央行原副行长吴晓灵：泡沫中狂欢的日子不多了，人们需要认清现实

毛毛

　　前不久，广州与佛山两地银行下调房贷利率引发了网友关注。根据相关数据显示，广州、佛山部分国有大行和股份行下调了房贷利率：广州方面，光大银行首套房利率下调至5.60%，下降了40BP，广州银行首套房利率降至5.45%，二套房利率降至5.65%;佛山方面，农业银行与建设银行的房贷利率有所下调，其中农业银行首套房与二套房利率分别下调了20BP，建设银行的首套房与二套房贷利率分别下调了10BP和5BP。
　　对于这个情况，不少购房者表示担忧，过去几个月广州的利率持续走高，位居一线城市首位，佛山主流银行的房贷利率也从 5.05%(LPR+40BP)涨到 5.5%(LPR+85BP)，但如今却出现了转折开始降息，因此担心降息后会导致房价上涨。逻辑也很简单，房贷利率下调后，会有更多的人买房，而这部分群体除了刚需以外，自然也少不了炒房客投资者的身影，加重了房产的金融投机属性，住房供不应求的情况下，房价就会大涨。

　　那么最终会变成无房刚需担忧的那样房价大涨吗?答案显然是否定的。首先，一定程度的降息的确会降低炒房客的持房成本，但正如房地产大佬冯仑强调的那样，对于炒房客而言，如果算上多套房贷利率、持房成本与折旧率的话，需要房价涨幅维持在9%以上才能够盈利。但就今年的楼市行情来看，没有一个城市能够达到标准，一些涨幅超过5%的三四线城市甚至被住建部“约谈”，并且进入了重点监管名单。其次，易居房地产研究院公布的数据显示，截至2020年12月，100城新建商品房库存已经超过了5亿平米，库存规模已接近2014年的水平。说明住房供应早已大于需求，因此并不会出现“供不应求”的情况。
　　事实上，这次两大城市的“降息”也是有迹可循的。9月27日，央行公布货币政策委员会2021年第三季度例会内容，提到了“增强信贷总量增长的稳定性”，同时也是自2009年开始首次提及到房地产，内容不多但极为重要：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。对此，东方金诚首席宏观分析师王青认为，四季度央行除了会推出绿色再贷款等结构性政策工具外，有可能再实施一次全面降准，助力宽信用过程。易居研究院智库中心研究总监严跃认为，相比过去打压性的表述，此次“两维护”提法释放一定的宽松导向。
　　也就是说，一定程度地降准降息，是为了维护房地产市场的健康发展，同时也维护了消费者的合法权益。回顾过去几个月，楼市就在不断传出“坏消息”：1、据贝壳研究院公布数据显示，8月全国有66个城市新房市场成交量环比持续下滑。中指研究院发布的数据显示，今年中秋节期间，一二三四线典型城市成交量同比减少69%，与去年“中秋节”相比减少39%。2、根据《中国经济周刊》报道，目前已完成二轮集中供地的8个城市，有超过100宗土地流拍，网红城市杭州流拍率高达90%，8月全国300城经营性土地总成交建筑面积达10191万平方米，同比降幅高达49%;土地成交总金额降至2462亿元，同比下降54%。
　　此外，根据21世纪财经频道的报道，截至8月中旬，全国已经有288家开发商破产，平均每天约1家房企破产。就连头部房企对于未来楼市发展都极不看好，融创董事会主席孙宏斌在8月底年中会议上直言：“下半年的楼市将会十分惨烈”。无独有偶，万科2021年半年度业绩说明会上，万科首席执行官、总裁祝九胜同样表示，“稳字当头，是万科当前的应对;活下去比什么都重要”。
　　因此答案也就很明显了，由于楼市过度遇冷，导致房地产企业信用风险事件增多，因此引发市场对房地产行业乃至银行业的担忧，风险处置也备受市场关注。也就是说，广东与佛山两地的降息与之前9个城市出台的“限跌令”有异曲同工之妙，同样是对于楼市进行调控，稳地价、稳房价、稳预期，以“稳”为主。可能部分人还存在这样的疑惑：限制房价大涨很好理解，为何要限制房价大跌呢?房价马上跌到亲民的“白菜价”水平，人人都买得起不是更好吗?回答这个问题之前，我们先来看两个例子：
　　第一个是上世纪90年代的日本，1985年《广场协议》签订后，大量资本流入日本房地产市场，房价地价飞涨，土地价格最高点仅东京土地价格就与整个美国相当。随后为了抑制楼市泡沫，日本通过控制房地产贷款规模、限制资金流入、大幅提高房贷利率的方式刺破楼市泡沫，导致东京房价一年内暴跌60%，整体经济水平倒退20年，直到现在许多当地人仍不敢买房选择租房。第二个例子是2008年美国的次贷危机，同样是楼市泡沫出现导致的通胀，而采取连续加息政策刺破泡沫的方式进行调控，最终导致整体房价大跌一半，次贷危机爆发。

　　经验表明，通过刺破泡沫来进行楼市调控的方式行不通，容易引发一系列的金融风险问题。公开数据显示，今年上半年多家头部房企都下调了出售房源的价格，其中最大降幅为5个月时间下调了5202元/㎡，站在购房者的角度上看，如果你入手了一套100㎡的房子，不到半年的时间贬值了52万元，会作何感想?必然会引发购房者与开发商之间的矛盾。不仅如此，根据央行公布的数据显示，我国城镇家庭住房持有率已经超过了96%，很多家庭大半辈子的积蓄都在房子里，因此房价一旦大跌，那么这笔财富就“蒸发”了。

　　也就是说，并不是不允许房价下跌，而是禁止房价“乱跌”。广东与佛山的降价，也只是给楼市适当放松，让成交量适当回暖，同时让开发商愿意拿地稳定房价，减少购房者的烂尾风险，达到维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益的效果。因此，上述的楼市信号，并非代表未来房价会大涨，而是明确了“房住不炒”的核心理念，在稳定中削弱房地产的金融权重、消除楼市泡沫，最终稀释高房价。正如央行原副行长吴晓灵强调的那样：
　　泡沫中狂欢的日子不多了，这是人们需要面对的现实。
　　(来源：今日头条 财经前瞻)