新华社痛斥公摊面积“伤民”，2022年，公摊面积会不会取消？

毛毛

　　“在房价如此高的今天，为什么还会有公摊面积这么坑的东西存在?”
　　上述言论出自盘古智库高级研究员之口。不得不说，这句话也说出了亿万国人的心声。可以说，买过房的人，基本上都对现存多年的“公摊面积”制度深恶痛绝——产证面积是100平，但真实的套内面积只有70平，另外被“偷走”的30平就是“公摊面积”。购房者不仅要为“公摊面积”支付同等价格的购房款，而且还要相应承担高昂的“未来费用”：物业费、取暖费以及未来可能征收的房产税、空置税等，都是按照“建筑面积”计价，都包括了占比颇高的公摊面积。

　　如果你认为这些是公摊面积最坑人的地方，那就大错特错了。独立经济学家马光远不久前曾直言揭露，房地产领域，最该取消的就是公摊面积，因为公摊里面的猫腻和腐败太大了，水太深了。你买个100平的房子，公摊究竟是多少，就是开发商说了算，人家胡乱给你多个几平米你不可能知道。
　　马光远这话基本已经挑明了国内开发商都会“利用公摊面积进行牟利”的事实，具体的操作方法无非是，把室外建筑面积分摊到住户头上，最终由住户来买单。开发商之所以敢明目张胆这样做，归根结底是因为我国的公摊面积计算方式缺乏标准——中国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。这意味着，无良开发商在计算公摊面积时，就不会以公允的规则来计价，为了获取更多利益，开发商自然会想方设法增加公摊面积。

　　有人可能会说，公摊面积的测算最终还需要测绘机构来再次核算，开发商这样做很容易被拆穿。对此我们想说，这样想的人真是太天真了，业内人士透露，具有资质的测绘机构基本上都是开发商委托的，或者与开发商有直接的合作关系。
　　由于公摊面积的计算太过专业，消费者难以分辨，这就给开发商和测量机构提供了钻空子的机会。对此，长沙某小区的居民最有发言权。媒体报道，近日长沙某小区交房，交房当天所有业主被开发商告知，每户需补交1-2万的差价。比如之前合同上的面积是128.4平米，现在房屋实测面积是131.25平米，面积误差比在绝对值3%以内，住户需要补一万六千多的差价。这么算下来，整个小区近一千户业主合计需要补交差价一千多万元。

　　开开心心收房，业主们却被告知要补交这么一大笔费用，很多人自然不愿意。不仅如此，很多业主对于补交“差价”一事存在两大疑问：第一是“实际测量面积为什么会和规划存在这么大的误差，而且又刚刚好在法律规定的3%的范围内”;第二是“为什么整个小区每家每户都有误差，这到底是不是开发商故意为之”。
　　对此开发商并没有直接回应，负责办理新房交接的专员也总是拿“一切按照合同条款办事”的话语搪塞。最终业主把情况反映到了街道办以及当地住建局，得到的回复也是“开发商合法合规”——根据商品房销售管理办法第二十条规定，面积误差比在绝对值3%以内，需据实结算房价款。换句话说，开发商所有的操作都是在法律允许范围内的，完全挑不出毛病。
　　业主即便知道大局已定了，但最终还是选择“和开发商刚到底”，因为大家都想知道，开发商所报的公摊面积到底有没有猫腻。解决办法有两个：一是申请信息公开，就是公布房子建筑面积、公摊面积的测量方式;二是开发商出钱，聘请第三方有资质的单位再次测量。

　　笔者咨询专业机构，最终得到的回答是，上述长沙小区存在的交房所有住户需要补交差价的问题，本质上就是开发商利用公摊面积在赚取额外利益——开发商偷偷摸摸把室外建筑公摊面积变成了室内面积，造成购房面积的增加，而且增加的数值也在法规规定的绝对值3%范围内，最后让业主来买单。由于该小区是精装房，现在精装部分都已经完成，想核实公摊面积就更难了。这件事到最后，大概率还会以业主妥协收场。
　　据专业人士透露，购房者自己是不可能测量出公摊面积的。因为公摊面积不仅涉及门厅、电梯井、楼梯道这些地方，还包括房顶的二次加压消防水箱，以及其它消防设施，这些都是无法真实测算的。而且每一个建筑物，情况又有所不同，公摊面积也受梯户比、地质、户型结构等的影响。实际消费者来测量，非常复杂，而且极其困难。

　　除此之外，公摊面积还存在另外两大“猫腻”：第一是属于业主共有的面积被占用。按照现有的法律法规规定，公摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、物业用房等等很多部分。这就产生了一个问题，物业长期占有使用的物业用房、保安室、门岗亭等，都属于全体业主所有，按理物业使用时应该缴纳对应的租金，但物业并没有这么做;
　　第二是重复公摊。最常见的是，小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊，却又被划成车位再次出售，这属于重复公摊。再比如说，停车位是租的，这个车位是否已经分摊到我们的建筑面积里面了，也无从得知。

　　凡此种种，最近几年，呼吁取消公摊面积的声音越来越多，尤其是最近这段时间，我们注意到，不少媒体和专家都在说“2022年将和公摊面积’说再见’”，换句话说就是，2022年会全面取消公摊面积。笔者为了写这篇文章，两周前在多个平台也发布了“你赞成取消公摊面积吗”的在线问卷小调查。调查结果也显示，大家一边倒地支持取消公摊面积——在收回的14687份问卷中，有95.8%的人赞成取消公摊，仅有不到5%的人“不赞成”取消公摊面积。这部分人给出最多的理由是，公摊面积取消与否，不影响购房款的结果，即按照建筑面积(包括公摊面积)100平计算，和按照套内面积70平计算的总房价款是一样的，唯一不同的是房屋的单价提高了。很显然，这部分人还没有彻底了解公摊面积对购房者的不公平之处——他们忽略了公摊面积对应的高昂的“未来费用”。
　　对于公摊面积，其实不仅仅是民间已经形成了统一的“赞成取消”的思想，近两年来，央媒也曾多次发文痛斥“公摊面积伤民”：首先，2018年7月份，央媒新华社发表标题为《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》的文章痛斥道，“公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。”

　　此外，文章还直言指出，由购房者分摊购买的共有建筑面积，一直以来都不符合国际惯例，而且我国的现有法律法规没有设定上限。这使得近年来，很多超高层住宅小区的公摊面积系数甚至超过了52%，这使得购房者很受伤。
　　更值得一提的是，对于一直以来颇具争议的公摊面积“存废之争”，央媒也在文章中用19字正面回应了，那就是“长期存在并不一定意味着这种做法是合理的”。在房产专家卢俊看来，央媒19字首次正面回应公摊面积，传递了两个清晰的信号：其一、坐实了公摊面积伤民的事实，不仅侵占了百姓的利益，也有损公平公正;其二、取消公摊面积是民心所向，更已经迫在眉睫了;
　　其次，不久前央媒中国经济网也发表文章直言揭露了“公摊面积伤民”的事实，即公摊面积存在显而易见的三大“猫腻”：做大公摊面积，重复公摊、重复收钱，业主的公摊面积被拿去牟利。对于公摊面积的存废，央媒表明了态度：缺少标准、管理混乱的公摊面积，确实该考虑取消了。
　　很多人可能不知道，全世界只有中国内地和中国香港地区计算房价、物业费等时要包括占比颇高的公摊面积。值得一提的是，香港于2013年出台新政废止了“公摊面积”，宣布和国际接轨，按套内面积计算房价。

　　“全面取消公摊面积”是民心所向，而且央媒也明确表态“公摊面积”确实应该取消了，那么最终的结果会像很多媒体和专家所说的那样，2022年公摊面积会全面取消，我们将和公摊面积“说再见”吗?央视新闻和专家对此进行了回应，答案清楚了：5年内全面取消公摊面积的可能性非常小。
　　首先，央视新闻发布标题为《“公摊面积”要取消?这事儿没那么简单》文章中直言，网络上有关公摊面积将全面取消的言论是错误理解，是子虚乌有的。公摊面积确实不合理，但短期(5年内)很难全面取消。一方面需要从长计议，制定周全的政策;另一方面取消公摊阻力比较大，说白了就是开发商并不支持。此外，文章还分析了，取消公摊与否，对房价没有影响。至于大家关心的取消公摊，开发商会不会偷工减料，忽视公共部分实施建设等，文章也给予了“回应”：国外成熟的经验表明，在市场经济中，如果开发商试图在压缩公摊面积后占购房者便宜，购房者肯定不会答应。

　　再者，在西南财经大学教授、博士生导师刘璐看来，我们很难彻底“告别公摊面积”，因为类似高层住宅建筑中的入户大堂、电梯井等“公共空间”在物理上是不可能取消的。在专家看来，当下取不取消公摊面积都不重要，重要的是要对商品房市场销售进行严格规范。换句话说，要做到让所有购房者对花的钱有清晰的了解，更要避免因公摊面积而导致不明不白地消费。该专家同样认为公摊面积5年内不可能取消，因为政策制定将包括住宅、商业、工程建设以及装修等多个方面，这需要很长的时间，这些所有的政策5年内制定好并开始实施是不现实的。
　　总结：“舶来品”公摊面积制度确实不合理，这点业内外都已经达成共识。但全面取消仍需时日，从已知的信息来看，2022年是必然不可能和公摊面积“说再见”的，即不可能全面取消公摊面积。不过，对于购房者来说，取消公摊固然重要，但当下更重要的是应该规范公摊面积的计算工作，确保公开透明的同时，还要有完善的监管机制，规范第三方测绘机构。而且重中之重是，全国都应该学习重庆模式，不仅按“套内面积”计价，而且对于地产商胡乱计算公摊面积的行为要严惩不贷。做到以上几点，即便不取消公摊面积，也能做到真正维护购房者的合法权益。
　　(来源：今日头条 楼市新观)