近期房产政策频出，购房时机到了么？

毛毛

　　扬子晚报网5月20日讯(记者 马祚波)继上午官宣公积金政策调整后，5月20日下午，南京二手房市场又传出取消限购、交易不再需要购房证明的消息，记者多方求证后发现属实。

　　南京全面取消二手房限购
　　最近政策频出，即长沙和杭州对于社保年限要求降低后，首个强二线城市放开了二手房的限购。其实，这个政策的出台并不意外。在此之前安徽及江西部分地级市已经颁布购房补贴政策不等(500-2000元/㎡)，但刺激效果并不如预期。
　　除限制性政策方面，货币政策方面也给予了购房者较大的支持，520这天LPR五年期利率从4.6%，调整到4.45%。上一次如此大的利率降幅还要追溯到2009年。
　　从以上两个方面来说，有闲钱有需求的小伙伴，的确可以开始入手了，毕竟房贷利息是着实可以少付不少。但笔者认为房地产市场尚未抵达谷点。
　　我们以杭州为例，由于杭州近3年人口净流入均位于全国前列，且经济活力较强，颇具代表性。
　　4月25日，杭州完成一批次土拍，60宗地块有59宗出让，1宗地块流拍，成交总金额达到826.8亿元，平均溢价率6.4%。其中23宗地块网上限时报价到达中止价，进入线下一次报价程序。同时有27宗地块以底价成交。

　　杭州土地成交信息
　　本批集中供地中共有23宗地块到达中止价，进入线下一次报价程序，同时，底价成交的地块也有27宗，土地市场存在着明显的冷热分化。

　　22年一批次供地成交企业
　　在本批次集中供地中，不计地方国资，本土企业共计竞得35宗地块，占比达到58%，成交金额507.1亿元，占比达到61.3%。本轮推地报名企业超过70家，但最终成交来看，拿地集中度非常高：拿下两宗以上地块的房企总计有9家(含联合竞得)：众安、越秀、万科、绿城、建发、德信、大家、金帝、滨江。其中滨江房产竞得地块达到11宗(含联合竞得)，占本轮集中供地总宗数的18.3%;竞得地块成交总金额184.4亿元，占本轮集中供地成交总金额的22.3%。
　　从本次成交结果来看，很不“杭州”，杭州作为房地产企业集中度较高的城市，百强房企早在13年-16年便基本完成了对于杭州的城市进入(80%以上百强房地产企业入驻杭州)。

　　本轮成交土地信息(部分)
　　从板块上看，热点板块依旧受追捧，边缘板块多以底价成交。(杭州实行土拍新政后，实时更新起拍楼板价，溢价率已被严格控制，我们无法再见到100%以上的成交溢价率)
　　结合成交企业和成交地块信息，我们可以发现，多数房企并未在年初的金融政策放松“口号”中复苏，反而是以省内供应链成本控制到极致的本土企业仍具备较大优势(限价环境下， 房地产利润更多来自于成本控制)，同时，受疫情和本轮房地产政策的惯性压力下，边缘板块仍被房企认定为高危区域。
　　PS:未必边缘板块项目净利润低于核心区域，而是核心区域无论盈利与否，现金流仍然有保障，及价格弹性较大，困难时期降价保量可以实现。而边缘板块则反之。当下，压垮房企的不是土储也不是项目净利润，均是项目现金流引发的一系列问题。(详见融创、恒大、华夏幸福)
　　除土地成交情况以外，终端销售市场也大致无二。

　　5.1期间新开盘项目成交信息
　　市场表现依旧呈现分化态势，优质项目即开即磬，如：地处未来科技城板块的华润项目，触发社保入围(E类人才33个月，无房家庭166个月，普通家庭195个月)，反观地处远郊的大江东、运河镇的项目则市场表现不佳，当日去化率仅3-6成。
　　目前，市场观望情绪仍浓，笔者认为，房企的至暗时刻尚未结束，自去年的美元债风波至今日的项目停工停产维权风波，虽已显露穷途之态，却仍有多重难关要闯。曾经不惜一切高价获取的地，如今总是要偿还的。
　　另外，政策面，本轮5年期LPR下调，虽已对购房群体释放较好态势，但政策面仍未见底。南京在近几年的人口流入排名中，处长三角地区劣势，且本轮针对二手房的限购放开，旨在试探政策温和程度。
　　历来政策的调控有时间差，如果非首套婚房，也无目标项目的群体。可以再看看。房地产市场受本轮“房住不炒”的影响，已难回巅峰时刻，但政策的理论尚未达标。本文即把杭州作为案例进行分析。不妨以杭州政策为风向标，杭州限购取消之时，即房地产拐点真正来临的时刻。当然，货币政策仍是前进路上的风向标。如果在限制性政策取消前，又来一轮大的棚改政策或数万亿的经济刺激政策，则另当别论。
　　小生不才，歪引前辈周金涛的库存周期理论，本轮若无强政策颠覆下，2024年才会真正等来房地产企业的拐点。
　　(来源：今日头条 四世幽魂)