上海楼市现一成首付新房？

毛毛

金地新乐里。徐凡淋/摄

一成首付看似解决了当下的购房首付款问题，实则加大后续还款压力。

一成首付？上海一楼盘对外宣称首付30万元起安家上海。

“准现房，首付30万元起安家上海。”10月17日，这则上海松江金地新乐里向购房者广为发布的宣传海报，引发市场关注。

“有心动，也有担忧。”一名购房者在收到楼盘销售经理宣传海报时称。

10月20日，金地新乐里一名工作人员表示，这一销售策略主要考虑部分置换客手头现金不足，需要卖房后才能购买新房，现在只需支付30万元，便可按首付款35%签合同，相当于借钱给购房者买房，并给半年免息置换时间，等客户老房子卖了再还清剩余首付。

对这一销售策略，金地上海相关人士表示，不清楚这一销售政策和项目的具体情况。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示，虽然上海整体市场成交量有所回升，低首付跟房企年底面临工程款及短期债务，抓回款稳现金流有关。金地新乐里通过低首付吸引购房客，实为给客户首付款周期，或引导客户额外贷款支付首付款，强调准现房，不排除有部分人群会购买。

真假一成首付

“开始很心动，但更多的是疑惑。”

购房者刘林（化名）有一套价值约200万元的“老破小”二手房正在挂牌出售，当她收到金地新乐里30万元首付这一政策时直言很是心动，同时担心存在潜在风险。

金地新乐里项目位于上海松江车墩板块，作为金地褐石系升级力作，主推98平方米三房两厅户型，套总价288万~400万元。整个社区由13层小高层以及5层叠加组成，小区内部融合大树聚场，悦动聚场，童梦剧场等强氛围社交场所，以及老人和儿童活动区域。

交通方面，区域内的金山线将徐汇、闵行以及松江等地串联起来，沪昆高速、沈海高架以及嘉闵高架可快速通达虹桥区。项目1公里范围内有规划中的三甲医院，以及综合性公园和文化广场。

该项目首次开盘时间为2022年3月，正值上海疫情封控期间，1400套房源去化情况并不理想，目前约有近百套房源在售。今年国庆假期曾推出大力度折扣优惠活动，给予购房者三重优惠共让利10万元，并赠送5万元车位券及京东家电券等，然而，即便大力度促销效果依然有限。

“上海购房首套首付比例为35%，30万元仅为房屋总价的一成，这样的比例显然无法进行网签。”对于如何操作，刘林心存疑虑。

以一套总价300万元的房子为例，按上海购房首套首付比例35%，首付款应为105万元，30万元仅为房屋总价的10%。

10月20日，金地新乐里一名案场销售经理，对该政策进行了详细介绍，原来首付款30万元起，不是开发商只收10%首付，也不是首付分期，而是在购房者在交付30万元后引导购房客进行“贴息贷款”，用“贴息贷“支付首付，也称“首付贷。”

根据上述销售经理介绍，操作“贴息贷”需要有第三方担保人（要求59周岁以下）帮忙申请，由第三方担保人向相关机构申请“贴息贷”，款项审批下来后，第三方担保人将贷款转给购房客户，购房客用这笔资金支付首付款，开发商收到的实为完整首付款，不是首付30万元，也不是一成首付款。

以申请“贴息贷”50万元为例，假设购房者刘林手中有首付款60万元，申请“贴息贷”50万元，实际支付首付款110万元。

在后续还款中，刘林每月应还“贴息贷”本金13800元+利息约1500元，共15000元，再加每月房贷月供约10000元。如此一来，“贴息贷”加房贷，刘林实际每月需还款25000元。

“加杠杆买房，以后陆续都需要还，还款压力太大。”刘林表示，这里蕴含不可控的风险，以第三方担保人的名义贷款，若半年没还清不仅面临高额贷款利息（年利率约6.8%），加上月供房贷，购房者每月还款压力加大的同时，还可能影响第三方担保人。

其实，对于银行“贴息贷款”业务，早在2014年9月11日，中国银监会，财政部和中国人民银行曾联合下文禁止，在《关于加强商业银行存款偏离度管理有关事项的通知》中，列出的第一条违规手段，就是“违反规定，擅自提高存款利率或高套利率档次的高息揽储吸存”，即“贴息存款与贴息贷款”。

目前是否还有这项业务，记者咨询两家商业银行是否有“贴息贷”，其中一家银行贷款部相关人员明确表示“没有这项业务”，另一家商业银行贷款部相关人士则表示，“符合相关政策，可以贴息。”

同策研究院研究总监宋红卫表示，贴息贷，类似首付贷之类的产品之前不允许做，有炒房的嫌疑，但在目前的市场环境下已经没人再炒房，即使政策上允许，购房者加杠杆，没有稳定收入也会很谨慎，看似解决了当下的购房首付款，实则加大了后续还款压力。

对于开发商推出这一政策的原因，金地新乐里一名销售经理坦言，项目最快年底交房，交房后仍未售出的房源将全部作为工抵房抵押给工程建筑商。这一政策主要为了项目快速回款，置换客房源出售后还清“贴息贷”，从而实现开发商回款与业主买房的双赢。

上海中原地产资深市场分析师卢文曦表示，首付30万元起，相当于一成首付，看似低首付，实则对购房者和开发商都有一定风险，如果置换客半年内老房子没有成功出售，将面临双重还款压力。不论购房者申请“贴息贷”还是开发商垫资，都属加杠杆，游走于红线边缘，需谨慎操作。

远郊盘去化难

在金地的投资版图中，上海一直是金地重要的粮仓与深耕城市。

回看金地集团在上海的发展，2002年进入上海，至今已深耕21年，先后在上海嘉定、松江、青浦、宝山、浦东等地开发了30多个项目，是上海房地产企业中的知名品牌之一。

早在2017年，金地华东便以139.64亿元的成绩，在上海各房企竞争中突围，夺得上海冠军宝座。

根据克而瑞统计数据，2022年金地在上海完成全口径348亿元的销售额，稳居上海市场第三，超高的市场占有率以及上海的城市韧性，也再次坚定金地补仓上海的决心。

2020年至2022年，金地在上海土地市场共竞得9宗地块，拿地面积约56.33万平方米，建筑面积约106万平方米。

其中，2021年6月22日，金地集团以22.5亿元拿下松江车墩镇SJC10022单元07-07，08-01号地块（即：金地新乐里），溢价率9.5%，成交楼面地价16750元/平方米，房地联动价36600元/平方米。

“金地新乐里地块拿地之初，溢价率9.5%，说明企业非常看好该项目的去化。”上海一名房地产资深人士表示，这也侧面印证房地产市场从2021的高峰，到这两年行业趋势的恶化，现在企业真的比较难。

对于公司生产经营情况，金地集团方面称，2023年三季度，公司月度销售金额已连续三个月环比回升，销售排名保持在行业前列。同时，公司合理安排开竣工计划，确保竣工和交付如期达成。

其实，金地新乐里“首付30万元”这一营销策略，不仅体现上海楼市越发明显的分化趋势，也是上海远郊楼盘去化难的一个缩影。

根据相关机构监测数据，今年6月开盘的青浦区大名城映辰，510套房源，仅50组客户认购，认购率10%；8月开盘的宝山区佳运瑞景湾，215套房源，开盘实际销售40套，去化率19%；以及销售单价超10万元/平方米的豪宅项目浦东新区绿宝园，8月29日开盘，认购率仅5%。

“上海远郊项目去化的确遇到一定压力。”卢文曦表示，目前市场环境下，购房者买房非常理性，普遍不看好买房后会快速上涨，没有轨道交通，缺乏竞争力和卖点的远郊盘，拼的是品质和价格。

对于类似远郊楼盘的销售去化，张宏伟认为，金地新乐里在上海远郊松江车墩板块，是一个相对封闭的区域，按正常销售节奏，外来客户导入力度不大。若要快速去化，首先要把区域客户“吃透”，把车墩周边几个镇以及轨道交通附近3~5公里的客户，网格化的扫一遍。其次，想办法导入外来客户，并给予一定价格让利。

根据金地集团近日披露的前九月销售情况，2023年9月公司实现签约面积68.6万平方米，同比下降37.99%；实现签约金额131亿元，同比下降42.27%。2023年1月~9月，金地集团累计实现签约面积669万平方米，同比下降5.29%，累计实现签约金额1219.3亿元，同比下降25%。

张宏伟表示，从行业融资情况来看，今年下半年，房企在公开市场融资并没有实质性好转。2024年1月，房企即将面临大量工程款和建筑工人工资支付，明年3~4月也是房企偿债小高峰，如果市场小幅回暖，行业压力将减轻许多，否则，2024年这时候可能成为下一轮房企暴雷的集中时间点。

毋庸置疑，促回款稳现金流是目前房企的首要任务，促回款也是“一成首付”金地新乐里政策的根源。

（来源：中国房地产报）