未来5年，手持2套房以上的家庭，会面临什么问题？马光远说中了？

毛毛

　　随着时间进入2月中旬，越来越多的机构都发布了春节期间楼市的成绩单，从结果来看，可以说既在情理之中，又在意料之外。如同许多专家学者预测的那样，2022年楼市依旧保持着下行趋势，据中国房地产指数系统百城价格指数，44个城市环比上涨，46个城市环比下跌，超过半数城市房价持续下行，同比2021年1月，房价下跌城市占比仅为33.4%，说明20%城市房价已经出现了由涨转跌的趋势。

　　出乎意料的是，1月楼市延续低温运行的同时，春节楼市成交暴跌五成，克而瑞研究中心数据显示，1月29个重点城市商品住宅新增供应面积1080万平方米，同环比降幅分别达到43%和58%，其中一线城市商品住宅新增供应面积228万平方米，环比近乎“腰斩”。二手房形势同样严峻，中国房地产指数系统百城价格指数显示，二手房价格下跌城市占比65%。克而瑞研究中心数据显示，二手房市场整体持续小幅回落，9个重点城市共计成交329万平方米，环比微降5%，较去年同期相比规模减少45%。

　　正如经济学家马光远前不久对于当前楼市总结的那样：“当前的楼市已经出现了自98年房地产市场化以来，大家首次形成的共识，那就是房价永远上涨的历史已经结束了，2022年将成为中国房地产真正的新生元年”。有专家表示，一旦我国房地产突破“两个18”，即商品房销售面积超过18亿㎡，商品房销售额超过18万亿，我国房地产市场发展将会达到顶点，基本上没有上升空间。公开数据显示，2021年全年全国商品房销售面积达到18.3亿平方米，销售额达到18.7万亿。
　　根据中原地产数据，2021年我国楼市调控次数高达651次，调控次数同比涨幅高达33%，全面刷新历史记录。不仅如此，一系列金融层面的调控“大招”也纷纷出现，比如“三道红线”、“限贷令”、“二手房指导价”、“土地两集中”等等。如此密集的调控措施下，迫使炒房客纷纷退出市场，楼市泡沫逐渐消除，整体房价自然也会回归理性。公开数据显示，2021年12月我国平均房价为9512元/㎡，同比年初最高点下跌了15.22%，如今已经回落至2019年的水平。

　　随着楼市不断调控下，如今真正的购房需求也得以体现，据央行公布的调查报告显示，我国城镇家庭住房持有率已经超过了96%，由此可见真正的住房需求已经不足。反观住房供应，2017年西南财经大学经济研究院发布的调查数据显示，2017年我国城镇整体住房空置率已经达到了21.8%，按照国际通用标准，已经属于“库存严重积压”水平，根据部分专家学者预测数据来看，2021年整体空置率将会突破23%。
　　为何我国住房空置情况会如此严重?究其原因，主要来源于过去20年来房价不断上涨，越来越多的人加入了炒房投资行列，许多家庭持有多套房产。上文提到的央行发布的报告还显示，我国城镇家庭户均持有1.5套住房，有两套住房的家庭占比为31.0%，有三套及以上住房的家庭占比为10.5%。结合第七次人口普查数据，2020年城镇人口数为9.02亿，平均每个家庭户人口为2.62人，不难算出持有两套房家庭数量约为1.06亿，持有三套及以上住房家庭数量约为3600万。

　　因此，未来5年对于手握两套房及以上的多套房家庭来说，可能会面临以下3方面的问题：
　　1、房价涨幅不断收缩，甚至出现下跌的问题，炒房投资亏损概率增大
　　事实上，自2016年我国提出“房住不炒”的核心理念以来，我国整体房价涨幅程度就在持续收缩，对于炒房投资的群体来说，意味着利润空间逐渐消失。著名房地产大佬冯仑曾说过，对于炒房投资群体来说，支出成本在于多套房房贷利率、房产折旧率、持房成本三个方面，如果房价涨幅低于9%，那么炒房客将毫无利润空间。数据显示2020年我国平均房价涨幅为9.3%，由此可见整体房价盈利空间已经见底。
　　根据公开数据显示，2021年我国平均房价为10218元/㎡，同比增长3.6%。由此可见，对于绝大多数城市来说，投资房产将会出现亏损的问题。更为重要的是，自2021年下半年以来，我国楼市进入了持续遇冷周期，自2021年8月起房价就在持续回落，对此许多专家学者也预测2022年楼市将延续下行趋势，对于文章开头提到的“春节成绩单”，中指研究院认为：考虑到政策作用传导至市场的时滞效应，观望的市场情绪依然浓厚，2月份多数城市市场表现或依旧低迷。

　　2、二手房流动性变差，多余房产难以出售，可能会“烂在手上”
　　相较于新房市场，二手房市场遇冷更加明显，国家统计局公布的2021年12月70个典型城市房价数据显示，新房价格下跌城市占比7成，二手房价格下跌城市占比高达9成。此外，2021年《12月国民安居指数报告》数据显示，2021年12月，全国找房热度环比下跌3.6%，一线城市找房热度环比下跌2.3%，二线城市找房热度环比下跌2.6%，三四线城市找房热度环比下跌4.6%，其中许多热点城市新增挂牌房源量环比出现10%以上的涨幅。
　　热点城市二手房挂牌量明显上升，说明越来越多的炒房客投资者正在退出市场，但由于楼市遇冷，购房者观望意向浓厚，因此二手房的成交量并不理想，流动性将会越来越差。另一方面，上文已经提到过当前楼市真正需求已经不足，因此对于囤房群体来说，未来二手房出售难度将会进一步增加，甚至出现多余的房子即使降价也卖不出去最终“烂在手里”的问题，类似的情况正在燕郊、香河的城市上演。

　　3、“房产税”、“空置税”呼声不断，房产税更是已经到了实质推进的阶段，持房成本进一步增加
　　正如“国家智囊”仇保兴强调的那样：对于解决现在炒房客和炒房团囤房的问题，需要建立完善的打击炒房囤房的政策体系和税收制度。近些年楼市关于“房产税”、“空置税”的呼声越来越高。好消息是，经过十多年的准备，自2021年以来，高层关于房地产税的动向越来越多，如今房地产税已经到了实质推进的阶段，其在部分城市试点落地已指日可待。
　　作为楼市调控的“大招”，房产税能够有效消除楼市泡沫，彻底解决炒房投资行为。原因很简单，对于炒房囤房群体来说，房产税直接增加了持房成本，根据已经出台的发达国家来看，起到了很好的调节房价作用。可能有人会说，对于早期炒房的人来说，如今房价已经上涨了许多倍，即使收取房产税也不会有多大影响，需要注意的是，房产税已经明确是按照“现值”来进行征收，因此对于这类群体来说也是一笔不小的开支。

　　正如经济学家马光远说的那样，房价永远上涨的历史已经结束了，楼市下行已经成为大家的共识。因此对于持有多套房的家庭来说，需要对于上述三个问题提前做好应对，以免到时候出现亏损，房子卖不出去，甚至需要缴纳多余的税务问题。对于今明两年准备买房的家庭来说，也需要转变观念，以自住为主，不应该再进行其他的房产投资。
　　(来源：今日头条 易车)