2023年，楼市或进入“捡漏期”？

毛毛

最近一段时间，楼市关于“买房捡漏”的报道频出。

2月5日，湖南长沙某女士在长沙2环内花7万元全款入手了一套50平米的老旧住房，房子一共2室1厅1卫1阳台，户型周正采光良好，距地铁站约1公里，门口就有公交站。其低廉的价格让无数网友羡慕，不过该女子表示当前已经没有类似房源。

无独有偶，乳山银滩，共有13套房子挂牌单价跌破千元，其中最便宜的单价仅795元/平方米，意味着仅需6.2万元就能全款拿下这套约78平方米的两室两厅海景房，据相关报道，该房源初始报价为7.5万元，曾先后经历5次降价，最新一次报价6.2万元。

与之相对地，北京四中、13中、黄城根小学对应的学区房，地段位于某胡同里面，没有地方停车，总面积仅5.3平米，去除公摊3.8平米，有下水没厕所，总价高达245万元，换算下来每平米接近50万元，足够在上述地段全款买好几套房子。

几万元就能全款买一套房是什么概念呢？公开资料显示，2023年1月纳入统计的300余座典型城市中，房价排名前三的城市为深圳、上海、北京，其平均房价分别为7.18万/平米、7.11万/平米、6.83万/平米，换言之上述提及的两套房源在这三座城市可能还买不到一平方米，而其中热点地段更是半平米都买不到。

由此可见，住房本质上的建设成本并不高，建筑成本、安装成本、材料、和人工费用算下来，就算是一二线城市，每平米也只需两千多元，与动辄几万、十几万的房价比起来九牛一毛。显然，建房成本并不是导致当前房价过高的主导因素，土地价格、住房投机属性、人为炒作、相应配套措施才是推高房价的关键原因，正是因为房价过高，买一套房动辄百万，所以几万元捡漏买房才能引起无数网友羡慕。

事实上，除了上述两种情况以外，还有一种特殊的房源同样能够“捡漏”，那就是所谓的法拍房。2017年，线上法拍交易起步，法拍房逐步进入大众视野，早期法拍房不受政策约束，并且其成交价格通常会低于市场价格，不少购房者在法拍房上成功“捡漏”，根据中指研究院数据，从挂拍量来看，2022年全国355城共挂拍86.4万套，在以同一标的物为基准进行剔重后，挂拍套数为60.6万套，较2021年增长35.7%，为近年来新高。

那么对于今明两年的购房者来说，是否意味着未来尽量入手法拍房来“捡漏”呢？答案显然是否定的，上文已经提到过，早期法拍房不受限购政策约束，与二手房相比无需中介佣金，成为炒房客捡漏的目标，但近些年相应措施逐步完善，许多重点城市陆续收紧法拍房限购政策，比如北京、上海、深圳等热点城市，2021年12月，最高法出台规定，法拍房纳入各地房地产限购政策约束范围，受限购约束的竞买人不被允许参与法拍房竞拍。

此外，与传统商品房相比，法拍房交易方式存在很大差异，涉及流程繁琐，同一标的物在法拍过程中最多拍卖三次，起拍价在评估价基础上下浮不超30%，二拍价格可在一拍流拍价基础上下浮不超20%。更为重要的是，法拍房交易中存在很大的隐性风险，比如法拍房公示期重要信息未明确告知，比如存在长租约、非法占用、无法落户等问题，这些需要购房者自行调查判断，容易引发风险。

虽然当前从法拍房中难以“捡漏”，但法拍房市场特征与当地经济、楼市运行状况和政策变化等密切相关，换言之法拍房市场变化能够反映当地楼市现状。购房者贷款买房后，没有在规定的时间内还清贷款，那么银行就有权利提出民事诉讼，要求通过拍卖购房者的住房。法拍房数量增加，意味着当地楼市处于下行周期，事实上过去两年我国楼市的确处于遇冷阶段，多个数据能够证明这点：

首先是房价方面，相关数据显示，自2020年6月以来，历时两年5个月的波动，全国新房价格每平方米只变化了53元。与此同时，2022年百城新建住宅价格自2014年后时隔七年再次出现年度下跌，纳入统计的100座城市中，新建住宅价格累计下跌的城市有70个，二手住宅价格累计下跌的城市有73个。2023年1月，纳入统计的316座典型城市中，依旧有半数以上保持着下跌趋势。

其次是销售数据，2023年春节期间，代表城市新房成交规模保持低位，较去年春节假期下降约21%，恢复至2019年的75%。一线城市成交量整体环比跌14.1%，同比跌29.5%，二线代表城市环比跌41.1%，同比跌32.1%，三线代表城市成交量环比降幅均超40%。2022年全国新房销售额13.33万亿，同比下降26.7%，重回2017年，同比2021减少接近5万亿。

最后是住房供需关系，数据显示当前我国城镇家庭住房普及率高达96%，且户均持有1.5套房，超四成家庭持有两套及以上房产，换言之楼市真正的需求已经不足。反观住房供应，克而瑞研究院数据显示，截至2022年末，100座典型城市狭义库存5.93亿平米，广义库存28.5亿平米，按照每套房100㎡计算，意味着还有接近3000万套房子等待出售，足以满足上亿人的住房需求。

为了避免房价出现全面暴跌的情况，当前楼市政策也开启“三管齐下”模式：1、自然资源部出台《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，其中对于住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”；2、目前江苏、广东、上海、四川等10个省市召开“新春第一会”，提到要住房消费提振纳入到经济发展框架之中；3、数据显示当前全国至少有120城市将公积金或商贷个人首付比例降至20%，与此同时央行也明确表示“全面支持房地产”。

需要注意的是，上述种种救市措施并不是为了推动房价进一步大涨，而是将房地产拉回正确轨道，不能一味下跌，对于房企来说，在高负债压力下，自然也会适当降低房价，甚至进一步降低首付比例，或者推出各类有利于无房刚需买房的活动，因此对于今明两年准备买房的家庭来说，在经济能力足够的情况下，或许可以抓住机会，以“捡漏”的方式实现买房目标。

（来源：今日头条 财经前瞻）