正常价值，更加考验房企打造产品能力和对土地质素的理解。

实际上，今年10月上旬，济南市首次试行触发最高限价后现场摇号的土地拍卖规则，即有地块经123轮竞价后摇号成交，随即济南市自然资源与规划局发布公告，对即将竞拍的两批土地的竞买规则做出调整。这两批土地，已经在此前的9月15日、9月20日发布出让公告。

对于公告中提及的竞买规则做了调整并没有明确说明，仅表示“详见挂牌文件”。翻阅新公布的挂牌文件与此前挂牌文件对比发现：从“本次公告出让城镇住宅用地设立最高限价”改为了“按照价高者得原则确定竞得人”。

这意味着最高限价和现场摇号规则都退出了土地拍卖市场。

“按照新公布的挂牌文件，土地竞拍不再与最高限价挂钩，而是采用‘价高者得原则’，这意味着开发商可根据市场需求和自身情况来决定报价，充分发挥市场机制的资源配置作用。”柏文喜表示，同时取消限价可增加土地市场的活跃度，促进竞争和创新，提高土地利用效率。

今年以来，济南市住宅用地供应量偏少且供地较晚，整体供地质量也较为一般，使得当地土地市场尚未被完全激活，拿地企业仍以当地国资背景企业为主。

今年4月底，济南市首批次12宗土地全部底价成交，其中9宗为商业地块，3宗为住宅用地；6月底，8宗宅地出让略显起色，多宗地溢价成交，热门地块也迎来多家房企“抢地”，最终8宗宅地溢价成交5宗，底价成交2宗，终止出让1宗；7月中旬，8宗土地再次全部底价成交。

“从近两年供地情况来看，济南供地有一个特征，上半年基本不供地，下半年则是基本每月都会供地，某种程度上来说，越往后土地质素可能越好。”李滨表示，这一批次的供地从数量、质素来看相较于前三季度的供地是有比较明显的提升，这批次的地块都是改善型，数量较多，位置都有参考物可以借鉴，有成熟的客户做出判断。

未来济南东部主城的产品还是做改善有溢价机会，所以本次土地拍卖东部+低密两大改善属性的用地依旧受到房企的青睐，传统刚需被摒弃只能被动外溢到更东部的板块。

一位济南楼市观察者也表示，由于济南近两年土地成交有限，核心区优质土地被各开发商疯抢，土地价格已经恢复至2018年的水平。而非核心区或者有硬伤的土地将逐步无人问津，土地市场将持续分化。

李滨进一步分析，从今年土地供应计划来看，后面大概率也没有特别优质的地块，这波供地也可能是今年最高峰。

最高限价政策施行6年落幕

济南土地市场的“史上最严调控”政策还要追溯至2017年，在当年的长清、章丘土地拍卖中，土地溢价率居高不下，一度最高达401%。

为引导企业理性拍地，降低溢价率，2017年8月，唐冶土地拍卖中“最高限价”政策首次落地。政策规定，在达到最高限价后启用三种方式，当时挂钩配建政府储备性安置房面积确定竞得人。

政策从2017年8月落地到当年年底，先后有15宗住宅用地“熔断”，仅2017年“8·4唐冶土地拍卖”和“8·11汉峪土地拍卖”，就有12宗地（组团）“熔断”。

2018年成为济南土地市场的一道分水岭，企业拍地开始冷静下来，全年只有1次“熔断”。

2021年在“两集中”供地、“三道红线”降杠杆后，土地市场趋冷，底价成交成为主流，全年未有1宗住宅土地“熔断”；2022年土地市场呈现“局部小热、整体大冷”的特点，全年只有2宗住宅用地“熔断”；进入2023年，受楼市“小阳春”带动，6月先后有3宗住宅用地“熔断”，楼市全面松绑后，10月围子山地块再次“熔断”。

据统计，从前后6年时间来看，济南土地市场至少有29次住宅用地“熔断”。

回顾济南土地限价历史，可以分为三个阶段：第一个阶段开发商竞买安置房、储备性公有房阶段，从2017年到2021年年中，该期间开发企业需配建的安置房总面积超过了46万平方米；

第二阶段“限地价竞建筑品质和建设进度”，从2021年四季度到2023年上半年；

第三阶段“摇号拼手气”，从2023年8月29日至2023年10月9日。

这一路，济南土地拍卖市场从取消唯一土地熟化人制度到价高者得，到控溢价率的安置房，再到昙花一现的预选和摇号，现如今又回到最初的起点。参拍者也由国有企业、私营民企的百花齐放变成了现在的央企国企平台一枝独秀。

而最高限价政策的取消，与土地财政也有着千丝万缕的关系。

土地出让收入一向在地方政府收入中占据不小的份额。

近年来房地产市场萎靡不振，开发商拿地热情减弱，很多城市卖地都靠城投公司“兜底”。

2022年8月份，济南市第二批集中供地，拿地的多数是各区县城投公司；2023年7月供地中，济南城投以底价18.5亿元拿下其他开发商无人问津的济钢片区5宗土地。

数据显示，2022年济南市一般公共预算收入1001亿元，政府性基金收入547亿元，同比近乎腰斩。由于政府性基金收入锐减，济南2022年的土地财政依赖度下滑明显，不到40%，而2020年和2021年分别为48%和51%。

进一步看济南的房地产市场，近两年房价窄幅波动，2023年新房成交明显回升。2021年以来，济南二手房价格整体波动，但基本处于15000~17000元/平方米。济南在年初放开限购政策，市场活跃度明显回升，上半年成交面积和金额都处于近几年高位，有望对土地出让金额形成一定支撑。

“济南此次土地拍卖某种程度上来讲，释放的信号意义具有全国标杆性，土地市场起来了说明市场是有需求的。制度方面，市场归市场，保障归保障，现在住房制度在改革，土地竞拍规则在改革，‘价高者得’规则的重现，也是市场化的方向。同时也有助于做一些高品质和保障房企的盈利空间，盈利空间对房企影响还是很大。”易居研究院研究总监严跃进表示。

（来源：中国房地产报）