“拆迁”已圆满结束？住建部一锤定音，明年起三类房子“吃香”了

毛毛

　　前不久看到这样一则报道，北京市石景山区古城街道一个名为“十万平”的小区，今年9月，该小区开启了实惠民生的老旧综合整治项目后，却遭到了部分居民的阻止，施工进度受到影响，接近7成住户反对老旧小区改造。公开资料显示，该小区是1979年首钢集团为职工建造的住宅楼，后经“房改房”产权卖给了居民。也就是说，当前小区房龄已经超过40年，小区已经破败不堪，墙体开裂、上下水管严重老化渗水，亟需通过改造的方式来解决这些问题。

　　那么为何该小区大部分住户不同意老旧小区翻修改造呢?报道视频下方点赞量最高的一条评论是这样说的：同意翻修的是在这里住的，他们需要这里的房子用来生活居住，而要拆迁的是根本就不在这里住，管他环境咋样，拆迁了就可以拿钱，一个是要住的地方，一个是要钱。只有这些炒房的人害怕这房子砸手里头，短期内资金投入太多，没法回收才会这样妨碍施工进度，他们才是真正等不起的人。但对于小区住户来说，手里拿着免费改造好的房子住着更好，等年限到了该拆了一样拿钱。
　　为何老旧小区会成为这些炒房客的目标呢?主要有两个原因，其一是房价大涨，根据公开数据显示过去20年我国平均房价上涨了500%，这仅仅是平均后的结果，许多热点城市涨幅远超平均值，更何况是一线城市北京了，数据显示过去20年北京平均房价上涨了三十几倍。其二是“棚改”推动下，许多三四线城市房价迎来了大涨，而一二线城市的老旧二手房小区也成为许多炒房投资客的主要目标，与此同时也是许多刚需实现“一夜暴富”的途径。

　　不过，随着时间的流逝，越来越多持有单套房的家庭，发现“棚改”并不能让自己“富裕”起来，原因很简单，尽管通过拆迁赔付的金额比当初买房金额要高出不少，但周边的房价同样水涨船高，因此赔付的钱也仅够买一套新房。如果选择住房补偿的话，住房面积会增加一些，但往往是一些十分偏远的地段，相较于过去老旧小区来说，无论是地段、资源配置还是未来升值空间都不如老房子。因此越来越多的刚需家庭更加愿意老旧小区改造来改善生活。
　　进入2021年后，关于“拆迁圆满结束”、“棚改停止”的消息不绝于耳，引得不少等待拆迁的家庭过来询问真伪。查阅了一下相关资料，提出类似观点主要来源于三个原因，其一是近些年棚改规模的不断减少，开工总量从2018年的626万套降至2020年的棚改209万套，锐减近70%。其二是在2019年的政策吹风会上，住建部副部长黄艳表示：“未来城市规划中要摒弃急功近利的‘大拆大建’”。其三是越来越多的刚需家庭呼吁停止棚改来避免二手房进一步成为炒作对象推动房价上涨。

　　首先明确一点，相较于棚改产生的问题，其产生的正面效果更加明显：公开资料显示，棚改正式启动于2005年，过去15年间通过棚户区改造使得全国范围内1亿多居民“出棚进楼”，住房条件得到极大改善。带动了城市整体环境的改善，促进了生产生活、就业、养老等社会问题的解决，产生了有利于构建和谐社会的综合效应，因此可以说是一项不折不扣的“民生福利工程”。
　　那么拆迁是否已经“圆满结束”了?对于这个问题，8月10日住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(意见征求稿)》起到了“一锤定音”的效果，明确要求：
　　1、不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%;2、除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

　　也就是说，“拆迁”并未全面停止，而是规模缩小到一定的范围，除了这部分住房外，剩余的老旧小区都将会通过“旧改”的方式来处理。此外，许多业内人士表示，根据以往的经验来看，新规从“意见征求”到正式落地，一般需要经过3-6个月的时间，因此该新规将大概率会在2022年生效，换言之明年起这3类房子可能要“吃香”了：
　　1、需要“旧改”的老旧小区
　　住建部副部长黄艳表示，旧改主要分为“基础类”、“完善类”、“提升类”三大方面改造，比如水、电、路、气、热管道全面改造、外墙楼道维护维修、小区新增绿化、照明、养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场等公共服务配套设施、有条件的4层以上的楼栋还能够加装电梯，并且相关费用将由“政府+社会力量+居民”三方承担。可以说，旧改基本上包含了小区生活居住的方方面面，提升了生活品质的同时还保障了生活质量。更为重要的是，很多老旧小区原本就位于城市较为核心的地段，因此通过旧改的方式相当于焕发了“第二春”，未来有更大的升值空间。

　　2、由于城市规划建设需要“拆迁”的房屋
　　随着城市化建设的不断推进，城市也在处于不断地变化更新中，因此往往会在一些城区规划相应的公共设施，比如公园、地铁、火车站、医院等。如果处于规划范围内的小区，则不可避免地会被拆迁。但对于业主来说是一件好事，一般来说会对于这类居民给予相应的租房费用补贴以及生活补助，上述也已经提到过，鼓励以“就地安置”为主，因此对于这类家庭来说，不仅住房能够“以旧换新”，同时由于这些公共设施的增加，也能够带来住房增值效应。

　　3、黄金地段，开发商认为有“拆迁价值”的房子
　　过去棚改拆迁主要是以“政府主导、市场运作”的原则来进行的，即对于开发商来说承接相应的拆迁项目能够获得补贴。但如今这种“政企结合”的模式即将终止，因此对于开发商来说会对于拆迁更加谨慎。但反过来看，一旦开发商愿意拆迁的小区，基本上都是黄金地段的小区，未来存在很大的升值空间。比如当前四大一线城市中心区域的老旧小区，具备一定规模的开发商还是愿意接手的。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)