高价地“围城”，广州市场购买力能支撑吗？

毛毛

未来楼市的分化将会更加明显，高价项目因为具备自身的独特价值，必定会有追逐者。

今年以来，广州楼面地价TOP10榜单已刷新4次，创下了前所未有的速度，开发商对“靓地”争夺的决心变得更为明显。

截至目前，广州今年诞生的4宗高价地块中，除了世界大观地块外，其余3宗均触发封顶价，需通过摇号确定竞拍人。其中，广州天河区员村一横路地块吸引了34家房企的竞逐，热度空前；海珠上涌果树地块亦吸引了16家房企参与。

值得关注的是，几乎所有参与竞拍的开发商都是央企、国企，如保利、越秀、中海、中国铁建、中铁置业、华润、珠江实业等。

广东中原地产项目部总经理黄韬表示，今年高价地块涌现主要有两个原因：一是“靓地”占总出让地块比例提高，这些地块周边环境和配套设施相对完善，价值凸显；二是实力雄厚的央企、国企对市场未来持乐观态度，认为地块有一定利润空间，因此积极参与竞拍。

从成交均价来看，今年1~8月广州市千万豪宅成交均价为87386元/平方米，与5年前相比涨幅高达45%，同期全市商品住宅均价涨幅仅有34%。但并非每个项目都能卖出高价，曾经的“海珠地王”项目中冶逸璟公馆在2016年的楼面价就已高达42573元/平方米，但4年仅售出了5套别墅。

“优质项目始终是少数。”黄韬认为，未来楼市的分化将会更加明显，高价项目因为具备自身的独特价值，必定会有追逐者。

高价地之下新房全面“豪宅化”

回顾过去几年，广州的“靓地”竞拍一直呈现升温趋势。自2020年开始，每年楼面地价TOP10榜单都要刷新3~4次。截至目前，榜单的最低门槛已经超过5万元/平方米。

随着这些项目陆续面市，广州千万豪宅的成交量也不断飙升。据克而瑞统计数据显示，今年1~8月广州千万豪宅合计成交3329套，仅用8个月时间完成了去年一年的成交量，创下历年新高。

有业内人士分析，在高地价压力下，开发商为了利润最大化不可避免地朝着豪宅化方向发展。早在3年前，这个趋势就已初现端倪，今年这种趋势更加凸显，产品竞争也进入白热化阶段。

在最近的媒体见面会上，中海地产相关负责人就透露，上涌果树公园地块的起步户型约为140平方米，主力户型为200平方米的大平层，最大的户型甚至达到了300平方米。为了提供更具竞争力的产品，中海已经进行了上百份的客户调查报告。此外，定制化软装和硬装也将被引入到该项目中，以更好地满足豪宅客户的个性化需求。

而越秀地产拿下的世界大观地块，容积率约为1.9~2.2，本身就是低密度地块，还将山景资源与月亮湖景观结合起来，推出140~238平方米的大平层，打造纯粹的改善氛围。

不难看出，140平方米不超过豪宅线标准的起步户型，搭配200平方米左右的主力产品，再加上一些更大户型，以满足更高端客户的需求，已经成为高地价项目的共识。

高价地项目谁来买单？

尽管高价地频现，也并非每个项目都能卖出高价。

楼面地价TOP10榜单上的项目各有不同，成交最好的是广州海珠区的时代大家，于2020年年底开盘，正逢楼市高峰期，清盘速度最快。招商保利海珠天珺在琶洲长期供不应求的情况下率先开售，也受到了追捧，目前处于清盘阶段。

相对价格“实惠”的是中海观澔府，早前推出89平方米的特价三房总价550万~600万元，折算单价仅6万元出头。目前项目总共售出了212套单位，去化率为55%。开售不到一年的“网红盘”越秀天河和樾府售出331套，去化率52%；牛利岗北街地块拍地消息一出，项目在售的108~140平方米产品全线涨价2%，目前均价8.5万元/平方米。此外，即将推出的180平方米“楼王产品”，吹风价超过10万元/平方米。

定位较高的合景臻颐府均价10万元/平方米，产品为198~289平方米的大平层，门槛接近2000万元。项目开售一年半，网签了114套单位，去化率为36%。开售4个月的“地王项目”广州城投·东园公馆成交也并不理想，售价12万~18万元/平方米，产品包括92~178平方米的三房四房，户型越大单价越高，面积最小的92平方米三房门槛超过1100万元，目前网签4套单位。

曾经的“海珠地王”项目中冶逸璟公馆销售较为惨淡。该项目2016年的楼面价已高达42573元/平方米，但开售4年仅售出5套别墅，销售速度缓慢。

有业内人士分析，与郊区相比，这些中心区的高价地项目其实在去化方面表现并不差，因为置换需求依然旺盛。然而，由于许多购房者面临着“卖一买一”的困境，特别是在当前二手市场不景气的情况下，很多人的旧房子很难卖出，导致高价项目的去化速度减缓。

但从成交均价来看，今年1~8月广州市千万豪宅成交均价87386元/平方米，与5年前相比涨幅高达45%，同期全市商品住宅均价涨幅仅有34%。这意味着千万豪宅价格涨幅跑赢大市。

对于未来更多高价地项目推出，黄韬仍然持乐观态度，“广州市场上在售的400多个项目中真正成交均价超过10万元/平方米的项目不会超过15个，因此在市场上，优质项目始终是少数。”他认为，未来楼市的分化将会更加明显，高价项目因为具备自身的独特价值，必定会有追逐者。

（来源：中国房地产报）