9.2万元/平方米，丰台郭公庄被“高估”了吗？

毛毛

图源：中房报图库

从郭公庄地块价格来看，无疑将打造为高端改善产品，可郭公庄的板块购买力能否衔接高端住宅市场还是个问题。

2月初，北京市规自委丰台分局曾发布2023年住宅清单，12宗地中有2宗10万+地块，其中之一便是郭公庄。

8个月后，郭公庄地块终于入市。地块一分为二，起拍价分别为66亿元和51亿元。销售指导价也由此前盛传的10万+，调整为9.2万元/平方米。

指导价虽下调了8000元/平方米，但郭公庄地块的高房价还是击穿了很多购房人的心理防线：丰台南五环内新房售价为何这么贵？郭公庄能否撑得起9.2万元/平方米高价？

从周边二手房来看，近半年板块内成交单价较高的次新社区首开华润城均价在8.5万元/平方米，中海九号公馆链家挂牌价7.9万元/平方米，万科西华府挂牌均价6.8万元/平方米，2019年供应的三个限竞房均价6.7万元/平方米。相比板块次新房源约6.2万元/平方米的均价，郭公庄地块溢价较高。

周边新地块指导价也远低于郭公庄地块。东方雨虹近日拿下的南苑地块指导价7.8万元/平方米，中海北宫地块销售指导价6.4万元/平方米，招商羊坊村地块销售指导价7.2万元/平方米。当前羊坊村地块即招商臻园已经入市。97~149平方米三至四居，近90%得房率，配置业主会所，首期开盘均价只有6.4万元/平方米。

从区位来看，郭公庄两地块位于丰台区南四环和五环之间，距离地铁郭公庄站约300米。板块内万达、永旺梦乐城双商业，商圈活力丰台排名靠前，地铁房山线、9号线、16号线三轨贯通，便捷换乘。

不过相比地铁商圈优势，郭公庄教育资源相对较差。地块配建基础教育用地，旁边有臻御府配建的幼儿园、二十一世纪幼儿园、南极星艺术幼儿园、丰台区花城幼儿园分园和丰台八中附属小学，东边丰台规划中的学校还未确定。

此外，两地块虽然是单独出让，但是配建占比较大。比如614等地块须配建约3.8万平方米养老设施，621等地块须配建约5.3万平方米商服和3935平方米幼托用地。

郭公庄两地块整体建筑规模达到了29.3万平方米，住宅建筑面积约19.86万平方米，按照130平方米的均值计算，房源得1500多套。伴随羊坊村、南苑、北宫等地块陆续入市，区域改善供应量急剧增加，竞争激烈程度可想而知。

从郭公庄地块价格来看，无疑将打造为高端改善产品，可郭公庄的板块购买力能否衔接高端住宅市场还是个问题。从区域内成交产品和走势来看，板块内次新整体流通面积偏小，“刚需、首置”占区域内购房需求的主导地位。

在市场急剧变化下，户型偏大的成交下跌明显，相反离地铁更远些的中海御鑫阁，总价200万元左右的房源依然价格稳定。万科西华府流通更强势的房源也是小两居。在这样的成交结构下，郭公庄两地块能否在力压区域竞品的情况下，取得差异化优势？

10月31日，郭公庄两地块即将开拍，中海、华润、金茂、中粮、首开、中建八局等房企同台竞技下将花落各家？期待。

（来源：中国房地产报）