住建部长喊话试点现房销售，今年第五次动员买房，能救...

毛毛

关于房地产，最近经常听到有人说“秘不发丧”、“垂死挣扎”。

这真是说者愤慨，听者暗爽。

6月29日，央行前副行长朱民也跟着泼冷水，“我不认为中国的房地产和外贸会出现周期性的强劲反弹。”

虽然我特别喜欢锤房地产，但个人觉得，没这么悲观。房地产现在其实是正常市场调节下的挤水分，说穿了就是回归本源，回归平庸。

说句可能会被认为是事后诸葛亮的话，房地产前些年狂飙猛进发展时，其实就注定了今天的结局。

虚高的房价、炒高的地价、不断吹大的泡沫，靠透支房地产换来的经济高速发展，还有居民部门以及投资客身上疯狂背负的巨额债务，这些本质上都是兔子的尾巴长不了。因为土地有卖完的时候，需求有枯竭的时候，债务有背不动的时候。

大树不可能长到天上去，容易受经济、高龄少子化以及债务上限影响的房地产，更不可能长盛不衰，这些都是形成趋势的底层逻辑。

一言概之，过去那些年，房地产确实出现了脱离基本面的非理性上涨，但现在到了还债的时候了。之前谁涨的最不合理，那么现在谁还的债就越多。具体城市不做讨论，也请勿对号入座。

当然了，这其中还半路杀出来一只“黑天鹅”，加剧了房地产的衰落，部分城市甚至直接自由落体。过去3年，由于各种静默、管制、封城，居民部门收入大幅锐减，但生活成本开支却居高不下，房贷月供一分不能少，其结果是民间的大量储蓄被掏空。

说穿了就是大家都没钱了。

所以我们看到，放开后，也就是今年的一季度，少量的延迟需求释放后，短暂刺激了头部城市二手房市场反弹。但随后的二季度，又戛然而止了。

叠加全球经济陷入衰退周期，外需不振，出口开始显露疲态，结果是产能开始过剩。受此影响，民企的投资意愿大幅下滑。现在的基本面是，民企利润严重萎缩，普遍都在追求“债务最小化”的自保、躺平和观望。

事实上，当房地产的金融属性一降再降后，现在连企业也不敢投资房地产了，以前企业在实体领域挣不到钱，但他们愿意把低价借来的钱投在房子上。现在的行情是，民企老板普遍佛系，既不碰实体，也不愿贷款，更不买房投资。

众所周知，民企是就业的保障。所以，民企投资意愿不高，实际上影响的是就业的稳定和居民的钱袋子。

了解了这些事实，我们也就明白，为什么今年以来出台了很多超纲的救市政策，但就是救不起来房地产。

原因非常直白，没钱了。

接下来会怎么做？病不痊愈，药不会停。

简言之，对房地产的施救，仍然会继续，不排除加大火力的可能。

这不以任何人的意志为转移，而是房地产在国民经济中的支柱地位决定的。锤死房地产很容易，但如果真脱离房地产，地方财政、国民经济恐怕就更要蒙上一层阴霾了。

有人可能会泣血质问：为什么不能任由房地产自生自灭，让市场去自由调节，让房价自由落体？

原因很简单，房地产才是我国经济的真正命脉。房地产的背后是土地财政，土地财政的背后是地方财政不断扩容的开支压力。更重要的一点，房地产剥夺了居民的剩余劳动。

直白点说，房地产解决了很大一部分人的就业，还解决了养老金问题，还要保基层运作，肩负城市基础设施配套建设的开支，甚至产业升级都要从房地产拿走资金。

这些不是什么不能触碰的敏感话题，都是摆在台面上的事实。

只有真正理解了这些逻辑，才能明白我前面所说的“病不痊愈药不能停”8个字的涵义。

事实上，继前四次动员国人买房失败后，今年第五次动员买房已经开始了，只是这一次更多是在激发信心层面。

主要表现在两方面：第一，住建部长亲自喊话，试图重新挽回民众的购房热情。

既然是挽回信心，肯定要拿出诚意。住建部长的诚意体现在三个方面：一是加大力度支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。比如6月20日，5年期LPR下调10个基点，本质上就是在信贷层面让利购房者。只是这10个基点的降息，相较于购房首付款和高昂的月供，无异于杯水车薪。因此能起到多大作用，要打个大大的问号。

二是承诺要为人民群众建造好房子，提高住房品质。并探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

现在网上关于建立房屋养老金制度的解读五花八门，主要是围绕养老金的资金来源，有人说可以从土地出让收入中提取一部分，有人说最终是公共账户和个人账户买单，还有人说可能会由政银合作承担。个人理解，政策的出发点一定是好的。

三是将问题聚焦到了民众最关心的“保交楼”层面了，而且透露会开展现房销售试点。

以下是原话：

倪虹强调，“保交楼、保民生、保稳定”是党中央、国务院作出的重大决策部署，要进一步提高政治站位，增强责任意识，加快推进已售逾期难交付住宅项目建设交付，切实维护购房人合法权益。

房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”，改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

一句话概括，“保交楼”的站位已经提高到国家层面，涉及地方官员的政治前景，不单单是各级单位履行监管责任的问题。

这没什么好说的，保交楼、现房销售这些都是最迫切需要解决的问题，尤其是烂尾楼对购房信心的釜底抽薪，可以说是导致整个房地产行情极度萎靡的罪魁祸首。这个问题不解决，民众的购房信心很难有实质性提升。

另外，据悉，当下商业银行对地产纾困的积极性并不高。原因很简单，各地问题楼盘中，资不抵债项目居多，且多数存在法律纠纷。换句话说，对于这样的烂摊子，银行也很排斥施救。

铁锤单纯希望，住建部不要只是停留于口头上，而是要拿出切实可行的解决方案来。

第二，铁锤注意到，最近这段时间，有近20城放松住房限购、优化调控措施，其中包括广州、济南、长沙、厦门、扬州等城市。核心目的是为购房者广开方便之门。

比如广州优化公积金新政，生育二孩及以上的家庭公积金贷款购买首套房，贷款最高额度上浮30%；扬州在市区购买改善性住房的，不再执行限购政策，其原有住房不再执行限售政策，有效期一年。

此类调控松绑政策在意料之中，且乏善可陈。过去房地产狂飙时期，限制性政策确实堪称“杀手锏”，但市场下行周期，购房需求及购买力严重不足，这些名存实亡的限制措施注定要一一解除了。

个人认为，当下唯有四大一线城市的限购还能称得上有意义——遮羞布，倘若一线城市的限购政策也取消，但仍然无法救起楼市，必然是信心更加坍塌，届时可就只剩下绝望了。

综合而言，我认为住建部第五次动员国人买房，注定效果甚微，还是救不起楼市。因为做法依然是“口惠而实不至”。

在之前的文章中我们已经强调多次，真想救房地产，要更多在需求端下功夫，而不是在供给端。过去一年多，政策主要围绕救开发商、救银行，救居民钱袋子、救就业的有效措施很少。也就是说，居民部门负债率高企、储蓄率不足的根源性问题，仍然悬而未决。这个大的基本面不解决，搞再多的信心输出，恐怕都是无效的——没钱怎么消费，没钱怎么买房？

事实上，当房地产的金融属性一降再降后，现在连企业也不敢投资房地产了，以前企业在实体领域挣不到钱，但他们愿意把低价借来的钱投在房子上。现在的行情是，民企老板普遍佛系，既不碰实体，也不愿贷款，更不买房投资。

直白点说，当务之急是搞购买力返还，兑现“多渠道增加城乡居民收入”的承诺。

具体该怎么做呢？

答案就在民意中，搞存量房贷打折，最好是降至增量房贷利率同一水平——变相提高居民部门的收入。究其内在，是盘活二手房市场，让有财富基础的家庭的需求和有些资产流动起来，让民众有获得感。如此，才会有地方土地财政的稳增长，才会有就业的稳增长，才会有消费的稳增长，才会有产业升级的可持续性。

（来源：今日头条 楼市新观）