楼市已进入“转折点”，新趋势下，该买房了吗？

毛毛

　　根据中国经济周刊报道，3月1日，郑州发布了一个重要通知，《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，主要包含4个方面：1、放松限购：子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房;2、放松限贷：引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率;3、放开限价：对销售限价给予一定比例的上浮;4、住房补贴：在郑创业就业的，符合条件的可购买共有产权住房，购买商品住房的按照政策给予购房补贴。
　　对此，许多人认为未来房价将重新回到上涨周期，原因在于郑州放的大招一次用足，力度之猛，在近期的楼市调控政策中，全国罕见。更为重要的是，郑州作为国家中心城市，其发布的新规能起到一定的带头作用，因此随着变相放松限购，限价、限贷等措施出台，另一方面上一轮房价大涨的发动机——棚改货币化安置措施也被启用，未来房价将会重新进入上涨周期，甚至出现大涨的情况。

　　那么未来真的会朝着这个方向发展吗?答案显然是否定的。由此可见许多人对于楼市的观念并未扭转，认为只要调控放松，利好措施落地，就一定会导致房价上涨。我们可以对比一下哈尔滨，去年10月哈尔滨发布了“救市”措施，根据当地房价数据显示，哈尔滨房价仅上涨了2个月，但随后又迎来了“四连跌”，进入了持续阴跌的周期。据申万宏源统计，自去年年底以来已经有至少52个城市出台了需求端的政策支持，但楼市这些政策暖风，尚未让楼市出现明显回暖迹象。
　　据专家估测，当前郑州楼市潜在库存为1.09亿平方米，按照最近几年郑州年均1300-1800万平方米的销售速度，意味着即使郑州不再增加住房供应，也需要7年的时间才能够消化。公开资料显示，在库存高压下，郑州过去房价已经持续阴跌4年，如果这些库存不能够及时消化的话，那么就要面临房价持续阴跌的问题。因此，郑州发布的新规并非是推动房价上涨，而是合理调动需求，消化库存压力。

　　根据克而瑞数据显示，2022年1月百城商品住宅库存量达到了61669万平方米，三四线库存压力稳步增长，同比上涨7%，去化周期已达到21.09个月，显著高于百城平均，去化风险浮出水面，同比增73%，居不同能级之首。贵阳、大连、唐山、株洲、石家庄、烟台、沈阳、郑州库存面积超过1亿平米，南昌、长沙、岳阳、太原、哈尔滨等11座城市库存面积超过8000万平米。
　　一方面，央行公布的数据显示，我国城镇家庭住房持有率已经高达96%;另一方面，广义库存高达38.4亿平米，住房供应严重过剩。正因如此，进入2022年以来，多地开始通过降低房贷首付和利率、提高住房公积金贷款额度、取消或降低户籍限制等方式刺激购房需求，减少库存压力。对于刚需来说显然是一个好消息，意味着未来需求会进一步减少，有利于房价加速回归理性，与此同时，楼市还迎来3大利好消息：

　　1、动真格：央行与银保监会出手，实施金融层面调控，收紧楼市资金“注水口”
　　我们知道，楼市真正进入转折点的时间是2021年，相较于过去房价涨幅不断收缩，2021年房价更是进入了罕见的下跌周期，全年楼市呈现“倒V型”变化，房价从年初最高点11220元/㎡回落至年末的9517元/㎡，下跌了15.11%，房价回归至2019年中旬的水平。究其原因，主要来源于楼市持续的调控，根据中原地产发布的数据显示，2021年我国楼市调控高达651次，调控次数同比增加33%，全面刷新历史纪录。
　　不仅如此，在这六百余次的调控中，首次迎来了金融层面的调控，其一是银保监会、住建部针对房企负债率指标的“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1。意味着房企不能够随意拍地建房。其二是央行发布的“限贷令”，收紧了流入楼市资金的“注水口”，减少了住房的金融投机属性，两项调控措施发挥了显著的效果。

　　2、户籍与房产开始解除关联
　　一直以来，许多热点城市房价高居不下，除了本身的需求量比较大外，还与相关的资源配套也有着密不可分的关系，也就是说户籍与房产的关联性过强。著名企业家曹德旺曾直言不讳表示：“都是水泥钢筋做的房子，本身就不值钱”。事实上，除房子本身附加值以外，建筑成本、安装成本、材料、和人工费用算下来，就算是一二线城市，每平米也只需两千多元，与几万、十几万的房价比起来九牛一毛。正是因为这些附加的配套资源导致房价居高不下，甚至出现了热点城市户口就“高人一等”的社会现状。
　　好消息是，目前已经有城市开始尝试让户籍与房产脱钩，比如北京发布《北京市公安局户籍派出所设立公共户工作规定(试行)》，并从2021年6月1日开始实施，打破“户籍”与“房产”的绑定关系，共有6类人可以落户。该新规实际上也是一种风向，正如中国建设银行董事长田国立在前不久发布会上强调的那样：“其实房地产不是一个特别理想的资产买卖，中国随着市场成熟化，依靠租赁的时代肯定很快就会到来。”也就是说，随着楼市持续的发展下，户籍与房产脱钩已是必然。

　　3、多地开始降息、降首付比例
　　据不完全资料统计，当前菏泽、江西、重庆、南宁、佛山等城市纷纷下调了首付比例，满足一定条件后首付比例可以降至20%，比如重庆要求社保缴纳一年要求即可享受20%的首付比例，佛山非限购地区首付降至20%。此外，广州、苏州、南京、成都、深圳、杭州等城市下调房贷利率，比如苏州多家银行将首套房房贷利率下调0.05个百分点至4.9%，深圳首套房贷利率降至4.9%，为近三年来最低。

　　正如上文提到的一样，多地放松调控措施，最终目的是刺激刚性需求，解决库存压力。对于还没有买房的家庭来说，意味着能够以更低的门槛、房贷利率买到房子，与此同时许多房企也在纷纷降价抛售。那么最终是否会导致房价上涨呢?在楼市持续的高压调控下，显然不会出现这样的问题，因此还没有买房的刚需可以放心了。

　　简单总结一下，随着楼市三大利好来临，对于刚需来说意味着买房会更加轻松。在三道红线以及限贷令的金融措施调控下，收紧了楼市资金注水口，房价已经失去了上涨空间。与此同时，对于还在租房的家庭来说，随着“租购并举”、“租购同权”时代的来临，同样可以期待租房市场。那么当前是否是买房的好时机呢?在经济条件允许的情况下，刚需可以选择买房，不需要像过去一样背负高额的负债买房，就算今年买不起也可以等明年再入手。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)