从M1、土拍及二手房三方面看楼市，房企开始“还老帐”“交新友”

毛毛

　　虽然近期一些房企资金周转困难，但却是前几年无序扩张的结果。自从2012年提出房住不炒以来，很多房企都只当作耳边风，不引起重视，9年以来该抢地的抢地，该融资的大规模融资。当去年提出资金集中度管控之后，仍有房企未能理解到其中深远的含义。所以，当现在的房地产，在“人、房、地、钱”四位一体的长效政策建成之时，无序扩张就会得到应有代价。对于一些未能及时响应政策的房企来说，也就到了“还老帐”的时间。
　　房企所谓的“还老帐”，实际上就是把前期自己头脑发热抢的高价地，融来的高成本资金，现在通过把资产折价变现的形式来偿还。至于前期规划中的利润，暂时就不用考虑了，渡过这一关再说。先让自己进入绿线范围，才有后续的发展机会。

　　为什么房企现在到了“还老帐”的时间，我们来看几个重要的指标。
　　1、土地购买情况，今年1—8月份，房地产开发企业土地购置面积10733万平方米，同比下降10.2%;土地成交价款6647亿元，下降6.2%。房地产开发企业土地购置面积同比持续下降，9月以来，已经有合肥、福州、天津、青岛、沈阳、杭州6个城市在第二轮土地出让中出现流拍情况。
　　2、M1增速。根据央行公布的数据显示，8月M1增速只有4.2%，连续2个月低于5%。在购房需求快速萎缩以及个人房贷额度持续收紧的情况下，8月的住户部门贷款余额增速显著降低。
　　从房地产过去的发展规律来看，如果M1指标低于5%，则房地产行业资金紧张，楼市进入收缩状态。一些资金紧张的房企，一些供大于求的城市，房价拐头向下就在此时发生。

　　图片转自易居研究院
　　3、二手房房价及成交量均出现了拐点。2021年8月，根据易居研究院监测的13个热点城市二手住宅成交量来看，同比下跌37%，这个跌幅在历年都较为少有。

　　图片转自易居研究院
　　从国家统计局公布的二手房房价数据来看，8月70大中城市中，二手房房价上涨城市27个，下跌城市34个。综合统计70个大中城市的二手房房价，环比实际上下跌了0.1%。
　　由于第一批集中供地的溢价率不能超过15%，所以，房企想在土地的价格上作文章，想通过拉高地价来促进房价的机会就没有了。在融资受资金集中度管控的情况下，房企迫切需要找到新的朋友。
　　按老规矩，房企一般不会让利，都会想办法广开融资渠道，在融资端广找朋友，如银行、信托、债券等。但是，银行今年同样需要压降房贷占比，而其它渠道的资金均不得违规流入房地产市场。所以，房企还有一类朋友可找，那就是真正的刚需买房人。
　　由于城市化率已经达到了63.89%，真正的刚需在现有的房价面前还是有些无力。它们更多的是等待租赁性保障住房来解决大城市住有所居。而从今年开始启动的大规模租赁住房建设将能很好地解决这一问题。原有的旧改拆迁所带来的购房需求，在住建部通知不得大拆大建的文件中进行了限制，20%的拆迁占比带来的购房机会相对以前就少了很多。所以，房企如果要找到买房人这个朋友，就需要进一步调整房价，提升品质。
　　那么，现在，房企还能交到多少新朋友?
　　(来源：今日头条 房价大数据)