“第二次房改”要来了？北大教授提出“新方案”，三类人要难眠了

毛毛

　　前不久，一篇名为《一边是上亿套房空置，一边是百姓无力买房?》的文章引起了广泛的关注。文章指出，截至2021年底，我国空置房数量已经超过了1亿套，足以满足2-3亿人的住房需求，此外根据央行公布的数据显示，当前城镇住房拥有率已经超过了96%，可见整体住房需求已经不足，但另一方面当前百姓依旧面临房价过高、买房难的问题，由此可见当前楼市已经陷入“上亿套房空置，但百姓买不起房”的困境。

　　谁能想到，相较于当前住房资源过剩的问题，过去我国房地产市场面临的主要问题还是住房供应不足?公开资料显示，1978年，我国城镇化率仅为17.9%，城镇居民人均居住面积仅3.6㎡，整体缺房户达869万，占城市总户数的47.5%。为了解决住房问题，国家作出了巨大贡献，在1949～1979年内投入了374亿元巨资建设住房，但仍不能满足城镇职工居民的需求。

　　究其原因，主要还是在于当时长期实行低租金的“福利分房”制度：由企业事业单位集资建房，然后按照级别，工龄，年龄，居住人口辈数，人数，有无住房等一系列条件进行房屋分配，也就是人们常说的“公房”。但问题在于，国家和企业为解决职工的住房问题背上了沉重的包袱，延缓了我国住房建设的进程，并且也导致了人均居住面积低、住房供应不足的问题。
　　为了更好地解决这些问题，从1978年开始，国家和企业一方面增加住房投资，加快住房建设步伐，另一方面开始探索改革住房制度。1998年7月，高层发布重要新规，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，并通过“调整住房投资结构”、“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策”、“发放住房补贴”等方式建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。也就是所谓的“第一次房改”。

　　“一次房改”后，房地产金融属性被彻底激活，也迎来了空前的繁荣，上述的问题也得到了彻底解决：1、根据国家统计局数据显示，过去20多年的时间，我国人均居住面积从6.3㎡提升至39.8㎡，达到了部分发达国家的水平;2、央行数据显示，城镇家庭住房持有率高达96%，且户均持有1.5套住房，41.5%的家庭拥有两套及以上的房产;3、城镇化率水平从36.22%提升至63.89%，实现了许多发达国家40年才能完成的目标。
　　但与此同时，由于房地产市场本身不成熟、不健康的发展方式，也导致了一系列问题的出现。首先是房价过高的问题，根据相关机构数据，2020年我国平均房价收入比高达13.2，远高于国际3-6的标准水平，虽然2021年下半年房价有所回落，但整体房价依旧超过了万元，意味着过去20年我国平均房价上涨了500%，并且这仅仅是“平均”后的结果，许多热点城市涨幅达到10倍以上甚至几十倍。

　　其次是实体经济边缘化、经济内循环发展受阻。著名企业家曹德旺曾直言不讳表示：“当前连许多实体经济的钱都流入到房地产里面去了，这是非常不好的，未来发展依靠的是实体经济与高新科技，而不是盖房子的技术”。由于住房的投机属性，许多企业都持有投资性房产，根据wind数据显示，截至2019年第三季度末，我国48%的上市公司都持有投资性房产。另一方面，由于过高的房价，导致百姓的消费能力降低，而提升百姓的购买力是打通“经济内循环”的关键。
　　最后是许多城市都过度依赖房地产。相关数据显示，自2004年9月以来，一些城市违法用地少的在60%左右，高的已经超过了90%，患上了严重的“房地产依赖症”。根据易居研究院发布的数据显示，全国50%以上的城市对土地财政依赖度超过了60%，例如东北、西北等经济相对落后的城市，对房地产的依赖程度更高。对此，银保监会主席郭树清表示：必须正视一些地方房地产金融化的问题。历史证明凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区最终都要付出沉重代价。

　　进入2021年后，楼市有关“第二次房改”的呼声越来越高。原因很简单，如果“第一次房改”解决的是住房供应不足、国家企业为了提供住房供应背负沉重负担问题的话，那么“第二次房改”就是为了解决房价过高、住房资源过剩的问题。笔者查阅了一下相关资料，最早提出“第二次房改”观点的是北京大学国家发展研究院徐远教授，去年2月徐远发布了一篇名为《二次房改将推动经济新一轮增长》的文章。

　　徐远表示：“二次房改”与“二次开放”并举，推动新一轮经济增长，对外，要以“二次入世”的力度，扩大对外开放;对内，要以“二次房改”的气魄，启动新一轮住房改革。时隔20年的“二次房改”，与“一次房改”既有历史的延续性，也有重要的区别。过去的增长，以初级工业、中低端制造为龙头，以城镇化为载体;未来的增长，以智能制造、现代服务、科技研发为龙头，以都市化为载体，具体来看，徐远提出了以下建议：
　　1、每年兴建1000 万套安居房，针对中低收入新市民群体，以40~60 平方米的小户型为主;2、购房贷款方面，遵守商业可持续原则，首付不低于20%，贷款利率可以适当优惠;3、购房资格方面，面向所有无房人口，以就业地缴纳社保为唯一标准，不歧视无户籍、无学位人口。4、应在较好区位选址，便于新市民上班。

　　为何徐远教授提出的“二次房改”方案能够有效解决房价过高的问题呢?原因很简单，该方案主要针对的是困难家庭以及进入到城市的“新市民”，而这两类人都是潜在的住房需求，一旦这两类人群的住房问题得以解决，那么楼市整体住房需求就会进一步减少，有利于楼市进一步向“买方市场”转化，那么房价也会加速回落，房价过高的问题也能够迎刃而解。
　　在专家看来，一旦徐远教授的方案能够实施，将有三类人或难眠：第一类是开发商，对于开发商来说，一旦这些福利住房建成后，自己持有的商品房价格更好，这些群体肯定会选择价格更低的保障性房源，与此同时住房需求减少后，未来房子也将会更加难卖出去。第二类是炒房客，对于炒房客来说，一旦房价加速回落，那么炒房很可能就会面临亏本，甚至多余的房子“无人接盘”的问题。

　　第三类是“以租养贷”的囤房族，事实上，当前已经有许多城市在大力推进各种保障性住房的建设，除了“安居房”以外，还有公租房、廉租房、共有产权房，这类保障性住房的特点是除了买房优惠外，租房也有优惠，因此在住房供应过剩的同时，租房需求进一步减少，对于这类群体来说，未来房子可能会面临租不出去而亏本的问题。
　　最后一个问题“二次房改”真的要来了吗?答案是肯定的。正如上文提到的一样，在住建部的要求下，许多城市都在大力建设各种各样的保障性房源，以满足新市民以及困难家庭的住房需求。此外，公开资料显示，早在2009年10月，一个以住建部副部长齐骥牵头，住房公积金监管司、住房与改革发展司和政策研究中心等相关司局一把手参与的调研小组，已开始调研十年房改的得与失。“第一次房改”从提出到落地经历了20年，如今“第二次房改”理念提出也经历了十余年，相信未来很快会落地。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)