越来越多城市放松调控，但购房者和开发商却无动于衷，什么原因？

毛毛

　　前不久，有机构整理出了2022年全国楼市“松绑”政策的统计数据，数据显示1月份有22个城市松绑了调控措施，2月有34个城市出台了松绑政策，3月份有23个城市进行了调控松绑，4月有7个城市放松了调控政策，剔除重复的城市，截至2022年4月11日，共有70多个城市放松了调控尺度，主要涉及降首付比例、降房贷利率、公积金贷款优惠、购房补贴、房企资金支持、放松限购、取消/放松限售等。

　　需要注意的是，上述这些城市并非全部都是三四线城市，二线城市以及新一线城市也有不少，比如郑州、杭州、哈尔滨、大连、福州、长沙、昆明、佛山等，四个一线城市也全部有放松的动向，比如广州部分外资银行最低首付利率可以达到4.6%、深圳二手房参考价会上调3%-5%、北京首套房商贷利率下调为5.15%、上海首套房贷利率下调至4.95%，二手房下调至5.65%等。

　　相信很多人都会有这样的问题：为何越来越多的城市开始“救市”了?原因很简单，当前的楼市已经真正遇冷了，随着过去几年的调控，整体房价走势已经从过去的大涨转变为房价涨幅的不断收缩，进入2021年后再转变为持续回落。根据国家统计局公布房价数据显示，2021年初房价最高点达到了11220元/㎡，自下半年开始持续下跌，年末最低点相较于年初下降了15.11%。
　　此外，克而瑞研究院数据显示，3月份百强房企销售额同比下跌52.6%，销售面积同比下跌57.2%;中指研究院监测的100座典型城市中，新房成交规模居历史同期低同比下降40.5%;央行公布的2022年第一季度城镇储户问卷调查报告显示：对于下季房价，仅有16.3%的居民预期“上涨”。这一系列数据表明，当前的楼市已经出现了明显的下行趋势。

　　对于市场来说，房地产与上下游40多个行业直接相关，比如中介、工程建设、建材、水泥、钢筋、钢材、中介物业、餐饮金融等，涉及大量人口的就业问题。对于地方来说，房子销售数据直接影响开发商的拿地意愿，进而影响到政府性基金来源，最终反映到地方财政收入。对于购房者来说，房企业绩惨淡失去了资金来源，容易导致资金链断裂，甚至出现破产倒闭的情况，那么相关的期房建设也就“烂尾”了。
　　那么这一系列救市措施的发布，是否意味着房价不允许下跌呢?答案显然是否定的，并不是不让房价下跌，而是防止房价“乱跌”。根据公开资料显示，当前已经有23座城市发布了限跌令。相信过去几个月，大家经常能够看到类似的报道：某某开发商降价抛售，导致刚买的房子一夜之间贬值几十万元，引发了业主不满，甚至出现了打砸售楼处的情况。

　　正如融创董事长孙宏斌预测的那样：我们预计未来楼市会比较“惨烈”，因此需要留出足够的发展边界。随着楼市遇冷，房企的房子卖不动，因此只能降价抛售，部分城市开发商之间也会因此形成恶意竞争的关系，最终导致房价大幅下跌，影响市场正常发展秩序。正因如此，去年底的经济会议上，才明确提出要促进房地产市场的“良性循环”。
　　但当前的楼市却出现了十分尴尬的一幕：一边是越来越多城市放松调控，另一边购房者和开发商却无动于衷。上文已经提到过，央行公布的调查问卷中，只有不到两成的居民“看涨”楼市，受过去楼市“买涨不买跌”心态的影响下，许多购房者都采取了观望态度。数据显示从去年4季度以来，50个重点城市新房销售面积跌幅超过30%，今年的2月份与3月份跌幅更是扩大至37%和51%，环比同比都处于历史最低水平。

　　土地方面，2022年一季度出让金5629亿元，同比下降57%，3月土地出让金只有1908亿元，同比下跌近六成整个3月，只有上海、重庆、福建、北京、江西出让金出现了正增长，但有20个省份的卖地收入，降幅大于50%，根据数据显示，2022年一季度土地供应规划建筑面积为15143.85万㎡，较去年同期下跌35.1%，成交规划建筑面积10858.74万㎡，较去年同期下跌47.4%。“高流拍”、“低溢价” 成为楼市常态。
　　为何会出现这样的情况?主要有两方面原因：其一是对于当前的购房者来说，已经真正意识到了楼市的转变，正如独立经济学家马光远强调的那样：当前的楼市已经出现了自98年房改以来大家首次形成的共识，那就是房地产要走下坡路了。越来越多的人已经意识到，属于房地产市场的“黄金时代”已经过去，越来越多的居民更加偏向于存钱了，央行数据显示城镇储户的储蓄意愿，已经连续四个季度上升，且增幅在扩大。

　　第二个原因在于楼市不断的调控下，真正的需求已经呈现。事实上早在2017年西南财经大学公布的一份调查报告中，就揭露了当前住房已经明显过剩的事实：城镇空置房数量为6500万套，空置率为21.4%。那么为何整体房价还能够继续上涨呢?主要原因在于炒房客投资者的介入放大了购房需求，但随着近几年楼市持续调控下，住房的金融属性在持续消除，越来越多的炒房客都在抛售离场，因此住房过剩的影响也就更加明显。
　　简而言之，一方面是调控放松，另一方面是购房者和开发商无动于衷，这恰好是当前楼市的常态反应，也是楼市最真实的一面。相关数据显示当前城镇家庭住房普及率已经超过了96%，并且许多城市已经开始大力建设各类保障性住房，在这样的大趋势下，整体的住房需求也会进一步减少。说到底，住房本质上也是一种商品，那么其价格肯定也会受到供需关系的影响，未来多余的住房该由谁来接盘或许才是真正应该考虑的问题。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)