年内去化已超万套，人才房撑起了深圳楼市最后的热度？

毛毛

从“万人”抢房到接连告罄，不同于当下艰难的商品房市场，在继多次放松申购规则后，深圳人才房走出了独立行情。

据不完全统计，全市年内配售的人才房项目达至少17个，合计配售房源约1.16万套，截至目前整体去化已超万套，去化率近9成，几乎每三套成交新房中，人才房可占一套，热度远高普通商品住宅。

一定程度上也加剧着普通商品房去化困境。

01

为去化

官方不断下调门槛

究其原因，同过去市场的“打新”热一样，与市场较大的价差空间无疑是人才房认购火爆关键。

以上月掀起万人抢房热度的深业云海湾为例，项目推出的人才房均价仅5.52万元/㎡，其中建筑面积约70㎡2房计算下来总价区间不过377万~399万元/套。

即总价400万元不到即可拿下深圳前海物业，而相较之下，是该小区普通商品房的约9.2万元/㎡的毛坯限价，单套总价最低也要900万元。

中房君/摄

此外，从下方表格数据可以看到，分化亦是人才房市场的常态。

深铁熙府、安居同乐馨苑、深业云海湾、华发新城等申购数超过万组，带领深圳楼市重现过去万人抢房盛况的配售项目均集中在南山、宝安区。

6折的价格加上核心板块的区位优势，可谓助推出了一个又一个市场热源。

而事实上，受大环境影响及人才房本身的部分硬伤，这个六折即可买房的政策并非从一开始就受到市场认可，反之，是经过了较长时间的“遇冷”困境。

早于2022年11月，深圳正式推出人才房政策，首批6个项目共计4422套房源，当时虽吸引15294户家庭申购，但到选房阶段，大部分最终选择弃选，导致实际仅有1930套房源被选定。

对此，市场主流观点将原因归结于漫长的10年禁售期，人才房本身品质空间有限，如被限制的小面积段户型，从用材用料、规划格局上的与同区域普通商品房的差异等，以及不可忽视的关键市场行情的左右情绪。

面对人才房的意外“遇冷”，随之也是政府一系列的降准入门槛操作。

从一开始的单身购买年龄限制从35周岁下调至30周岁，申请人的配偶、未成年子女，不再受深圳市户籍限制；到今年8月份再次将学历要求放宽至专科以上，以及3房的申购范围放宽到原本只能申购2房户型的3人家庭；

且根据7月份深圳市住建局发布的《深圳市共有产权住房管理办法》，更是进一步从“稀缺”角度拔高了人才房价值。

办法内容提到至今年8月1日起，深圳将不再安排建设安居型商品房和人才住房，继而转为以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房三种类型为主，这也意味着匆匆入市不到一年的人才房将退出历史舞台。

一系列动作，加上年内本身供应加大，不乏包括多个公认高价值板块项目的配售，人才房市场开始有了明显复苏。

其中以3房户型申购门槛的降低为例，便直接使得去年相对滞销的如华发新城的3房产品加速告罄。

这个过程中，面对楼市的复苏缓慢，或也正如一位市场人士在分析时提到的，当短期内的低预期难改，过去的买房暴富观念逐渐哑火，取而代之也是更长周期投资理念的萌生，人才房的10年限制期也更多被接受。

中房君/摄

02

需求分流

新房、二手房去化“雪上加霜”

据深圳市住建局官方数据，1~9月全市新房共成交约2.36万套，二手房共成交约2.33万套，相较之下，入市项目仅十余个的人才房，年内成交也已破万套，热度可见一斑。

面对有限的进场需求，当人才房在官方发力下热度上升明显的同时，也是商品房市场的进一步承压。

“虽商品房市场下行，但价格还是比较高，价格更低的人才房有一定吸引力，加上人才房本身的产权性，从目前来看，对商品房市场是一种分流”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在采访时亦对此提到。

以光明区市场为例，作为人才房供应大区，随着年内大量人才房、安居房进场，叠加板块本身庞大的新盘供应，区域内项目“内卷”愈发激烈，一番价格战下，不少房地产机构中介甚至已喊出“坪山价买光明”口号。

而新增供应还在继续，仅光明，接下来便还有包括深铁睿著广场、天健和瑞府、润珑苑等多盘将继续提供可观货量。

此外，就全市范围来看，据不完全统计，未来待出售的人才房项目或还有20余个。

03

房企压力明显

年内还有超万套新房入市

数量庞大的人才房瓜分市场热度的同时，值得注意的是，年末的新盘供应潮也还在继续。

近日，深圳市住建局公布了四季度计划入市清单，涉及34个项目，预计供应房源套数16379套，其中住宅约1.4万套。

事实上，早于“金九”伊始，作为传统营销节点，新亮相项目数量已大大增加，创下三季度以来最高值。

光明特发学府朗园、沙井海岸城瀚府二期、大运中心的深业泰瑞府、龙华的联发臻著雅居、富基云珑府、小梅沙觐海府、平湖金光华凤凰九里等等均为全新盘，不同地段不同产品类型，足以让购房者眼花缭乱。

截至9月末，据乐有家研究中心数据，深圳一手住宅库存面积约500万㎡，去化周期超17个月，加上四季度的供应潮，房企压力显然。

“为加快库存消化，深圳开发商将继续维持降价促销策略，政策端也有望进一步松绑。”对于后市，深圳中原研究中心提到。

（来源：中国房地产报）