未来炒房客将面临什么，房子还值得购买吗？买菜大妈一席话说清了

毛毛

　　前言：
　　我国的购房群体主要有两类，一类是以自住为目的的刚需购房者，另一类是以投资为目的的炒房客。房子的居住属性是最本质的属性，因此不管什么时候，房子的居住属性都是房子最重要的价值，而房子的投资属性是房地产行业发展的特定时期才具有的属性。
　　过去20年是房地产行业繁荣发展的时期，房价也在这一时期经历了快速上涨，房价上涨就意味着房子在不断升值，因此在房价上涨的时代，房子本身具有很强的投资价值，持有房产能够获得资产升值。在房价大幅上涨的时代，很多人都把房子当作重要的投资品，利用房子实现一定的财富增值，即使是买房自住的刚需，也会非常重视房价的走势，虽然刚需买房主要是为了自住，但是房子本身是刚需家庭重要的家庭财富，房价的涨跌决定了家庭财富是升值还是贬值。

　　房地产行业正处于兴旺和衰落的拐点
　　当然房地产行业不可能一直兴旺发展下去，根据国际上其他国家房地产行业发展的历史，任何国家的房地产行业都是兴旺和衰落交替，房地产行业基本上都是周期性发展的行业，一段时间兴旺之后将会迎来一段时间的衰落。
　　根据我国房地产行业的发展来看，繁荣发展的时代也基本上已经过去，房地产行业正处于兴旺和衰落的拐点，当然这是多方面原因促成的。
　　首先是楼市调控的不断收紧，最近几年楼市调控非常密集，尤其是2021年，截止到今年9月中旬，楼市调控的次数已经超过400次，7月份单月楼市调控次数高达66次，楼市调控没有丝毫放松的迹象。
　　在楼市调控不断收紧的背景下，楼市基本上很难出现过热的情况，并且随着金融调控的收紧，流入房地产行业的资金也会受到很大限制，没有大量资金的支撑，楼市也很难再出现过热的情况。
　　2020年9月，央行出台了“三条红线”新规，这一新规对于房企融资有很大限制，如果房企负债率过高，无法到达“三条红线”的要求的话，将无法进行融资或者融资的额度很小。另外在2021年初，央行和银保监会联合建立了房地产贷款集中度管理的制度，给银行设置了两个上限，分别是房地产贷款余额占比上限以及个人住房贷款占比上限。这一制度的出台相当于从根本上限制了太多资金流入房地产行业，对于楼市降温有非常重要的意义。

　　然后是供求关系层面，在房地产行业发展之初，住房市场明显呈现出供不应求的状态，因为我国人口基数非常庞大，而当时商品房的数量非常少，因此当时商品房是比较稀缺的。不过随着房地产行业的发展，开发商在不停地建房子，房子的数量变得越来越多，人们的住房拥有率也变得越来越高。如今楼市的供求关系已经开始发生转变，已经从过去的供不应求逐渐变成现在的供大于求，房产大佬孙宏斌也在公开场合表示，目前住房已经处于过剩的状态。
　　房子也是一种商品，住房的供求关系对于房地产行业的发展非常重要，在住房供大于求的背景下，房价不仅不会出现大幅上涨的情况，甚至可能会出现一定程度的回调。
　　最后是买房观念的转变，随着人们生活水平的提高，人们对于住房品质的要求会越来越高，即使未来人们存在很大的改善型住房的需求，人们也只会追求中高端的改善型住房，那些品质比较差的住房也将会变得无人问津，特别是一些房龄比较长的二手房，不管是住宅的外观还是居住体验，都很那满足人们的购房者需求，这类房子房价回调也是必然的趋势。
　　结合上文中的分析，不管是调控的趋势还是供求关系的改变，或者是人们买房观念的转变，都不利于未来房地产行业的发展，可以说楼市兴旺发展的时代正在完全过去。在这样的楼市背景下，未来炒房客将会面临什么，房子还值得购买吗?关于这个问题，一位买菜大妈一席话说清楚。买菜大妈表示：现在身边的人都知道买房可以挣钱了，当所有人都知道买房可以挣钱的时候，说明买房挣钱的机会已经很小了，现在投资房产的炒房客大概率是高位接盘。

　　这位卖菜大妈的观点虽然没有包含任何经济学理论，但是也可以让很多人明白现在楼市发展的趋势，也可以让很多投资客清楚，投资房产的时代已经完全过去。任何一项投资或者赚钱项目，知道的人很少的时候，盈利的空间会非常大，当知道的人越来越多的时候，盈利的空间会越来越收窄，甚至可能会迎来巨大的亏损，投资房产亦是如此。
　　给购房者一些关于买房的建议
　　对于投资客来说，如今的楼市环境已经不适合盲目投资房产，已经投资房产的投资客，长期持有房产也很可能会面临亏损，总而言之，不建议投资客投资房产，同样也不建议多套房拥有者持有房产。并不是说投资房产完全不能盈利，而是在现在的楼市发展趋势下，投资房产的风险远远大于机会，没有必要再进行房产投资。
　　对于刚需购房者来说，虽然说买房是为了自住，不那么在意房子的升值空间，但是也不可盲目买房，至少要避开那些房价可能会出现大幅贬值的房子。总而言之，刚需购房者买房同样要十分慎重，一方面要重视住房的居住体验，尽可能选择居住品质比较高的住房，另一方面也要重视住房的升值空间，至少要保证房子不会出现大幅贬值。
　　(来源：今日头条 楼市专聊)