高层或“停建”？2022年将按照“新标准”处理，两类房子吃香了

毛毛

　　前不久，一位网友在知乎上提出了这样一个问题。1月5日，该网友看中了某个小区的两套房源，在房产中介的介绍下，其中一套房为面积144㎡的洋房，公摊面积8%，楼层总高5层，该房源位于4楼，总价160万元。第二套是面积144㎡的高层住宅，一共有32层，该房源位于24层，总价135万元。该网友表示，两套房源户型几乎一致，自己想买更划算的高层住宅，但也想参考一下网友的意见。
　　但令人想不到的是，下面回复几乎全部建议该网友入手洋房，有购房经验的人可能看出了问题所在，中介在介绍高层住宅时并没有给出“公摊面积”数据，有人做了详细计算，假设该高层公摊为23%，那么高层最终拿到手的面积为110.88㎡，折合单价1.22万元/㎡，如果选择洋房的话，拿到手面积为132.48㎡，折合单价为1.20万元/㎡，也就是说最终洋房要比高层住宅划算，更出人意料的是，该网友询问中介后，得到的回复是该高层住宅公摊比例竟高达27%!

　　事实上，如果是10年以前，高层住宅还比较罕见的时候，许多购房者会选择入手高层住宅，相较于早期的多层住宅来说，高层住宅外观气派，有良好光照通风效果，便捷的出行方式，并且还能享受开阔的视野，许多家庭都卖掉了自己的多层房，纷纷搬入高层住宅，体验一下“一览众山小”的感觉。但随着城镇化建设的不断推进，每年有大量人口流入城市，高层住宅也出现了“数量越来越多、高度越来越高、密度越来越密”的问题。
　　与此同时，随着时间的流逝，高层住宅也暴露出了越来越多的问题。除了上文提到较为夸张的公摊面积外，容积率也越来越高，许多高层小区容积率都达到5.0以上，一些小区甚至会高达7.0。一般来说，小区容积率越高，生活居住体验就会越差，比如小区随处停放车辆、公共区域资源无法享受、小区十分嘈杂等问题，并且这类小区的楼间距都很小，光照通风效果大打折扣。

　　更为重要的是，随着房龄不断老化，许多高层住宅也暴露出了安全隐患。比如火灾，一旦火灾发生，位于高层的住户只能依靠步梯的方式逃生，其中会消耗大量宝贵的时间，另一方面对于消防救援人员来说，小区随意停放的车辆会影响消防车运行，过窄的楼间距会妨碍救援设备使用，特别是如果楼层过高的话，超过了云梯以及高压水枪的极限距离的话，那么救援难度也会大大增加。
　　与此同时，许多专家学者也表达了对于高层住宅的担忧。1、东北财经大学经济研究中心主任周天勇表示：“未来大量高层住宅，会面临玻璃老化、电梯故障、设施陈旧、维修困难等一系列难题，将会变成永久贫民窟”。2、2019年北大光华管理学院朱国忠教授也指出：未来几十层高层住宅将会大幅度贬值。3、城市规划设计研究院院长李晓江更是直言不讳表示：许多城市已经成为“水泥森林”，高层住宅以后会是一个沉重的负担。

　　对于高层住宅存在的这些问题，国家显然也早已经注意到了，最近几年相关部门也多次提出要“推进城市更新和建设方式的转型”。2020年5月住建部首次针对高层住宅发布新规，提出了“严格限制各地盲目规划建设超高层摩天楼，一般不得新建500米以上建筑”、“各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适应，与消防救援能力相匹配”等要求。
　　去年5月，住房和城乡建设部等15部门于近日联合印发了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》，加大了调控力度，从之前的“一般不得新建500米以上建筑”直接变成了“不得新建500米以上建筑”，与此同时明确要求县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%，新建住宅最高不超过18层。同年9月10日，住建部第三次发布新规《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知(征求意见稿)》，其中明确提出：
　　相关部门审批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建设项目时，应送当地消防救援机构征求意见，以确保当地消防救援能力相匹配。作为重大公共建设项目报城市党委政府审定，实行责任终身追究。

　　从中我们不难得出两个结论：第一，未来开发商要建造80、100米以上的住宅比较困难。上文已经提到过，如今许多高层住宅都面临消防救援困难的问题，只有部分大型城市，消防登高车的最大臂长一般为101米，受场地等实际因素影响，消防的登高车可能只能升至七八十米。而一些小城市的救援能力会更弱。第二，未来开发商建造高层会更加慎重，原因在于终身责任制已经落实。

　　高层或将“停建”?
　　对于高层住宅新规，许多业内人士表示，自2022年起高层住宅可能就要面临“停建”的问题。为何是2022年?根据过去的经验来看，新规从意见征求到正式落地，往往会经历3-6个月的时间，新规发布于去年9月10日，因此大概率将在今年上半年落地。此外，对于开发商来说，未来可能大规模减少建设高层住宅，主要有两个方面的原因：

　　第一个原因是住宅“限高”后，对于开发商来说难以盈利。原因很简单，对于开发商来说，如果拆除一栋20层的建筑，那么新建的住宅高度至少要在30层才能回本，40层才能够盈利，而30层的住宅基本上已经达到了百米，因此不能够继续增加建筑高度，因此对于当前遍地三四十层的高层住宅小区来说，未来开发商可能不愿意拆，与此同时也不愿意建造高层。
　　第二个原因是高层住宅已经逐渐不受欢迎。随着高层住宅问题的出现，越来越多购房者从高层搬回多层，根据某研究院公布的调查数据显示，过去购房者对于高层住宅的喜爱度从50%降至33%，多层住宅逆袭成为“最受欢迎”的住宅类型。由此可见，未来人们对于购房会更加理智，不会盲目追求高层住宅，会选择更适合居住的多层，因此对于开发商来说，未来会以多层、洋房建设为主。

　　也就是说，2022年高层住宅不仅要面临“停拆、停建”的问题，还需要按照“新标准”处理。在这样的趋势下，未来这两类房子会比较“吃香”：
　　第一类是多层住宅、洋房。随着高层住宅不受欢迎，未来多层住宅的需求量会出现明显增加，相较于公摊面积大、容积率高、安全隐患大的高层住宅，购房者肯定更加愿意入手公摊小、容积率低、安全隐患低的多层住宅或者洋房，不仅住着舒适，安全也能够得到保障。在这样的大趋势下，未来这类住房会更加受欢迎，因此其价值也会上涨。
　　第二类是加装电梯的老旧小区住房。随着“旧改”的不断推进，如今许多老旧小区都焕发了“第二春”，居住体验得到了明显提升，与此同时加装了电梯后出行也更加便捷，也不会增大公摊面积。更为重要的是，许多老旧小区本身就处于城市核心地段，具有一定的升值空间，在经历住房改造后，升值空间会进一步增加。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)