房价走势逐渐明朗，明年房价会如何变化？金融专家给出建议

毛毛

　　如果有人问，过去10年内，最赚钱的途径是什么?相信很多人都会回答投资房产，原因很简单，过去十年我国房价迎来了迅速上涨周期，根据公开数据显示，2010年我国平均房价仅为4700元/平方米，而10年后的今天已经突破了万元大关，足足翻了一倍。可能有人会认为这个涨幅不算高，但需要注意的是，这仅仅是“平均值”，如果放在具体城市来看，许多三四线城市涨幅都超过了200%，二线城市则是达到500%以上，一线城市热点地段涨幅甚至高达10倍以上。
　　但随着楼市的不断调控下，无脑买房的时代已经过去，如今房价走势已经逐渐趋于平稳。根据前不久统计局公布的数据来看，全国平均房价开始由涨转跌了：平均房价降至9749元/平方米，回到2019年中旬的水平。不仅如此，对于一些偏远的三四五线城市来说，由于房企之间恶意竞争导致房价下跌的情况，当地甚至需要通过出台“限跌令”的方式进行调控，避免房价“乱跌”。

　　显然，房企的降价行为遭到了一些老业主的不满。据报道，10月1日太原市综改区某楼盘出现大幅降价，原本11500万/平米的精装房，降至9500元/平米，毛坯房更是降至8500元，楼层还可以随意挑选。此举引发老业主不满，纷纷跑到售楼处，以“虚假宣传”、“违规操作”为由，逼迫房企的降价行为，或者要求开发商补差价。无独有偶，沈阳沈北某楼盘某项目最高每平米直降3700元，有业主刚买完房不到一周就贬值了36万元，导致大量业主前往售楼处要说法。
　　类似的情况正在多地上演、湖南岳阳、山东泰安、湖北武汉都出现过这些问题。对于这些业主的遭遇，有网友表示同情，认为这些业主花了大半辈子积蓄买的房子，结果短时间内就贬值了不少，相当于白打好几年的工。但也有人持反对意见，认为房价上涨的时候，这些投资者赚得盆满钵满，开发商也没有要这些业主补差价，如今价格下来了业主也不应该去找开发商退差价，获取房价上涨红利时也要承担房价下跌的风险。

　　事实上，如果单论具体城市来说，当前的房价依旧处于较高的位置，根据房价行情网公布的统计数据来看，四大一线城市中，除了广州以外其余三个城市房价均超过了65000元/平米，意味着需要准备150万元的首付以及2万元的月供才能在当地买一套房。二线城市平均房价超过2万元，房价过万的三四线城市也不少，就连许多县城的房价都超过了万元，显然与当地人均收入脱节，由此可见当前楼市依旧存在不少泡沫。
　　前不久，著名金融学家朱云来在一次公开演讲中表示：当前全国大部分城市的房价已经严重偏离了当地居民收入水平，对于很多人来说需要不吃不喝工作近十年才能买得起一套房子。就目前的高房价而言，需要下跌27%才合理。这个数据是如何算出来的呢?公开数据显示，2020年我国人均可支配收入为32189元，人均支出为21210元，差额为10979元，然后根据收入、指出、房贷利率建立一个模型，结合1季度平均房价1.1万元/平米算出，房价下跌27%才是合理水平。

　　可能有人会认为这个跌幅过大，对于一些房价五六千元的偏远城市来说，房价回落27%后的确能够很大程度上减轻买房压力。但如果是对于一些热点城市而言，比如上文提到的几个一线城市，即使下跌27%单价也达到了4.8万元/平米，对于绝大多数人来说依旧还是买不起。对于房价下跌底线的问题，融创董事长孙宏斌曾“交底”过，孙宏斌表示：“房价如果下跌30%以上，我们(开发商)就都死了”，由此可见金融专家朱运来给出的下跌浮动范围属于十分合理的区间，如果是一二线热点城市下浮空间会更大。

　　不得不承认的是，当前的楼市也正处于一个比较“尴尬”的地方，一方面是一些热点城市由于房价过高，“劝退”了不少流入到城市的毕业生以及打工者，但另一方面这些城市又存在比较大的库存压力问题，简而言之就是“一方面百姓买不起房，一方面住房大量空置”的问题。对于这个问题，央媒经济日报也给出了“8字”回应：房价需要，亟需调整。今年4月21日，经济日报发文《别让高房价吓跑大城市的年轻人》，并直言不讳表示：
　　年轻人是城市的活力和未来，年轻人特别是新就业的高校学生，刚到一座城市难有经济实力买房，大多先租后买。即便是租房住，受限于收入水平，大多也只能租住在老旧小区、城中村，甚至违法建筑中。不仅是高房价，住房租赁的不完善，也成为制约年轻人发展的突出问题。亟需给楼市降温，帮助年轻人解决住房难题。

　　我们知道，进入下半年后，楼市遇冷的速度十分明显，最近两个月的房价走势更是出现了自2015年以来的首次下跌。不仅如此，根据国家统计局公布的数据显示，今年1月我国平均房价为11220元/㎡，10月平均房价为9749元/㎡，已经下跌了13.11%，与此同时易居研究院智库中心研究总监严跃进还表示，11、12月依然会以降价促销积极回笼资金为营销策略和经营策略，新房市场在年底最后两个月仍然面临“较大”的降价压力。
　　由此可见，对于刚需来说，未来房价走势已经逐渐明朗，随着楼市不断地调控下，房产泡沫正在慢慢消除，房价也会朝着理性的方向发展，换言之未来买房会更加轻松。另一方面，对于开发商来说，负债指标以及库存的压力下，依然会选择降价抛售的方式来卖房子，因此明年房子大概率将迎来贬值潮。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)