又一城市开启“救市”？最高补贴200万，专家：应避免降价潮出现

毛毛

　　2021年将会是楼市的分水岭，已逐渐成为业界共识。有三点可以证明：首先是年初的时候，迎来金融层面的调控措施，比如“三道红线”、“限贷令”，限制了房企的负债，收紧了流入楼市资金的注水口。其次是房价的“普涨”到“普跌”，统计局数据显示，相较于年初时房价全面上涨，11月仅有13%的城市房价出现上涨，房价下跌城市数量更是超过9成。最后是整体房价已经开始回落，如今已经跌回到2019年的水平。
　　事实上，房价会随着不断调控逐渐回归理性已是必然结果，从本质来看，住房也属于一种“商品”其自然也会受到供需关系的影响，根据央行公布的数据显示当前我国城镇家庭住房普及率已经超过96%，而房企的新房库存则高达38亿平米，因此住房供应过剩已经是不争的事实。那么为何过去几年房价还能够大涨呢?主要原因在于炒房投资的人群放大了住房“需求”，因此随着楼市不断调控下，房价涨幅逐渐收缩，炒房投资人群逐渐减少，住房的真正需求得以体现，因此整体的房价自然会回落。

　　因此，就当前的楼市而言，已经不必担心未来房价会继续大涨，相反有两个问题可能需要面对，其一是房企暴雷，根据人民法院公告网数据，截至11月26日，全国已经有380家开发商破产，一些头部房企也可能遇到债务危机。12月3日，恒大因为一笔2.6亿美元的担保债务无法履行责任，宣告违约，作为过去国内最大的房地产企业，恒大发出的消息自然也广受关注。
　　公开资料显示，过去几个月来，许老板都在积极地还债，通过甩卖几家公司的股份，以及出售自己的资产，抵押股份等方式，筹集了300多亿，但依旧难以填平持有的债务。根据公开资料显示，2020年恒大总负债规模达到近2万亿元，相较于2万亿的总负债，300多亿的还款额只能算杯水车薪。著名企业家曹德旺对此表示批评：用39亿资产，贷款做到了2万亿，做企业要“敬天爱人”。随后，央行、证监会表示：恒大集团出现风险主要源于自身经营不善、盲目扩张，并明确表示，短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。

　　其二是部分城市出现“降价潮”。对于房企来说，今年主要面临两个问题，第一个是随着市场逐渐遇冷，房企的销量下滑，库存压力明显增加，第二个是在“三道红线”的压力下，负债率受到了限制，由于许多房企都处于较高的负债水平，并且“以新贷还旧贷”的方式走不通了，因此在这样的趋势下，越来越多的房企开始降价抛售，一方面降低库存，另一方面增加现金流来降低自己的负债率。
　　不过，随着降价抛售的房企增多，位于同一个地区内的房企之间可能就会出现“价格战”，以恶意降价的方式来完成抛售的目的，导致部分业主刚买完房子，没过多久就亏损了几十万元。特别是进入下半年后，许多城市都出现了类似的问题，房企大幅降价导致业主住房贬值几十万元，引发业主不满维权要求开发商停止活动或者补差价，比如岳阳、太原、武汉、沈阳、泰安都出现过类似情况。

　　因此，为了避免房企恶意降价导致房价乱跌，越来越多的城市通过发布“限跌令”来进行调控。公开资料显示目前已经有23座城市通过直接发布新规或者约谈房企的方式发布了“限跌令”，除了部分三四线城市以外，也包含了沈阳、昆明等热门二线城市，甚至还包含了国家中心城市天津。除了限跌以外，还有城市通过“救市”的方式来让楼市回暖。
　　打响“救市第一枪”的城市是哈尔滨，10月10日哈尔滨发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，通过买房发放补贴、延长贷款年限、降低预售标准等16条“救市”措施帮助楼市回暖。与许多北方城市一样，哈尔滨同样面临人口大量流失的问题，相关数据显示，过去十年东北三省人口数量合计减少了1100万人，在36个地级以上的城市中，仅有长春、沈阳、大连正增长，其余33个城市人口均减少，其中哈尔滨人口流失量排第七位，减少了62.6万人口。

　　除了哈尔滨以外，广西首府南宁同样也开始“救市”了。前不久，南宁发布了《关于做好南宁高层次人才购房补贴发放有关工作的通知(意见征求稿)》其中扩大了购房补贴的人才范围：
　　拟按照高层次人才认定的类别分类实施首次购房补贴。其中，A类人才给予200万元购房补贴，B类人才给予120万元购房补贴，经认定的D类、E类高层次人才，符合条件者，也可享受最高40万元、20万元购房补贴。

　　也就是说，如果是A类人才的话，最高可享受200万元的购房补贴，根据相关数据显示2021年11月南京房价约为1.3万元/平方米，相当于补贴了一套150㎡的住房。不过A类人才具有一定门槛，比如诺贝尔奖获得者、国家最高科学技术奖获得者。菲尔兹奖、图灵奖、普利兹克奖获得者、中国科学院院士、中国工程院院士等，才能够享受200万元的购房补贴，而符合条件的D类、E类人才，可最高享受40万、20万元的购房补贴，也相当于一套房的首付款。
　　南宁楼市开始转向于2020年，根据统计局数据显示，2020年南宁商品房成交总计15.28万套，交2019年减少2.4万套，降幅达13.52%，商品成交面积1342万㎡，同比下降12.85%。进入2021年后，在各地楼市遇冷的情况下，南宁也延续了降温模式，当地住房和城乡建设部数据显示10月南宁商品房成交面积62.55万㎡，成交套数仅为8185套，环比大跌22%。

　　此外，根据央视财经数据，今年前11个月南宁新房销售量面积仅为600万㎡，按照这样的趋势，即使算作12月为正常销量，今年总成交量面积也将较2020年减少50%。与此同时，南宁目前商品住宅库存量已经超过1千万平米，总计91416套住房等待销售。在这样的情况下，当地的开发商也坐不住了，为了吸引购房者，纷纷开始零首付、房价直降、买房送车位、送物业费等活动。
　　正如独立经济学家马光远前不久发文强调的那样：未来会有更多的城市加入稳楼市的行列，房住不炒的基调不会变也不会动摇，未来房地产的分化会更加明显，房价下跌会成为常态。房地产目前最大的风险是在高压下出现的快速下跌的风险!根据易居房地产研究院数据，当前全国100个城市新建商品住宅库存总计为52110万㎡，环比、同比增长均为2.1%，库存量已经创下过去5年来新高。

　　由此可见，当前的楼市库存已经有些类似2014年“去库存”之前的水平，开发商房子卖不出去，库存规模不断增加。那么7年前的“去库存”是否会重现呢?答案显然是否定的。原因很简单，当前楼市调控的核心思想依旧是“房住不炒”，因此不会以房价上涨为代价来解决库存高压问题。因此，当前的问题在于限制房企恶意降价，避免“降价潮”的出现。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)