未来信阳哪些房产更保值：信阳楼市或将加剧分化

毛毛

据悟空问卷调查了解，信阳市在持续了近两年的房价下跌行情后，目前只有约25%信阳网友认为未来房价仍会上涨。

未来房价涨跌取决于10大因素：

1、供求关系：看当地人口是流入还是流出，主要买在人口增长的城市。
2、货币供应：流通中如M2过多了，出现通货膨胀，房子也会水涨船高，反之则跌。同样利率上行，房价跌，利率下行，房价涨。
3、杠杆率：对居民来说，买房时按揭率较高，甚至接近零首付，房价涨，反之跌。同样，房地产资产负债率上升则房价涨，反之则降。
4、经济景气情况：房地产受经济波动影响大。
5、土地供应：
6、周边配套：教育、医院、公园、购物等是否齐全，生活越便利，价格越高。
7、地段：主要指分化，买房不再是闭眼买，地段主要是产业+生活配套的组合构成。
8、交易活跃度：看交易量大或者小，交易量大房价涨。
9、司法拍卖：法拍房控制在5%以内算正常，超过20%或者30%房价必跌。
10、预期因素：心理因素，买涨不买跌。

这10大因素不仅适配于全国市场，在信阳市场一样通用。只是信阳更容易受到“预期”、“供求关系”、“周边配套”影响。

据悟空问卷调查了解，在市场常态化期间，信阳市购房居住需求只有约47.1%考虑常住，约30.9%考虑未来多年后常住，即信阳市约50%的购房需求为非紧要购房需求。在楼市向好，房价呈现上涨态势时，购房需求急剧上涨至某个平衡点，在楼市行情下行，房价呈现下跌态势时，购房需求急剧下降至某个平衡点。信阳市常态化市场商品房年成交量1.8-2.5万套，2016年商品房成交量约3.7万套；2021年之后商品房成交量低于1.2万套。

这也说明了，信阳市的“供求关系”中，“需求”是不稳定，较容易受市场预期影响，但是“供应”却是稳定的，容易受市场行情影响。例如2021年、2022年信阳市商品房供应量受需求影响，同样下降到了低点。

若国内经济形势向好，购房预期由消极转为积极，那么信阳新房市场仍有上涨机会。但新房上涨，却并不一定就说明我们的房子就会保值、增值。

信阳自2017年，出生人口呈下降态势，于2021年常住人口首年下降。有专家预测，2035年国内人口将下降约8%，作为三、四线城市，显然会远高于8%的均值。可以预测，信阳市中心城区常住人口增量下降；新增人口不足以填补规划新区的规模；信阳市老旧房产空置量与挂牌出售量双增。未来信阳市二手房流通性继续下降，部分房产面临难以变现的问题（有价无市）。

即未来信阳市规划的部分新区可能“烂尾”；城区边缘地带房产、中心城区老旧房产流通困难；相对中心城区、拥有优质配套、品质房产较具有强流通性。

（来源：今日头条 溯源论）