北方房价集体“失守”？央行原副行长：要做好潮水退却后的准备

毛毛

　　对于整个房地产市场来说，今年是最为特别的一点，主要体现在3个方面：1、今年首次迎来了金融层面的调控，比如“三道红线”、“限贷令”等;2、整体楼市呈现“倒V型”变化，相较于上半年火热的市场，下半年整体楼市下行，并且该趋势可能明年还要持续;3、相较于过去房价涨幅收缩，今年整体房价已经出现了下跌，年底比年初下跌了13.11%，回落至2019年的水平。
　　随着2021年进入尾声，越来越多的机构都发布了2021年的统计以及2022年的展望。易居房地产研究院发布的2021年度报告数据显示，2020年房价整体上涨9.3%，今年全国商品房成交均价同比上涨2%，明年可能转为下降1%，创本世纪以来最差水平。根据中国房价行情网数据显示，2021年1月房价上涨城市数量为214座，房价下跌城市数量为104座;到了年末房价上涨城市数量为150个，房价下跌城市数量为162个，下跌城市数量增加60%。更为关键的是，数据显示下跌的城市主要以北方为主：

　　七台河环比下跌11.29%(北方);哈尔滨环比下跌9.30%(北方);肇庆环比下跌7.95%(南方);兰州环比下跌7.74%(北方);安顺环比下跌6.39%(南方);白山环比下跌6.09%(北方);日照环比下跌5.87%(北方);佳木斯环比下跌5.33%(北方);聊城环比下跌4.70%(北方);临夏环比下跌4.49%(北方);温州环比下跌4.27%(南方)。
　　可能有人会说，上述大部分北方城市都是小城市，并不能说明问题。但事实上，除了哈尔滨以外，许多大型北方城市近几年房价同样处于持续“阴跌”的状态中，比如国家中心城市天津，其房价最高点位于2017年3月，如今房价据最高点已经下跌了25%，为了房价出现乱跌，天津甚至还需要通过“限跌令”进行调控;再比如一线城市北京，其房价最高点在2017年4月，如今房价跌幅达15.8%;还有新一线城市郑州，其房价最高点位于4年前;去年由于房价涨幅过快被住建部点名的唐山市，如今房价跌幅创5年新高。

　　由此可见，当前北方城市房价已经出现集体“失守”的情况，造成这种情况出现主要有3个原因：
　　第一个原因在于人口流动。正如独立经济学家马光远所说，当前的楼市正处于严重的“分化”阶段，意思是人口会持续向热点城市集中，根据统计局公布的2021年统计年鉴数据显示，人口净流入最多的十个城市分别是深圳、上海、广州、北京、东莞、成都、苏州、佛山、杭州和郑州。此外，根据2021中国城市排行榜数据，15个新一线城市中，有10个南方城市。由此可见南方城市更加吸引人口流入，而一些北方城市就不得不面临人口持续流出导致的房价下跌。

　　第二个原因在于楼市不断调控。正如上文提到的一样，在楼市不断的调控下，整体房价开始持续性回落，这也意味着住房的投资属性越来越低，房价泡沫在持续消除。因此在这样的情况下，一些地段偏远、人口持续流出的小城市房价缺少了支撑，更加容易受到影响而下跌，许多北方城市正面临这样的问题。此外，随着房价逐渐回归理性，人们对于生活居住要求也会提高，而相对北方城市而言，更多人愿意选择气候宜人的南方城市。
　　第三个原因在于南北经济差距。12月13日，赛迪顾问城市经济研究中心发布了《2021城市综合竞争力百强研究》。数据显示，在综合竞争力前10的城市中，南方城市9个，北方城市1个;综合竞争力前20的城市中，南方16个，北方4个，由此可见南北城市经济存在一定的差距，并且从近几年发展情况来看，这个差距还在持续增大。经济发展得越好，意味着更加吸引人口流入，房价自然也会有所支撑。

　　那么未来北方城市会延续当前的下跌趋势吗?答案是肯定的，事实上未来不仅是北方城市，许多南方城市同样会出现这样的问题，原因很简单，随着楼市不断的调控下，未来真正的购房需求得以体现，根据央行公布的统计数据显示，当前我国96%以上的城镇家庭拥有住房，意味着整体需求已经不足4%，但反观住房供应数量，无论是新房市场还是二手房市场都出现了明显过剩的情况。
　　首先是新房市场，公开数据显示，全国100城新建商品房库存量面积约为5.1亿平方米，广义库存量37.7亿平方米，广义库存指除了已经竣工的新房外，已经开工但未竣工的期房也算入其中，按照每套房80㎡计算，相当于未来还有5000万套住房等待销售，足以满足1.5亿人的居住需求。二手房市场方面，央行数据显示，当前10.5%的城镇家庭拥有3套及以上的房产，随着楼市不断调控，未来这些多余的房产同样会回流到二手房市场。

　　说到底，住房本质上也是一种“商品”，其价格自然也会受到供需关系的影响，目前无论是新房市场还是二手房市场，住房供应都明显过剩，因此在供过于求的基础上，未来许多住房甚至要面临“无人接盘”的困境。由此可见，未来楼市要面临的可能不是房价会大涨，而是这些多余的空置房该谁来接盘的问题，正如央行原副行长吴晓灵说的那样：
　　在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)