房产税会“失约”吗？专家提出“免征面积”方案，2类人做好准备

毛毛

　　2016年底，北京召开的中央经济工作会议上，首次提出了“房住不炒”的理念，明确了房子是用来住的、不是用来炒的核心思想。2021年底的经济工作会议上，首次提出了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。不难发现，通过5年的调控，我国楼市的发展目标已经从“房住不炒”转变为“良性循环”，有人评价这是最近几年关于我国房地产最为“温暖”的描述。

　　种种迹象表明，当前房地产市场的确已经迎来了拐点，有三组数据可以证明：1、相较于过去几年房价涨幅不断收缩，2021年下半年房价迎来了“五连跌”，整体房价相较年初回落了15.11%;2、随着楼市遇冷，越来越多的房企开启了“降价抛售”模式，甚至出现了房价下跌过快需要“限跌”的情况，公开数据显示当前已经有22个城市发布了“限跌令”;3、数据显示2月份全国住房景气指数为96.93，处于过去7年来最低点。
　　但对于当前低迷的楼市现状，并非所有人都能够满意这样的结果。原因很简单，一个十分现实的问题就是当前房价依旧处于很高的水平，根据房价行情网公布的数据显示，房价超过万元的城市数量高达86个，22座城市房价超过2万元，一线城市中除了广州以外均超过了6.7万元/㎡。100个典型城市房价收入比高达12.0，远超过3-6的合理房价收入比标准，而这些城市往往才是人口流入的热点城市。正因如此，越来越多人才希望楼市调控的“大招”——房产税能够早日落地。

　　为何大家普遍认为房产税是调控楼市最有效的措施呢?主要有三点原因：首先是根据已经出台房产税的国家来看，的确已经起到了明显调控房价、消除楼市泡沫的效果。其次是根据央行公布的数据显示，我国城镇家庭住房持有率高达96%，持有2套房的家庭占比30%，持有3套即3套以上的家庭占比10.5%，由此可见许多炒房客投资者都持有多套房产;最后是当前业内无数专家学者都认为房产税能够有效降低房价，并且已经到了出台房产税的最佳时间点。
　　比如金融专家黄奇帆建议：降房价最好的办法就是收房地产税，国内持有几十套房、几百套房的人大有人在，收持有多套房人的税。“国家智囊”金李也认为：各地调控并未根本遏制房价上涨的关键是没有做到蛇打七寸，炒房仍然可以发财，应该通过税收消除炒房暴利。原住房和城乡建设部副部长仇保兴认为：“需要建立完善的打击炒房囤房的政策体系和税收制度”。独立经济学家马光远表示：“十四五”期间是很好的出台时间，一旦错过这个时间，将很难再有机会。

　　房产税要“失约”了?
　　关于房产税是否会落地，这个问题早已在2017年就盖棺定论了，2017年财政部的吹风会上，财政部部长表示未来将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。随着时间的推进，经过十多年筹划准备的房产税终于在2021年按下了“加速键”，到了实质性的推进阶段：
　　1、2021年初，财政部部长多次撰文提及未来房地产税积极稳妥推进房地产税立法和改革;2、5月11日，财政部会同四部门在北京召开了房地产税改革试点工作座谈会，并首次加入了“试点”2字;3、10月15日，《求是》杂志发文提出，“扎实推动共同富裕，做好房地产税试点工作”。4、10月23日，正式通过了全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定;5、10月27日，央媒经济日报发文《共同富裕需要房地产市场稳健发展》。

　　那么答案也就很明确了，房产税会在部分试点城市落地已经是不争的事实，不少专家认为2022年大概率会发布试点城市名单，北上广深一线城市，长江三角洲城市，重庆、西安、合肥、武汉等区域中心城市更有可能作为试点。就在大家信心满满迎接房产税落地的时候，楼市却传出了房地产税可能会“失约”的消息，原因在于前不久财政部负责人在接受采访提及房地产税问题时表示：
　　一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

　　也就是说，2022年房产税大概率不会落地。可能有人会认为，房产税“失约”意味着房价还会继续上涨，未来需要更久的时间才能回归至亲民的水平。这种观点合理吗?答案显然是否定的。事实上正是因为当前楼市过于“冷清”才需要推迟房产税的落地时间。根据易居研究院数据显示，今年2月百强房企操盘销售金额同比大降47%，一二三四线城市楼市成交量总体全线回落。十强房企门槛值降至200亿，百强房企门槛值降至21亿，两者均“腰斩”。
　　与此同时，中指研究院2021年百强房企销售业绩榜单显示，违约债券余额达历年之最，截至2021年11月，已有房地产行业违约债券67只，同比增加131%;债券违约余额已达735亿元，同比增加187%。对于房企来说，一方面是楼市下行导致库存压力激增，另一方面是到期的债务也要面临违约的风险，一旦情况继续恶化下去，许多房企都会面临资金链断裂风险问题，甚至破产倒闭，对于购房者来说可能又会迎来一批烂尾房。

　　专家提出“免征面积”方案
　　也就是说，房产税延迟落地，事实上是一个好消息，意味着当前楼市正处于下行趋势，房价在加速回归理性。但可以确定的是，未来房产税会落地已经是必然的事实，当前给予了楼市一定的缓冲时间。关于房产税如何征收的问题，国内许多专家学者也纷纷提出了宝贵的建议，其中最受欢迎的是财科所专家张学诞提出的建议：可以根据住房面积设立免征线，40平到60平每人宜为征收面积的起点，考虑到房价不断上涨等因素，房产税的税率不宜过高，大致可以确定在1%左右。
　　为何这个建议能够受到广泛认可呢?主要有两方面原因，其一是对于普通家庭来说，如果是一家三口的话住房总面积最高可以达到180㎡，一家四口可以达到240㎡，足以满足正常生活需求。其二是对于炒房客投资者来说，起到了明显地增加持房成本的效果，举个简单的例子，假设炒房客拥有10套房，总面积1000㎡，除去免征面积后，征收总面积为820平米，按照2万元/平米的房价来计算，则每年需要缴纳16.4万元的费用，并不是一笔小数目。

　　两类人需提前做好准备
　　第一类是炒房客、囤房族。对于这类群体来说，随着楼市不断地调控下，房价整体涨幅已经在不断收缩，意味着利润空间在不断减少，如今已经见底，因此应该在房产税落地之前抛售多余的房产，与此同时不应该再以投资炒房为目的来买房了。一旦房产税正式落地，那么二手房挂牌量会进一步增加，到时候可能会面临多余的房子“无人接盘”的问题，最终被套牢了。
　　第二类是无房刚需群体。对于无房刚需来说，当前楼市发展显然是有利于买房的方向发展的。根据不完全统计，当前已经有55个城市放松了购房门槛，因此对于这类群体来说未来买房将会变得更加容易。并且随着未来房产税的来临，整体楼市泡沫会加速消除，房价也会加速回归理性，相信用不了多久房价就能回归至亲民水平。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)