胡伟平：继续与时俱进，完善城市更新发展模式

毛毛

卓越集团助理总裁胡伟平

深圳亦不能照搬外地城市多年前的做地经验，应在自身原有模式和经验基础上，充分尊重当地现实，积极检视不足，优化政策、制度，提升效率，继续探索可持续的发展模式。

深圳的城市更新始终都是一个备受关注的话题。

从“先行先试”到“先行示范”，深圳的城市更新在政策、规划和实践层面都表现出了当地显著的特点和趋势，但也存在“困惑”。

10月21日，由中国房地产报与中央财经大学联合主办，以“‘更新时代’的城市高质量发展与治理创新”为主题的首届城市治理现代化论坛在中财学术会堂隆重举行。会上，卓越集团助理总裁胡伟平以卓越世纪中心为案例分享了深圳城市更新的实践经验与反思。

卓越世纪中心是深圳福田CBD中心区内的较早的城市更新改造项目，也是卓越集团的第一个城市更新项目。项目改造时正值深圳城市发展进入瓶颈期，彼时深圳市制定了新的城市规划《深圳市城市总体规划2007~2020》，将发展重点由“增量扩张”向“存量优化”转变。

“卓越世纪中心项目是典型采用‘政府引导、市场运作’的城市更新模式的旧改案例，由于其主建设期是在深圳城市更新办法出台之前，因此作为行业发展初期的改造项目，为后续其它更新项目的市场化运作提供了较好的示范和借鉴。”胡伟平说，我想通过这个案例的分享，是不是能够引出大家在城市更新政策制定过程中普遍遇到的困惑。

从实操层面，胡伟平对深圳多年城市更新实践进行了总结。

在他看来，深圳的城市更新由于采取市场化运作模式，政府未过多介入拆迁补偿谈判，未形成可强制执行的合理化补偿标准，导致一直以来拆赔标准偏高，这也使得参与城市更新的企业负担和压力较大。

“深圳城市更新市场化运作中，在解决特殊诉求业主（钉子户）问题上，仍缺乏政府法律上的救助措施。”胡伟平说，虽然已出台城市更新条例，但落地实施仍有困难。基层政府介入特殊诉求业主的谈迁工作总体成效仍不理想，需进一步探讨更为有效的方法。

另外，集体资产管理越来越规范，但审批流程也日益复杂，要求召开的各类股东代表大会越来越多，造成了巨大的时间成本和资金成本，给企业增加了负担，也延缓了项目的推进。

胡伟平建议，国家宏观层面城市更新政策出台需更加谨慎，要因地制宜，因城施策，避免“一刀切”对市场造成太大冲击。如2021年63号文出台后，由于各地缺乏落地实施细则，导致市场出现“卡死”和“休克”现象，许多城市项目推进出现较长时间的停顿，对企业和市场均造成了一定影响。

但是，深圳城市更新经验和贡献仍然值得肯定和借鉴。

“过去20年，深圳城市更新计划立项项目超过1000个，约50%实施率，总计拆除范围面积超过3300万平方米，城中村改造约1800万平方米。数量和规模在各大城市处于领先地位。”胡伟平说，深圳地少人多，土地产权多元，通过城市更新和土地整备，有效拓展和改善了居住空间，提升了城市形象，完善了公共配套，提供了产业发展用地，实现了土地集约节约利用，促进了城市经济的高质量发展。

当然也有需要反思和优化的地方。在胡伟平看来，由于深圳土地资源紧缺，城市发展空间不足，且公共配套历史欠账较多，在城市快速发展要求下，城市更新肩负的使命重大，负担过重，项目土地移交给政府达38%以上，且拆赔比偏高，企业成本压力巨大，导致整体城市更新开发强度较大。

“这是由深圳城市的特殊性决定的，与其它城市不具有可比性。”胡伟平说。

深圳作为经济特区和改革开放前沿阵地，中央历届主要领导均指示深圳应在现代城市建设制度方面先行先试，并解决1992年和2004年两次城市化转地遗留的历史问题。

“由此深圳探索出在当地行之有效的城市更新和土地整备模式，并为城市发展作出巨大贡献。”胡伟平说，深圳模式亦存在缺陷和不足，这是先行先试必须承担的试错成本。因此深圳模式和原则也许并不具备完全可复制性，但依然具有可借鉴的经验，不能因其存在不足而完全质疑深圳城市更新过程中积累的历史经验和对城市建设发展所作出的积极贡献。

胡伟平认为，深圳亦不能照搬外地城市多年前的做地经验，应在自身原有模式和经验基础上，充分尊重当地现实，积极检视不足，优化政策、制度及提升效率，继续探索可持续的发展模式。

（来源：中国房地产报）