高层住宅“停建”？已明确：2022年将按照新标准处理，两类人受益

毛毛

　　5月21日，官方媒体《中国经济周刊》在某平台发布了一个名为“高层住宅是中国社会未来最沉重的社会负担”的视频。其中提到了5月18日深圳赛格大厦出现明显晃动的问题，周刊评论员直言不讳表示：从专业的角度来说，大型建筑结构极为复杂，“震动”问题至今没有解决，专家也称尽管符合技术规范、震动安全，但是不等于绝对没有问题，越是高层建筑越有可能出现超出现有认知的情况。最后，评论员还引用了中国城市规划设计研究院原院长李晓江的观点：“高层住宅将会是我国未来最沉重的社会负担，而且可能是无解的负担”。

　　笔者查阅了一下相关资料，发现这个观点是5月份李晓江在接受采访时提出的，但这并不是李第一次提出这样的观点，过去李也曾在公开场合提出了类似的观点：许多城市已经成为“水泥森林”，高层住宅以后会是一个沉重的负担。这也对应了最近几年楼市较为盛行的“20-30年后，高层住宅将会沦为‘贫民窟’”的说法。但最早对于高层住宅开始质疑的并不是李晓江，而是东北财经大学经济研究中心主任周天勇。

　　2018年8月份的公开演讲上，周天勇毫不掩饰指出未来大量高层会面临玻璃老化、设施陈旧、维修困难、电梯故障等一系列难题，将会变成永久性的“贫民窟”，这个说法也得到了北大光华管理学院朱国忠的赞同。由此可见，随着越来越多的专家意识并且指出高层住宅的问题后，也让越来越多的人开始意识高层住宅出现的一些问题：比如高公摊导致的低性价比、高耗能高排放、救援困难、对于电梯过于依赖、高容积率影响居住体验等多个“硬伤”。
　　公开数据显示，我国拥有世界40%高层建筑，中国150米以上的建筑达到2395座，200米以上建筑达823座，300米以上达95座，三项指标均居全球第一。为何开发商如此热衷建造高层住宅?主要有两方面原因，其一是利润空间较高，在同样的土地面积下，建造低层只能容纳十几户家庭，而高层则能容纳上百户家庭，显然能够获得更多的利润。其二是城市之间比高度、比面积等“摆阔”冲动还在，“看起来”像现代化的象征。

　　已明确：2022年将按照“新标准”处理
　　对于高层住宅存在的这些问题，国家自然也注意到了。最近几年相关部门也多次提出要“推进城市更新和建设方式的转型”，原因很简单，盲目建设高层住宅只会加剧城市负担。央媒经济日报也曾发文《只有“摩天楼”才能代表一地实力?该改改了!》对于这种现状进行了批判：认为只有“摩天楼”才能代表一地实力、代表突出政绩的思想该修正了。因此，自2020年起，住建部多次下发新规，要求高层住宅“新标准”处理：
　　首先是去年5月发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，提出一般不得新建500米以上的高层住宅，严格限制250米以上的建筑，各地新建100米以上的住宅要求与城市规模、空间尺度相适宜、与消防救援能力相匹配等4项要求。其次是今年3月发布的《加强绿色低碳建设的意见稿》，正如上文提到的一样，高层住宅属于高耗能高排放设施。因此新规要求县城新建的住宅以6层为主，新建住宅最高不得高于18层，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%。

　　最后是9月10日，住建部发布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知(征求意见稿)》，更是起到了“一锤定音”的效果，明确规定：
　　实行超高层建筑决策责任终身制，应按照《重大行政决策程序暂行条例》，作为重大公共建设项目报城市党委政府审定，实行责任终身追究。
　　对于该项新规，许多业内人士纷纷认为明年起高层住宅将会按照“新标准”来处理。为何是2022年呢?原因是根据以往的经验来看，一般从“意见征求”到正式落地需要3-6个月左右的时间，超高层建筑决策责任终身制新规于9月发布，那么将大概率会在明年生效。

　　高层住宅“停建”?
　　不仅如此，许多人还认为未来高层住宅或将面临“停建”的问题。主要有三个理由，首先，当前高层住宅已经越来越不受欢迎了，甚至连许多高层住户都纷纷搬回了多层住宅。根据贝壳研究院公布的数据显示：购房者对高层住宅的喜爱度由2017年的50%降至2020年的32%，多层住宅成为了2020年购房者最喜爱的住房类型。也就是说，短短3年时间高层住宅的喜爱度直降了18%。因此对于开发商来说，未来或许会增加多层住宅的建设。

　　其次，对于开发商来说，“限高令”出台前，开发商能够将旧房子拆除然后重新建新高层，一般来说拆除20层的住宅，需要新建35层以上的住宅才能回本。但如今住宅的高度受到了限制，并且遍地都是三四十层的高层住宅，如果开发商拆除重建的话需要重建五六十层的住宅，显然无法满足“与消防救援能力相匹配”的要求，因此开发商也基本不会选择拆除以及新建高层住宅。
　　最后是当前的楼市调控，“三道红线”要求下，房企的负债受到了约束，另一方面银行也有新规对于房地产领域房贷设置了上限，这也就意味着房企的资金比较紧张。因此如果建设高层住宅的话，在当前的楼市大环境下，可能会出现入住率很低的情况，不能及时回本，因此会选择单价高、入住率高、资金回笼较快的多层住宅用于开发建设。也就是说，在上述3个因素影响下，房企将会减少建设高层住宅甚至“停建”。

　　两类人或将受益
　　与此同时，在这样的楼市大环境下，两类人或将受益：第一类是已经入手了多层住宅的人。显然，随着高层住宅问题频出，未来多层住宅会更加受欢迎，随着买房需求增大，那么相应的多层住宅也会有一定升值空间。另一方面，当前楼市二手房流通性比较差，而多层住宅受欢迎后，未来无论是出售还是出租都会比高层住宅更容易成交。
　　第二类是无房刚需。对于还没有买房的刚需来说，在楼市不断调控下，未来房价会逐渐回归理性，换言之能够以更加亲民的价格买到合适的房子。与此同时，在住房的选择上来看，能够选择性价比更高、容积率更低、安全隐患小、居住体验良好的多层住宅。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)