未来10年，3类房子或成“烫手山芋”？懂行人早已悄悄“套现”

毛毛

　　过去十年，全国平均房价由不足5000元/平，涨到了2020年底的9800元/平。整体来看，投资买房的收益似乎并不可观。但如果我们说，过去十年，全国有一大半城市的核心区域的房价上涨了不止10倍，相信大家也就能理解，为什么会有那么多的人砸锅卖铁也要投资买房了——在房价马不停蹄“飙涨”的现实情况下，在绝大多数城市，投资买房都堪称是“稳赚不赔”的生意。

　　正是因为有无数“投资房地产赚取高额利益”的真实案例存在，所以过去这些年，数以万计的国人，才会前赴后继地涌进房地产行业。尤其是2016年，更是演掀起了“全民炒房”热潮。正是在那一年，“房价四小龙”城市出现，房价年均涨幅超过30%，最终导致民生房地产被炒作成了奢侈品般的高不可攀的价格。
　　即便如此，仍然有很多房地产专家殷勤鼓吹，房价并未触顶，未来10-15年，仍然是房地产的红利爆发期。其中最典型的代表就是北师大教授董藩。过去5年，董教授三番五次发表言论称，“现在的房价并不算高，买不起房是很多人自身的造富能力不够。”不仅如此，早在多年前，他就预测，未来一二十年北京、上海等一线城市的房价会涨到80万/平。

　　不得不承认，过去十年，甚至更长的时间里，房地产都堪称是无可匹敌的“造富神器”。君不见，那些早买房、多套房的人，不管当初是以什么目的买房，现在凭借着房产的升值，资产都已经飙升了很多倍。
　　但正如“不赚最后一个铜板”的李嘉诚所言，任何行业都有周期性，亦都有顶点。换句话说，一个行业，如有一窝蜂的趋势，过度发展，最后就会造成摧残。房地产行业，也不例外。
　　事实上，不断高速发展的房地产，以及不断飙升的高房价，早就弊端凸显，脱离于民生居住的现实了。从这个层面来看，房地产也到了要“削减投资”，“踩刹车”的地步了。现在的房价严重偏高，我们举一个例子，大家就能直观感受：2020年上海以人均可支配收入7.22万元位居中国各省市首位，这意味着上海的普通三口之家年收入不超过15万元。而2021年6月末，上海的平均房价已经高达6.9万.平。这意味着不吃不喝不消费，一年才仅能购买不到3个平方。而存出首付款，更是大概需要不吃不喝不消费15年以上。

　　值得庆幸的是，最近几年，国家终于意识到了房地产过快发展、房价过快上涨所带来的种种弊端，更注意到了它过快发展所带来的“不公平造富”行径，而且过度的投资炒作行为，确实和国家一开始便设立的“让人人住有所居”的终极目标相背离。
　　所以自2016年底开始，对楼市的从严从紧调控大幕便就此拉开，更让人意外的是，这一次的“房住不炒”调控和以往任何一次都不一样：首先，时间跨度打破历史纪录，截止到今天，本轮调控已经持续了5年之久，且并未有任何放松的迹象;其次，施策方式有巨大变化，这一轮调控，国家更注重打击投资炒作，保障刚需购房者的利益。换言之就是，任何政策都建立在回归房地产居住属性这个大前提之下;再者，调控手段大有精进，“五限+金融+土地”三管齐下，此外严控杠杆、租售并举、租购同权、更有产权房、大力发展保障性租赁房甚至是房产税等政策都接连祭出了。

　　住建部长王蒙徽今年初在重要会议上总结，过去4年多，调控取得了前所未有的胜利成果，房价过快上涨势头得到有效遏制，市场上投资炒房的比例明显下降，绝大多数城市的房价也步入了平稳健康的发展轨道。更重要的是，过去这几年，在精准调控下，越来越多的城市的房产削弱或彻底失去了投资价值。更有甚者，房价被彻底打回原形，投资炒房客付出了沉重的代价——环京的燕郊就是最典型的案例，2017年后，房价大幅下降，局部区域房价至少下跌了4-5成，很多17年、18年高位接盘的投资炒房客，手中握着的房产，实际上真实的市值已经低于银行贷款总额。今年初，媒体更报道，燕郊有不少投资客开始“弃房断供”了。
　　而房地产行业真正开始转向，是在2021年。
　　虽然今年一二季度，受购房需求长期积压后短期集中释放的影响，不少城市新二手房市场都迎来了短暂火热。但不得不承认的是，今年6月以来，全国市场“降价卖房”的声音此起彼伏。随着央行“三道红线”、“贷款集中度”管理等制度进一步深化，房企深陷债务风波，不得不降价促销拉动回款的比例大大提高。

　　我们随便举几个今年市场彻底转向，房产回归居住属性，投资属性大大降低的案例：其一、今明两年，房企到期债务规模高达2万亿，开发商降价卖房的或成唯一选择;
　　其二、截止到8月底，全国已经有288家开发商宣布破产。此外，仅今年前8个月，阿里法拍网法拍房数量就增加了22万套。其中有超过5成，近11万套是“断供房”;
　　其三、房价跌了，投资炒房客面临巨大亏损。统计局数据显示，6、7、8、9四个月，新房价格下跌城市数量逐月增加。其中二手房市场更是迎来三连降，尤其是8月份，70个大中城市中房价下跌的城市首次多于房价上涨：价格下跌的城市有34个，上涨的城市有27个;

　　其四、下半年以来，各大城市的二手房挂牌量激增，但成交量却出现明显下跌。市场基本面已经非常明确：市场预期严重不足的背景下，购房者普遍采取观望态度，而多套房的投资炒房客，却坐不住开始降价割肉卖房了;
　　当然，最近这段时间，不少头部房企的掌门人也开始“悲观”了。万科祝九胜认为，现在活下去比什么都重要，寄希望于调控政策放松是不现实的;融创孙宏斌则直言不讳表示，下半年市场会更惨烈;花样年董事长潘军近日也发表观点觉得，如果明年6月政策环境没有改善，60%民企开发商或面临倒闭。

　　凡此种种，都指向一个结论：房地产的高光时刻已经彻底一去不复返了。伴随而来的是，未来10年，全国绝大多数城市的大部分房产会彻底失去投资属性。正如经济学家李迅雷所言，年均房价涨幅低于7%，持房成本高于房产收益，投资炒房很难再维持高收益。换句话说，未来绝大多数城市的房产会失去作为金融投资产品的价值，不再具备金融属性，这样的房产，持有的越多，未来面临的风险越大——供大于求，价值下降，未来很难寻找到接手的买家，大概率会砸手里。
　　未来10年，3类房子或成“烫手山芋”?懂行人早已悄悄“套现”
　　地产大佬冯仑说过，过去10年，全国房价迎来“普涨”，很多人都被裹挟进这场楼市投资盛宴中，其结果是“闭眼买房都可以躺赚”。但未来10年，房地产市场会发生翻天覆地的变化。而最值得关注的变化就是，买房的逻辑也悄然发生了巨变——未来十年，随着房地产逐渐回归居住本源，很多房子价格上涨的基础会荡然无存。换句话说，未来再胡乱地买房，胡乱地持有房产，可能会付出沉重的代价。
　　当然，为了让更多人能够直观地明白我们的意思，我们总结一句话就是，未来10年，有3类房子可能成为“烫手山芋”。这不仅仅是我们的观点，更是很多懂行人共同的认知。实际上，据我们调查摸底了解，近两年来，懂行人都在悄悄“套现”这3类房产。也就是说，如果你现在手中持有以下3类房产，懂行人建议大家，应该早做打算——或卖掉持有现金，或置换到更有价值的城市：

　　第一类：拥有4大明显“缺陷”的超高层住宅和公寓。
　　超高层住宅的居住和投资价值都正在快速消失，尤其是很多三四线及县城的18层以上的住宅，未来真的有可能像专家学者所说，沦为“空中永久贫民窟”。此外，去年4月份，住建部还发布了“限高令”，重点要求未来县城以多层建筑为主，这等于是宣告了高层住宅的价值为零。实际上，很多多年居住高层住宅的业主也反映，现在绝大多数高层住宅都有4大明显的缺陷：过度依赖电梯、公摊面积系数大、容积率高居住舒适度差、救援难度大安全隐患大。
　　公寓为什么不建议投资购买?归根结底是因为这类房产的属性完全不同于住宅，不仅居住舒适度差，而且交易税率高，即使有一定的升值空间，但最终购房者能够获得的利润很少。更重要的是，全国95%以上的城市，公寓产品都严重过剩。今年以来，长沙和昆明的公寓产品价格更是出现了大幅下跌，不少地段差、配套不足、同质化严重的公寓产品半年价格甚至跌去了20%以上。所以，不管是从居住舒适度，还是从保值增值层面来看，未来10年，不管是超高层住宅还是公寓产品，都可能沦为“烫手山芋”。

　　第二类：很多人自认为“性价比很高”的小产权房。
　　2018年之前，很多一二线大城市的“小产权房”，可能还有一定的价值，市场上更是不乏追捧者。但是2018年之后，小产权房的地位一落千丈。根本原因是，这一年，国家明确宣布“不允许小产权房借土地确权登记合法化”。换句话说，虽然现阶段，很多小产权房依旧可以买来居住，但是未来属于小产权房的结局尚不明确。
　　国家为什么迟迟不给小产权房转正的机会?在我们看来有三方面原因：一是现在市场上住房整体不缺，存量商品房房、在建房加上空置住房，可能已经足够20亿以上人口居住;二是小产权房建设之初就未办理相关手续，也未缴纳土地出让金，其产权证也不是国家房产部门颁发，因此小产权房无法通过正常渠道交易;三是小产权房规模庞大，需要假以时日制定更加完善具体合理的政策，来应对。
　　不过从目前国家对待“小产权房”的态度来看，我们更倾向于认为绝大多数的小产权房未来可能面临被拆掉的命运。真若如此，购房者可能因为无合规手续和资质，最后“钱房两空”。这也是我们认为未来10年，小产权房可能成为“烫手山芋”的根本原因;

　　第三类：各种伪需求的热门房产，比如养老房、海景房、旅游房等。
　　过去十年，伴随着房地产快速发展，市场上出现了各种类型的房产，其中最典型的有养老房、海景房、旅游度假房等。但从过去这些年，房产的交易和升值两个维度来看，万年不变最吃香的始终是优质商品房住宅房产。至于很多各种披着伪需求的看似热门的房产，其实市场占有率都不高，且升值空间也都十分有限。尤其是南方海滨城市近几年兴起的“养老房”、“海景房”，不仅前期的开发运营状况很差，后期的销售回款，也是一言难尽。更重要的是，很多购房者买到这样的房产后，大都表示后悔。
　　未来10年，这类房产之所以没有多大的升值空间，这跟我们的国情有关。中国当前属于老龄化阶段，养老市场前景广阔，养老房我们也确实有需求。但是我们60岁、65岁以上的老人，普遍“未富先老”，说句不好听的，很多老人的子女的居住问题尚未解决，他们哪里有能力去购买养老房。很多海滨城市的养老房，设计合理、环境适宜，确实适合老年人养老居住使用，但前提是得有对应的购买力支撑才行。

　　当然，如果你是城市的精英群体，或者是有老钱的城市富一代老年人，你可以随意购买。但倘若你只是纯粹想靠购买这类房产以换得资产保值增值，我们建议你远离这些“伪概念”的热门房产——这类房产都有一个共性缺点，地段不佳，多处于远离城市中心的区域，所以不管是交通、医疗还是教育等配套都不足，这些决定了它们未来的升值前景很渺茫。
　　说句不好听的，这些房产现在连开发商自己都在做“断舍离”。所以，作为个人购房者，懂行人建议你一定要把其当作“烫手山芋”对待，避而远之。
　　总结：如果你手上恰好有上述3类房产，而且现在并不是在发挥其居住价值，懂行人建议大家，要早做打算了。现在大家有两种选择：第一是变卖套现后，把资金投资到更安全有保障的标的上;第二是如果你没有更好的投资渠道，我们建议你置换全国有价值的优质住宅。
　　(来源：今日头条 楼市新观)