41.5%的多套房家庭，未来会面临什么问题？李嘉诚真“说中...

毛毛

前不久，国家统计局公布了2023年1月楼市数据，其中有这样几组数据值得关注：

1、全国房地产开发投资同比下降5.8%，其中住宅投资同比下降4.1%；2、房地产施工面积同比下降5.2%，其中住宅施工面积下降5.4%；3、房地产开发企业到位资金同比下降9%；4、房屋新开工面积同比下降19.2%；5、房屋竣工面积同比上涨14.7%。

通过上述几个数据，我们不难得出以下几个结论。首先，2023年第一季度楼市各项数据都不理想，市场观望氛围明显，开发商不敢拿地不愿建房，当下房地产投资环境依旧不乐观。其次，在楼市大力调控下，“保交楼”取得了明显效果，竣工面积增加意味着烂尾楼盘变少了。最后，数据显示1-2月的房地产施工面积与房屋新开工面积分别同比下降4.4%和9.5%，而加入3月份的数据后变成了下降5.2%和19.2%，说明3月份出现了更明显的负增长，楼市的“小阳春”已经过去了。

需要注意的是，上述的数据都是与2022年相比的数据，由于疫情以及经济形势等多方面影响，去年楼市出现了明显遇冷的情况，但即使如此2023年一季度数据还是出现了下降的情况，并且还是叠加了各项刺激措施的大背景下，比如降首付比例、降房贷利率、取消限购限贷等。由此可见，楼市真实情况并非许多中介所说的一飞冲天，相反可能比2022年还要难熬。

看完了新房数据，再来看看二手房数据。相较于新房来说，二手房数据下降的更为明显，北京链家机构发布了一组数据，自2023年3月第一周到4月第一周，成交数据已经出现了连续5周下降，4月第一周成交数据相较于2月底三月初呈现了“腰斩”的情况，已经不如去年的水平了。试想一下，连房价领跑城市都出现了明显降温的情况，那么其他城市的楼市遇冷会有多明显。

诸葛找房数据显示，3月份10个重点监测城市二手房挂牌总量为196万套，环比上涨1.6%，同比上涨高达81%，其中深圳挂牌量增幅最为明显，同比上涨200%。由此可见，对于这些炒房情况较为严重的热点城市，炒房投资群体已经纷纷开始抛售多余的房产了，二手房挂牌量增速比成交增速更为明显，简单来说就是住房“越卖越多”。

为什么越来越多的炒房客都开始抛售多余的房产？究其原因主要在于当前住房供应已经出现了明显过剩的情况，与此同时需求在逐渐减少。2019年央行发布了一组数据，我国城镇家庭住房持有率为96%，31%的家庭持有两套房，10.5%的家庭持有三套及以上房产。著名房地产大佬李嘉诚曾预测过楼市发展：房子始终是用来住的，国内的房价一直高居不下，未来5年内房地产市场很有可能会面临大洗牌，炒房客应该谨慎。

因此对于41.5%的多套房家庭来说，未来可能会面临以下3个问题：

第一个问题，住房升值缓慢或者下跌导致亏损。著名房地产大佬冯仑曾说过，对于炒房投资群体来说，考虑到多套房的高房贷利率、住房折旧率、持房成本等多方面因素，需要房价每年上涨9%以上才能实现盈利。但问题在于，随着楼市遇冷，最近两年许多城市房价都出现了下跌的情况，一些偏远地区更是出现了持续性阴跌或者由于人口持续流失而大跌的问题。

可能有人会说，一线城市的房子还是有投资价值的。但主要有两方面问题，其一是即使是一线城市，基本上也难以保证房价每年上涨9%，即使是一线城市的核心地段都难以达到这个涨幅，基本都是缓慢升值的趋势。第二个问题在于这类房产基本都超过了千万，大多数炒房投资群体都没有这个经济能力入手，真正有经济的富豪群体，也早已改变了投资目标，因此对于多套房家庭来说可能会面临住房升值缓慢或者下跌导致亏损。

第二个问题，二手房流动性变差导致难以出手。说到底，通过投资房产来实现盈利，本质上是“低价买入高价卖出”的过程，但上文已经提到过，当前二手房市场已经出现了“房满为患”的情况，短短一年时间内二手房挂牌数量几乎上涨了一倍，但住房需求却在不断减少，因此未来二手房流动性会更加差，难以出售就无法实现套利的过程。

与此同时，有这样一类家庭也需要注意，那就是有住房改善需求的家庭。过去房价大涨时期，许多家庭为了结婚需求，或者怕未来房价继续上涨被迫买了一个小的户型，但随着家庭成员的增多，生活品质也在不断下降，因此这些家庭会选择将旧房子卖掉后买一个大面积的新房，但当前二手房流动性已经比较差了，因此这类家庭需要尽早做打算，以免未来遇到卖不出去需要折价出售的问题。

第三个问题，房产税落地后，持房成本会进一步增加。一直以来，有关房产税的动向从未停止，当前也已经到了实质性推进阶段。2021年中旬，财政部等四部门在北京召开了“房地产税改革试点座谈会”，首次提到了“试点”二字，年底的高层会议上也通过了该方案，公开资料显示，当前已经有26座城市被纳入数字化转型城市，另一方面，随着大环境向好、楼市回暖，那么落地的时间就会进一步提前。

对于炒房投资群体来说，房产税、空置税都是楼市调控的“大招”，原因在于其直接增加了多套房的持房成本，根据已经出台房产税的发达国家来看，起到了明显消除房价泡沫的效果，一旦房产税真正开始实施，那么多套房群体的持房成本会进一步增加，叠加二手房流动性降低等因素，最终或将面临“烂在手上”的问题。

（来源：今日头条 财经前瞻）