到手两个“小目标” 这家房企“卖子”变现

毛毛

“这几年房地产市场下行，但房企也要生存，确切地说是房企内部的团队和员工也要生存。因此，德信中国能够主动剥离现有资产，提升自身竞争力，并在困境中选择继续拿项目，说明德信中国对市场还是有信心的。”上海市光大律师事务所高级合伙人徐军在受访时表示。

德信中国的资产处置还在继续。6月28日，德信中国控股有限公司（以下简称“德信中国”，02019.HK）发布股权转让协议公告。公告显示，当日，德信中国间接全资附属公司德信地产集团有限公司（卖方）与杭州宸胥企业管理有限公司（买方）、德清弘容及目标公司（订约方）订立股权转让协议。据此，卖方同意出售而买方同意购买目标公司70%股权，代价约为2.08亿元。

德信中国表示，出售事项能优化集团的债务结构，以此进一步提升集团的流动资金状况。公司预期出售事项将改善集团的整体资产周转率。

资产处置的背后是德信中国持续面临的资金压力，截至2022年末，德信中国的在手现金已无法覆盖短期债务。2022年11月，德信中国曾对旗下一笔美元债进行交换要约，目前，该笔美元债已完成展期。

值得注意的是，一边处置资产，一边债务展期，德信中国同时还在代建业务上发力，今年以来已竞得数个代建项目。

记者试图通过微信联系德信中国有关负责人采访，但截至发稿未能获得回复。

接连“卖子”回收现金

德信中国此次出售的目标公司为北京新乐青物业管理有限公司，主要从事物业管理及酒店公寓管理等相关经营性业务。目标公司持有位于北京朝阳区百子湾路40号楼的公寓，卖方持有目标公司70%股权，德清弘容持有目标公司30%股权。

项目股权出售后，公司预期将录得收入人民币2.08亿元。本公司预期将录得未经审核除税前利润约人民币3325万元，同时将录得债务减少共人民币2.08亿元。

实际上，德信中国这一轮的资产处置从去年就已开始。2022年5月，德信中国出售其持有的杭州市德信AI产业园54.54%的股份，而这个产业园2021年为其带来了约6818.7万元的租金收入。

2022年6月，德信中国在一个月时间内抛售掉三笔股权。退出投资企业杭州润郎企业管理有限公司和杭州沁都置业有限公司，并减持了对德清莫干山东麓建设有限公司的部分股权，持股比例由100%下降至51%。

到今年4月和5月，德信中国还曾分别处置了两家旗下项目公司的股权。

德信中国是一家浙江住宅房地产开发商，大部分位于杭州、温州、宁波和南京等长三角城市，曾在行业上行市场中获得快速发展，但2022年的行业调整也使得这家企业陷入债务泥潭中。

截至2022年末，德信中国持有现金及现金等价物及受限制现金合共约73.75亿元，而2021年为175.63亿元。自银行及其他金融机构的借款中，德信中国约93.4亿元须于一年内偿还，及约118.5亿元于一年后偿还。在手现金已不足以覆盖短期债务。

2022年全年，德信中国实现累计合约销售金额约361亿元，累计合约销售面积约197.3万平方米。同比来看，合约销售额同比减少约51.2%，合约销售建筑面积同比减少约43.5%。合约销售平均售价同比减少约13.6%。

2023年5月，德信中国实现合约销售金额约21.5亿元，合约销售面积约14.1万平方米。整体来看，今年前5个月，德信中国实现累计合约销售金额约117.1亿元，销售表现未能有明显回暖。

美元债成功展期

不少房企在2022年都停止或减少了拿地，而德信中国是其中为数不多还在扩储的民营房企。

2022年，德信中国在长三角地区获取了三幅地块，分别为台州留仙里二期项目、杭州临平山北地块项目、杭州萧山区项目。

德信中国一边处置资产，一边拿地，同时进行美元债展期的操作，曾引起投资者的不满。

2022年11月14日，有消息称，德信中国计划就一笔“2022年12月到期9.95%优先票据”，进行交换要约，已与部分债权人进行了沟通，具体方案未最终确定。

两天后，一封《给德信中国胡老板的一封公开信》，开始在网上流传。信中，有投资人质疑董事会主席胡一平，一个月前还在德信内部承诺，公开债一定要按期偿还。就在德信股价不断上涨的时候，却突然发出了美元债展期的消息。

不仅如此，信中还直指德信中国目前的财务状况，明明账上有钱，打算11月底进行分红，且股票、物业等绝大多数资产并未抵押。在此情况下进行债券要约，有故意“耍赖”嫌疑。

一个月之前，德信中国旗下唯一一笔美元债成功展期，这在一定程度上为公司缓解流动性压力争取到了时间。

今年5月31日，德信中国公告称，其按计划召开的债权人会议已于5月30日在开曼群岛达成“计划”。合共125名持有本金总额3.06亿美元（占未偿付计划投票索偿总值87.86%）的计划债权人出席了会议并投票，全部125名债权人都投了赞成票。

值得注意的是，在债务展期的背景下，德信中国的代建业务还在加码。德信地产于6月27日投标竞得浙江省丽水龙泉市首个水南未来社区的代建代销业务。

2022年至今，德信也已中标多个代建代销项目，包括旧村改造的瑞安汀田街道联胜村C地块，以及鞍山雨山片区北单元地块的全过程代建开发。

有接近德信中国的人士称，“开发商现在都在抢代建这块生意，跟地方城投合作，代建固定比率抽成，多少都能赚钱。”

“既然已经债务展期而在做债务重组，肯定是没钱拿项目的，卖资产“补血”也在情理之中，因此拿地扩展业务应该属于与别的房企、投资机构的合作行为。”IPG中国区首席经济学家柏文喜称。

盘古智库高级研究员江瀚认为，一边处置资产，一边拿地，同时进行美元债展期的操作，表明企业在进行债务重组的同时，也在寻求其他的融资渠道和方式来支持企业的发展。卖资产“补血”是企业为了获得更多的现金流，通过出售部分资产来获取资金。同时，拿项目扩展业务也可能是企业为了扩大市场份额和提高盈利能力，通过购买土地拓展业务范围。但这种多重操作对于企业的运营提出了极高的要求，也会导致非常高的风险。

（来源：今日头条 中国房地产报 刘伟/发自北京）