王石的预测应验了！“断供房”增加到200万套，2022该不该买房？

毛毛

对于年轻人买房，王石曾经苦口婆心劝大家不要过早背负巨额房贷买房，因为这样会被房子牢牢限制，动弹不得。年轻人还可能丢失拼搏、创新的精神。王石预测，房价会逐渐回归理性，房产也会严重过剩，年轻人不用为买房而发愁。“现在是一个流动性的社会，买房很容易把人固定下来，而且房产已经过剩，年轻人即便不买房，你的父母亲、岳父岳母亲也会把房子遗留给你，所以不用担心没有房子住。”

业内人士分析，王石的预测主要包含三个方面的内容：其一、房地产会逐渐回归居住属性，以住人为根本，未来房子的投资属性会大大降低；其二、住房过剩的局面迟早会出现，房价不会只上涨不下跌；其三、年轻人买房会变得越来越容易，房价回归理性后自行购买或者从长辈们那里继承。

站在2022年的开端，回头看王石5年前的预测，不得不说，王石的预测已经全面得到应验了。首先，过去三年，在房住不炒调控重压下，在各大热点城市房价逐渐趋稳的背景下，房地产投资比例逐年下降。根据易居研究院数据，2017年投资性购房比例高达65%，2020年末投资性购房比例不足4成。尤其是进入2021年下半年，市场上的购房人群以首套和改善为主。用马光远的话说，过去这几年很多城市的房价都是“稳中微跌”的状态，现在已经很少有人投资炒房了，因为整个市场周期变了，炒房的风险越来越大，机会成本越来越高。一言概之，房地产已经回归居住本源，投资属性已大大降低；

其次，住房“供大于求”的时代确实到来了。前有易居房地产研究院的数据证实，从2020年起，新房市场就已经步入“供大于求”的局面了。尤其是很多三四线城市，新房存销比一度超过36个月，这意味着，三年内不新建一套房子，也够卖。后有专家估算得出结论，全国截止到2020年底，拥有商品房、小产权房、保障房、共有产权房等共计6.5亿套，以每套房子住3人计算，全国的住房已能满足近20亿人的居住需求，远超真实住房需求，房地产在数量上存在很严重的“泡沫”；

再者，涨了二十多年的房价，终于在2021年下半年迎来下跌了。国家统计局数据显示，2021年10月份，全国住宅平均价格为9749元/平，低于2020年底的9859元/平。另根据房价行情网站的数据，2021年，全国有163个城市房价出现下跌，百强城市购房平均成本（按揭）为55.6万，较2020年减少了3.5万。换言之，2021年购房者买房成本大大降低了，买房变得容易了。

2022年房地产会延续“下降”趋势吗？从各大机构和专家的预测来看，这是大概率事件。1、易居房地产研究院预测，未来几个月新房和二手住宅价格下跌的城市数量大概率都将超过90%，甚至明年年初70城房价可能全部下跌。其中三线城市二手房价格同比涨幅12月大概率将转负，一二线城市则可能在明年上半年转负；

2、社科院《中国住房发展报告（2021-2022）》预测，2022年第一季度的楼市会继续降温，随后降温幅度会逐步减小，一二线城市有望在2022年年中迎来回暖。房价方面，预计全年平均涨幅为-3%至3%。值得一提的是，这是过去二十年，社科院第一次预测房价涨幅可能为负，且最高降幅为3%；

3、中指院预测，2022年商品房销售价格会结构性上涨2%-3.5%。注意这里的“结构性”三个字，其实指的是未来土地市场结构不断优化，购房需求大量聚集的更有人口吸引力的一二线城市。对于三四线城市，中指院更倾向于认为，房价保持稳定或微跌的态势。

此外，多位专家也直言预测，2022年的楼市会继续保持“阴雨天”的态势，尤其是一二季度，房价涨幅大概率为负。一方面，购房者的预期短期很难扭转，2021年12月份，全国有超过25个城市出台了真金白银刺激购房的政策，从反响来看，并不理想；另一方面，政策层面并未转向，限购、限贷、限价等政策丝毫没有放松，楼市不具备短期快速回暖的基础。尤其是信贷政策仍然偏紧，开发商、投资客、购房者等的基本信贷需求都很难满足。

房地产回归理性，绝大多数城市房价“趋稳微跌”，实际上已经对楼市的根基造成了重大影响，房地产行业有一个数据近年来快速激增，值得重点关注——截止到2021年底，全国的断供房已经增加到200万套（这里指的是住宅用房），这200万套断供房来源于三个渠道：阿里法拍网平台有172万套，京东法拍房平台有22万套，其它小的法拍房机构有6万余套。

需知，2017年全国法拍房数量仅有7000余套，这意味着短短4年时间，法拍房的数量就激增了285倍，仅2021年就增加了65万余套。用业内人士的话说，断供房的大规模出现，是楼市住房消费能力减弱的明显信号。

房产专家刘博认为，断供是透支经济能力强行买房的必然结果。在楼市火爆行情，房价快速上涨时，疯狂加杠杆买房，短期房价快速拉升后再卖出赚取差价，这种操作无可厚非。但当楼市归于平静，房价趋稳或微跌时，潮水退去时，谁在裸泳一眼便知，当初加杠杆投资炒房有多凶猛，结果就有多狼狈。

2021年全国断供房出现最多的两个城市是燕郊和张家界。2021年12月31日，华夏时报报道，燕郊有人炒房3年，巨亏150万——房价3万/平方米进场，3年不到，房价跌到了1.6万/平左右。市值仅160万，而当初购房时银行按揭贷款就高达210万，是典型的市值覆盖不了贷款。这种房子继续还贷只会让自己亏得更多。业主权衡再三，叠加工资收入确实不足以偿还高额的月供，最后决定“弃房断供”。类似这样的案件在张家界也大规模出现过，2018年张家界部分新盘平均价在1.3万左右，但是2020年底，已经跌到了6000左右，“腰斩式下跌”的结果就是，业主手中的房产“资不抵债”，弃房断供成了最好的选择。

有人可能不解，为什么不卖掉呢，这样还能少亏点？然而最关键的问题是，当业主真正卖房时才发现，手中的房子是有价无市且无人接盘，哪怕是直降20%都没人要。

这种背景下，专家认为，2022年该不该买房其实已经很清楚了：一二线等大中城市，刚需自住买房，有资格有能力，应该按需行动；而对于绝大多数三四线城市，2022年房地产仍然会处于深度调整期，尤其是出台“限跌令”、“购房补贴”的城市，房价持续“阴跌”或是常态。所以不管是自住还是投资，我们都认为应该谨慎，尤其是投资性购房，最好是立即停止。

​马光远曾一针见血指出内在原因：大量的三四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。

当然，从当前的局势来看，抛开房价涨跌情况，刚需2022年买房将迎来三个好消息：第一是政策上会更向刚需购房者倾斜，关于这一点，央行、银保监、住建部等均有所表态——维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求。专家分析，2022年政策将在两个方面向刚需购房者倾斜：1是明确要求热点城市必须拿出一定比例的房子向刚需供应，以满足消费者的基本购房需求；2是信贷政策会率先满足首套、改善性购房需求，且商业银行贷款利率可能迎来进一步下跌；

第二是开发商打折促销频现，一二线城市刚需迎来低价上车的好机会。随着楼市调控的持续收紧，叠加融资监管的日益加深，绝大多数开发商资金流问题仍然没有彻底解决，尤其是“三条红线”全踩的开发商，2022年会更加积极开展自救。当前时期，对于开发商而言，“自救”最好的方式就是以价换量拉动回款。开发商降价让利，一二线城市的刚需购房者确实迎来了低价上车的好机会；

第三是“多主体供应”下，刚需解决居住的方式进一步拓宽了。共有产权房、安居房、人才房等保障性住房供给力度会加大，买不起商品房的刚需，可以通过这些途径解决住房难题。尤其是住房供需矛盾突出、房价租金高企的城市，大力发展保障性住房非常有必要，且真正能够底层刚需带来实惠。北京、江苏等地通过大力发展保障性租赁住房，努力实现住房总体供需平衡。1月6日，北京市市长陈吉宁明确表示，2022年公租房政策将向多子女家庭倾斜。此外，江苏、上海、陕西等地也出台系列政策措施，进一步加快保障性租赁住房的供给。

（来源：今日头条 楼市新观）