楼市分化严重，4个层级说明白

毛毛

　　楼市分化严重，4个层级说明白!
　　最近的楼市，情绪化很严重，最大的矛头，就是二手房卖不出去!武大从某平台的成交数据中，梳理出来了4条逻辑，
　　其中，最值得注意的是，地段、品质、学校，就是房子的硬通货。

　　从数据层面来说，在3-8月份，学校>品质>地段!在其余时间里，品质>地段>学校!
　　另外，十全十美的房子，注定是不存在的，要根据自己的需求、预算进行删除部分项，这样才能方便你决策!
　　今天看到新闻，深圳的住宅成交量同比大跌57.4%。紧接着看了一堆各种分析预测，在深圳降到多少才合适?

　　多少才买得起，以前我从不参与讨论，可今天突然想说，经济环境这么差，失业率也在增加，深圳的高收入人群是哪些?又有多少?
　　首付100-200万，一个月还贷2-3万买一套房。
　　养着至少1-2个小孩，有不少家庭还把老人接了过来，加上生活费再怎么节约一个月也差不多1.5万。

　　如果夫妻二人都有收入还好，如果一方面临裁员，而即便一直都正常也要保持这个状态至少整整30年，未来会怎样我不知道，我只知道现在我们的压力比起来父辈来说，真的好大好大!
　　2021年深圳楼市，虽然二手房仅4万多套，却创下了近15年的新低;但同时新房成交54217套，创下近5年成交量新高。
　　新房+二手的总量低于异常火爆的2020年，和比较正常的2017～2019年相当。
　　所以，如果再有人问：刚需去哪了?答案便是：刚需去打新了!这日子真的好难过，买房的想法需要慎重再慎重。

　　给大家再泼点冷水。
　　在未来的楼市市场里，无论房价怎么调控，无论是深圳楼市，上海楼市，还是北京楼市，房住不炒，将会是未来。
　　至少在5年内，依旧是一个主基调，不会取消，也不会改变，所以大家对于房价这个东西，至少在未来这五年内，不用有太大的紧张心理。
　　量在价前，从经济学逻辑上讲，在人口流入的大城市，买房的需求可以迅速增加，但新房供应从拿地开始，无论如何都要两年时间。

　　另一方面，因为居住刚需的存在，只有30%左右的新房会转变为二手房重新上市交易，而新房转变为二手房的过程中，又遭遇到三年限售和五年内征增值税的政策，进一步减少了供应。
　　把大城市价格抬起来的，从来不是开发商和中介，而是和自己情况差不多的大城市新居民。
　　买方和买方竞争，卖方和卖方竞争，买方和卖方不构成竞争。
　　我同事前年买的房，终于熬不住断供了，他是2020年10份开始买的房，东莞万江第二套，单价3万一平，总价284万。

　　在15年买的第一套80多万，现值200多万。也许尝到了甜头，认为这样赚钱太容易了，才有这样的胆子第一套没有还清贷款的情况下，借钱，透支信用卡付款90多万买了第二套。
　　这样的行为成功地将自己逼到了绝路，如今一旦断供，即将破产、一无所有，甚至倒欠银行很多。
　　买房比结婚还要冲动，总以为房价会永远上涨，总以为房子是抢手货不怕卖不出去。
　　可惜，多么浅显的道理，人如果被欲望和贪婪蒙蔽了双眼，人生就已经走向了万劫不复的深渊。
　　而那些连首付都交不起的人，又何尝不是一种庆幸?
　　大家怎么看?
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　　(来源：今日头条 探楼邦)