什么样的房价才叫合理？央媒“13个字”回应，楼市将会变得更明朗

毛毛

　　1998年国内的房地产迎来了新的一轮变化，也就是“房改”，国内的房地产市场迎来了腾飞，当时全国平均房价不足2000元每平米，如今全国房价突破万元每平米，在过去的20多年时间中房价涨幅达到了560%。
　　如果站在通货膨胀的角度去考虑问题在过去的20多年时间中，物价上涨5.5倍左右很正常呢，就比如我们的吃喝玩乐很多东西都上涨如此之高，为什么说房子的价格就不能接受呢?

　　贝壳研究院公开数据显示全国65城平均房价为17,388元每平米，4个一线城市平均房价6.5万元每平米;平均房价突破2万元每平方米的城市有20个;平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个;平均房价突破1万元的县城有103个
　　中指研究院也公开数据显示4座一线城市购房门槛平均为617万、613万、580万、359万;4座二线城市平均购房门槛超过300万，5座城市购房门槛在200~300万;9座城市购房门槛在100~200万;8座三线城市购房门槛在105~313万。根据诸葛找房数据显示全国百城房价收入比为12.9，深圳48.1，北京46.8、上海45.8、三亚、厦门、广州等多个城市都已经突破30，更多的新一线城市和二线城市都在20~30之间徘徊，想要买房似乎并不是想象中这么简单吧!

　　最具有代表性的莫过于深圳，在23年时间中房价共计上涨43倍，也就是当年2000元左右购买的房产，如今市值高达8万元每平米，别不相信这种事情在深圳一直都在发生，其他城市上涨空间可能没有深圳这么大，但是整体涨幅依旧在20~30倍之间徘徊。
　　目前国内的房价这么高，要回落多少才符合老百姓可接受的范围呢?有人说30%，也有人说50%，甚至还有人说80%，不过有部分人更理智地说道，一个月收入水平能买得起一平方的房子，那就很不错了，或者说两个月的收入买得起一平米的房子也还可以接受。
　　当前国内的房地产市场在什么样的情况下才算是合理，先看看这几点吧!
　　国内的房地产市场总量，根据央行数据显示，目前国内的城镇居民住房拥有率已经突破了96%户均1.5套拥有两套住房，家庭为31%，拥有两套及以上住房的家庭为10.5%，另外我国的人均住房面积已经突破了40平方米，远超欧美等发达国家位于世界较前位置。
　　根据西南财经大学发布的调研报告显示，当前国内的房地产空置率约为23%，空置房产套数约为8,500万套，这仅是商品房，另外小产权房、公租房、回迁房、安置房等各类房源叠加在一起，空置套数已经突破1亿套以上，至少老百姓说国内的住房已经能满足全国人民，这句话看来真不假。

　　看看2021年的库存数据就明白，当前的房地产处于供大于求的局面，2021年新建商品房库存面积达到5.2亿平方米，广义库存量更是达到了37.7亿平方米，假设一套房子100平米，计算未来也有超过4,200万套房子销售，根据2021年的房地产销售数据，基本上要接近三年时间才能全部清空。
　　二手房的数据也并不容乐观，根据易居研究院数据显示全国60个重点城市二手房挂牌量已经突破了450万套，有部分重点城市的挂牌量在10万至20万套之间，库存周期拉升到17.9个月，随着市场持续遇冷去库存周期进一步被拉长。
　　购房角度，第7次人口普查数据显示，当前国内的城镇化率已经达到了63.89%，另外报告中还显示出在2016年之后我国的城镇化率就开始放缓，从农村进到城市生活的园区变得更少了，对于住房的需求量同样也在减少。
　　从另外一个角度去考虑问题，目前国内的人口出生率在持续地减少，2021年出生人口数量刚刚突破千万而已，有专家预测以当前的人口出生数据来看，不出三年时间国内就会面临着人口负增长的局面。其实90后真的是最后一批愿意购房的人群，毕竟00后，他们的家长更多是70后和80后已经有房了。

　　房地产的整体投资能力已经逐步远去，2016年房地产是最疯狂一年，全国房价都迎来了“普涨”，房地产投资比例高达85%，2017年房地产的投资比例为75%，2020年房地产投资比例已经不足40%，2021年下半年房地产市场主要购房人群，为刚需群体投资的，好像逐步的退出了市场。
　　目前国内如此庞大的房地产市场，仅靠刚需住房人群真的能支撑得起整个市场吗?答案显然是不可能的。
　　2016年房地产市场首次提出“房住不炒”，经过多年时间的努力，在2020年至2021年强力的调控下，房价迎来了拐点，2021年9月份新盘成交单价跌破万元每平米，在此时，老百姓终于看到了房价迎来拐点，坚定的认为2022年的房地产市场将会延续2021年下半年的局面一个字“跌”。

　　房价回落多少比较合理的经济学家朱云来在2021年西安金融论坛上提出了自身观点，目前全国平均房价在万元每平米应当回落27%，也就是平均房价在7000~8000元每平米。这些数据并非是空口说出来的，是根据居民的收入支出，家庭成员情况模拟出来的一个数字，如果全国平均房价回落27%，那么对于购房者而言，就相当于省了一个首付的资金了。
　　经济学家孙宏斌也提到过类似的观点，如果房价回落30%，我们“房企”都不存在了，不要以为这些只是开玩笑，事实证明确实如此，特别近几年楼市的调控下，整体的利润在持续的压缩，房价一旦回落30%，整个市场将会面临“坍塌”。
　　房价真的能降到30%以下吗?央媒“13个字”回应，“炒房此路不通，炒房客早该凉凉”另外还多次提及到。也不要再靠房地产来刺激经济增长。
　　2022年房地产市场的走势有人说应该是稳吧，也有人说应该是下降吧，还有人说房价应该上涨吧，对此各大机构都给出了相关的预测。

　　易居研究院预测未来几年房价的走势整体的价格会偏向弱势，另外还会迎来拐点1%。
　　社科院发布《中国住房发展报告(2021~2022)》全国商品房平均销售价格在-3%~3%，房产销售面积在-1%~-5%，房地产开发增速2%~5%，2022年楼市先是呈现出降温状态，然后拉高，最后走平。
　　中指研究预测，2022年商品房销售价格会结构性上涨2%~3.5%，结构性更多的只是未来土地结构不断优化，大城市聚集大量人才才地方，房价就有上涨空间，对于三四线城市更加倾向于稳中有降状态。
　　2022年的房地产市场并不会像过去一样出现大涨，也不会像大家所想那样出现大跌，但是三四线城市那就比较难说了，因为人口在持续地流出。
　　(来源：今日头条 房产有点意思)