至今，楼市2个政策依然让房企们“难眠”，无房百姓开心了

毛毛

　　2020-2021年以来，房地产市场让人捉摸不透，几乎3-5个月就一个新轮回。
　　【去年】：开年之初，整个楼市笼罩在一片阴云之下，超过100城市售楼部关闭，90%以上的房地产企业销售目标未能达成(甚至可以说100%未达成)。
　　从4月份开始，市场逐渐走出阴影，多城房市又走向了另一个极端：过热。
　　5月份以来，多个热点城市升级调控政策，住建部多次约谈热点城市，不管是在资金面还是限购层面，超过10个城市加码调控措施，再次摁住了价格上扬的势头。

　　【今年】(2021年)：房地产整体表现出“遇冷收缩”的走势，随着调控快速加码，整个楼市都陷入到了冰凉的境地，有的房子降价500万元还无人购买;合肥、南京、成都、郑州等城市二手房挂牌量超过10万大关。
　　总结起来，近两年的房地产市场经历了冰点——高热——平稳——局部热——遇冷的5步走阶段。
　　值得一提的是，至今，楼市2个政策依然让房企们“难眠”，无房百姓开心了。
　　1、三红线规定。
　　2020年8月末，央行和住建部组织主要的房地产企业进行座谈会，明确提出了要限制和收紧房地产贷款融资的三条红线：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍不得融资。
　　根据房地产开发商们“踩线”的具体情况，区分为“红、橙、黄、绿”四档，根据档位的不同，今后融资采取差异化的规模管理。
　　踩线越多的房企受到的融资限制越高。

　　2、房市贷款“双上限”令。
　　2021年以来，央行再度加码对房地产市场的资金限制令，首次提出了针对房市贷款融资的双上限(房企贷款上限比例，个体购房者贷款上限比例)，为各类金融机构划定了上限要求，进一步压缩金融机构向房市贷款的规模。
　　为啥要退出这个“3+2禁令”呢?主要是为了给房企降低负债、降低杠杆率。避免房企们盲目通过融资加杠杆进而导致的金融风险问题，另一方面这也是对房地产供给侧改革、防止土地市场过热、更加禁止房企囤地的一种有效举措。
　　能防止土地过热吗?答案是肯定的。
　　一块地皮几亿元，几十亿，有多少房企能独立承担?所以过去在土地招拍挂的制度下，房企也银行形成了“潜在的伙伴关系”，开发商拿地，银行巨额斥资。但不允许大量借债，直接让开发商在拿地上难有大的发挥空间。
　　另外，楼市的“3+2”策略，还有外部原因：世界性的通胀正在到来。
　　(知识扩展)：
　　在2020年末，日本率先出手，开启了73.6万亿日元的新计划，兑换为人民币，总额度高达4.4万亿元;
　　2020年底至2021年，美国同样不甘示弱，累计释放出了3-4万亿美元的货币(兑换为人民币达到30万亿元左右)，2021上半年就一次性通过了1.9万亿美元的增长方案;
　　欧洲作为一个重要角色，面对普遍收缩的问题，也开启了货币投入，欧洲央行发布1.35万亿欧元的大方案，2-3个月之后，再度追加5000亿欧元，总投入量达到了3.87万亿人民币。

　　限制融资规模一出现，开发商们有动作，市场上开发商们表现各异，万科、世茂、碧桂园、融创等都有动作，更有房企抱团不降价。
　　H大属于“降价最积极”的开发商。在每年的下半年9-11月份，都会如约掀起一次降价狂潮，随着央行红线出台，几天之后‘一纸促销状’撕开了房地产市场新一轮降价序幕。“全国的所有楼盘全部7折;网上买房交2000元可抵20000元;如果购买楼盘剩下的尾盘房，则再次优惠至8.8折。”

　　同时，也有开发商抱团“阻止降价”。河南省房地产商会会长企业召开50家房企的闭门会，然后喜悦地推动文章表示“咱们都说好了，谁也不降价销售”。
　　为啥他们要这么做?因为在他们的意识中，即便是降价了，房子依然难以销售出去，因为刚需买涨不买跌(言外之意是，房子应该上涨才行，这样才利于销售)。不料在闭门会的4天后，郑州2家楼盘率先撕破这张纸，开始降价，其中一家把房价从4.5万元降至2.6万元销售，直降50%。
　　可见，在利润和生存权衡中，更多房企会选择后者。
　　万科郁亮在新闻招待会上表示，“三条红线”终结了以前高融资和土地招拍挂的红利模式，今后房地产企业们将站在同一起跑线上，通过经营创造红利。2021年的万科董事局会议上，郁亮再次说到，现阶段现金比任何事情都重要得多。

　　言外之意是，今后开发商们不能够通过巨额融资获得土地了，想要买地，更多的资金需要来源于自己创造，而非高周转、高负债的融资模式。所以说，房企们今后将对自身的投资计划、经营模式、周转能力有较高的提升。这样相当于一次“房地产企业的洗牌行动”，对于无法做出改变、无法降低负债风险的个别中小房企，如何长期生存将会是一个大问题。
　　专家：无房的百姓却开心笑了。
　　虽说房地产开发商对这“3+2”政策倍感焦灼，但买房人却应该开行才对，因为接下来的几个月(乃至几年时间)里，房地产开发商面临着“利润”VS“生存”的重要选择。业内人士估计，开发商们都会毫不犹豫地选择后者，这样一来，2021年-2022年市场上的房产销售价格有望再次下滑。

　　根据克而瑞数据显示，在2021年全年，房企们有超过万亿元债务到期，现在已经12月初，可以说多数房企成功渡过这个阶段。但是从12月份开始至2022年6月份，还有数千亿的债务要还，怎么办?以债还债的传统办法行不通了，因为银行给企业融资受到限制。
　　路子估计只有一个：以价换量，通过降低新房销售价格，争取更多的购房客源，快速实现回款，弥补资金源缺口。
　　所以说，两道铁令下，房企们“彻夜难眠”?无房百姓该有信心。
　　(来源：今日头条 楼市指闻i)