北大教授劝年轻人别太早买房，如何理解？黄奇帆一席话说透了

毛毛

　　根据中国经济周刊报道，前不久北京大学国发院院长姚洋发文表示：“我见到年轻人，我也会劝年轻人说你们不要去买房子，没有一个国家说30岁就自己去买房子的，劝了也没用，特别像男生，要没房子哪行，女朋友同意，丈母娘也不同意，没办法，这是社会已经形成了这样的一个气氛”。

　　正如姚洋所说，对于当代年轻人来说，买房基本上已经成为了结婚的门槛。前不久易居房产研究院发布的一份报告显示，有74.6%的受访女性认为，婚前需要有一套用于居住的房子，且越年轻的女性这一观念越强烈。究其原因，主要是随着房价不断上涨，房子占家庭资产比重越来越高，换言之拥有一套房不仅代表着有生活居住的避风港湾，更是经济实力的一种象征。
　　正因如此，对于许多年轻人来说，由于家里经济条件有限，光靠自己能力在大城市买房光是首付可能就需要存十年以上的时间，到时候基本上也超过了30岁，选择就更加少了，与此同时还要承担长达30年的房贷压力。因此许多年轻人不愿意买房结婚，更加愿意租房生活，选择当一名“不婚族”，这种趋势在最近几年越发明显，与最近几年出生率持续降低、出生人口持续减少也有着密不可分的联系。

　　根据国家统计局公布的数据显示，从2000年算起，去过二十余年我国平均房价上涨了530%，需要注意的是这仅仅是“平均值”，对于一些人口持续流入的热点城市来说，房价上涨幅度越高于此，可能上涨了十几倍或者几十倍。为了衡量买房难度，有专家提出了“房价收入比”的理念，按照国际标准，合理的房价收入比为“3.0-6.0”，简单来说就是3-6年的全部收入能够买一套房。
　　根据诸葛找房数据显示，2021年我国房价收入比为12.0，其中一线城市房价收入比为27.7，二线城市房价收入比为13.5，海峡经济圈房价收入比为18.6，珠三角经济圈为15.5，长三角经济圈为13.8。深圳房价水平高企，以35.3的房价收入比继续占据榜首，旅游型城市厦门和三亚房价收入比均超30。由此可见，对于人口流入的热点城市和热点区域来说，买房依旧要承受巨大的经济压力。

　　正因如此，2016年的重要经济会议上，我国正式提出了“房住不炒”的核心调控理念。在持续不断的调控下，整体房价大涨的趋势终于止住，取而代之的是房价上涨的趋势不断收缩，特别是进入2021年下半年以来，更是出现了罕见的连续下跌的情况。根据国家统计局公布的数据显示，2021年初房价最高点为11220元/㎡，年末降至9517元/㎡，降幅高达15.1%，年前两月全国商品房累计均价为9845元/平方米，同比跌幅为10.7%。
　　因此，就目前的楼市而言，人们购房态度已经出现了两极分化的趋势。一部分人坚信未来房价会出现下跌，原因是在持续不断地调控下当前楼市泡沫在加速消除，许多开发商也都开始降价抛售，部分城市更是需要通过限跌的方式来调控，公开资料显示当前已经有23座城市发布了“限跌令”。因此当前并不是买房的好时机，应该将多余的房子抛售，以免“高位接盘”，等到未来房价跌至谷底再入手。

　　以炒房投资为主要目的的群体则认为未来房价还会大涨，原因在于当前楼市出现了短暂的下行趋势，但紧随而来的则是调控松绑，数据显示今年共有55个城市对楼市政策进行了松绑，通过降息、降首付比例、松绑限购、松绑限售、直接开启货币棚改政策等各种方式。由此可见当前房地产依旧是我国的核心经济支柱，此外随着调控的松绑，未来房价还是会和过去一样出现大涨的情况，因此当前正是“抄底”的好时机，应该抓紧时机买房以免未来更加买不起。
　　那么对于当前楼市来说，2022年不买房，5年后房子将会是“葱价”还是“金价”?换言之是随便挑还是更加买不起?对此，被誉为“金融市长”的复旦大学特聘教授黄奇帆在前不久的专访视频中给出了答案，黄奇帆表示：拐点过后，是房产商良性循环的开始。

　　不难发现，“拐点”指的是当前楼市已经进入了转折点，有专家表示，一旦我国住房销售金额超过18万亿，销售面积超过18亿平米，即超过“两个18”，意味着我国楼市已经发展到了顶点，原因在于无论怎么计算都不会有更好的数据了，随即迎来的则是“触顶反弹”。公开数据显示2021年我国商品房销售金额为18.7万亿，销售面积为18.3亿平米，已经超过了“两个18”，拐点已至。
　　对于黄奇帆的观点，独立经济学家马光远也给出了赞同的观点，马光远认为当前的楼市已经出现了自98年房改以来第一次大家形成的共识，那就是房地产要往下走了，未来房价下跌将会成为常态，2022年将会成为我国住房市场真正的新生元年。

　　2021年12月6日举办的经济会议上，明确提到了：“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。这也是房地产市场首次被提及“良性循环”。我们知道，房价过高、上涨过快会导致百姓消费能力降低、实体经济边缘化、城市土地财政依赖度过高、与城市经济发展不匹配等一系列问题，因此需要避免房价过高、房价上涨过快。
　　那么房价全面大跌是否就是好现象呢?答案显然也是否定的。房价一旦大跌，对于无数花费了大半辈子积蓄买房的家庭来说，财富就“蒸发”了，与此同时还会引发“抛售潮”来临，银行会增加大量坏账，一旦超过银行的负责那么就会引发一系列金融问题，甚至出现类似上世纪90年代日本出现的经济危机或者2008年美国出现的次贷危机，由此可见房价大跌同样不利于经济发展。

　　也就是说，无论是当前23座城市发布的“限跌令”也好，还是55个城市松绑了楼市调控也罢，最终目的并不是推动房价大涨或者让房价出现大跌，两者都不利于楼市发展。经验表明楼市调控采取“一刀切”的方式并不合适，而是在不断地调控下，逐渐消除房价泡沫，以时间换空间的方式来实现房地产“软着陆”。正如融创董事长孙宏斌强调的那样：未来房价既不会大涨也不会大跌，而是处于波动的状态。
　　那么对于上述问题，今明两年不买房的话，5年后住房既不可能跌至“葱价”也不会进一步上涨变为“金价”。但需要注意的是，在楼市的不断“分化”下，对于人口持续流出的偏远城市来说，由于住房需求不断减少，房价可能会出现持续“阴跌”的问题，最终会变为随便挑的情况。对于人口持续流入的热点城市来说，由于住房需求不断增加，因此房价也会出现“稳中有升”的情况，一些热点地段可能会更加买不起。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)