租房“新规”来了，2021年开始执行

王皇珍

　　谈起租房，相信很多人都经历过。在高房价的压力下，买房不是一件容易的事情，因此，租房变成了他们的首选。整个租赁市场规模也是非常庞大，根据艾媒报告数据统计，截至到2020年初，我国租房人口数量已经达到2.2亿，并且这个数据还有明显上升趋势。谈到租房，相信每个人的感受都不一样，运气好点的碰到了好房东，住起来就没那么多问题。但更多的人租房经验并不是那么好，各种各样的问题都会碰到，如果不是买不起房子，相信很多人都不愿意去租房。
　　好消息是，租客的利好即将来临。很多关于租房方方面面的问题，都在《民法典》中有了解决途径，由2021年开始执行。也就是说，从2021年开始，租房市场的规定将会有很大调整，不仅是租客，中介、二手房东、房东都有对应的相关的明确规定。话不多说，一起来看一下有哪些改变和新规。
　　一、中介或者二房东出租房屋问题
　　以前就发生过很多这样的案例：中介在未通知房东的情况下，私自将房东登记的房子出租，来为自己牟利。有些租客租了房子之后，转手又将房子以更高的价格出租，从中赚取差价，自己不费力气就能赚钱，发生了任何情况都是租客的责任。这两种行为对租客不公平，对于原房东也不公平。
　　不过新规中明确要求，中介或者二房东出租房子需要征得房东的同意。杜绝了这种现象再发生的可能，既保护了原房东的权益，又保护了租客的权益，租客能够以更低的价格租到房子。
　　二、租客的优先购买权
　　很多户主在登记二手房交易之后，由于搬进了新房，原来的房子是空置的，因此想着将房子租出去，这样不会白白浪费房子价值，自己还能赚一笔钱。但是这样最后往往会发生矛盾，那就是租客租了一段时间后，突然被告知房子要出售，这对于租客来说打击是很大的，因为每一次搬家，都耗费了很大的财力物力，刚刚稳定下来又要搬家，现在搬一次家也不便宜，并且稳定下来的生活也被打乱了，对于租客来说损失也不小。
　　新规下，房东出售出租的房子，租客有优先购买权。为了避免未来出现这种纠纷，明确规定了如果租客还处于租房时期，那么租客是有优先购房权的，很好地保护了租客的权益。此外，如果房东没有履行通知义务，那么租客可以向房东进行索赔。有些租客，住久了甚至会掏钱将房子进行了简单的装修或者改善，如果突然被告知搬走，也是一笔不小的损失。如果房东连告知义务都没有尽到的话，那么租客是可以进行索赔的。
　　三、租赁期限
　　新规中明确规定，租赁期限不得超过20年。如果租房合同上的时间超过20年的话，那么合同是无效的。事实上，这对于租客来说是一种保护。以前有些黑心房东，遇到长租的租客，会直接要求租房合同上填写25年或者30年，别看这短短几年的差距，房价变动还是非常大的。
　　不过，在新规下，租房期限最长也就是20年了。现在很多租客与房东签的合同都是一年的期限，合同到期后一般也不会重新签署合同，就按照旧的合同来，对于这种情况 ，如果租客和房东任何一方不想继续维持租赁关系，都是可以中止的，只需提前告知对方。
　　四、安全隐患的房子，租客可以无条件退租
　　很多房东为了将房子出租，一般都会将房子中存在的缺点，比如墙体开裂等，进行简单的修补，但是这样未来肯定也是有隐患的，并且为了顺利完成这笔交易，房东和中介都不会告知租客。并且有些房源本来就存在质量问题，但是租客没有发现，入住后才意识到问题。比如房屋整体质量问题、靠近污染源头、建筑材料有害等。但是等到住进去的时候已经晚了，因为已经签署了合同，因此很多租客要么选择吃哑巴亏，忍受这些不适，要么就赔付押金，在房价这么高的时代，损失也很大。
　　因此，在新的规定中，房子或者屋内设施存在安全隐患或者对于租客身体健康有危害，租客可以随时无条件退款。这个规定对于租客来说也是一大利好，既避免了财产损失，也避免了身体健康受到影响。
　　五、设立有居住权的房子不建议出租，容易造成纠纷
　　首先解释一下什么叫做居住权，说白了就是某人对于某套房有居住的权利。这个和户主有什么区别呢?有居住权不代表是户主，只是享有对房子的居住权益。2021年起，房子就可以设立居住权了，按照《民法典》的新规定，一旦房子设立了居住权，那么意味着这套房子既不能出租也不能出售了。并且居住权是没有具体时效的，也就是可以选择一直居住。
　　所以，对于租客来说，在签署租房合同时，一定要查清楚房子是否被设立了某人的居住权。如果担心房东没有如实告知的话，那么可以让房东签署一个保证书，这样对于双方都是公平的。
　　六、未经房东同意，租客不能对房屋进行装修
　　上文已经提到过，有些租客为了布置得更有居家感，往往会对居住的房子进行一定的装修或者改善。但是往往落得自己花了钱，还遭到了户主的反对的下场，因此经常闹出纠纷。因此为了避免这种情况，新规明确规定，未经房东同意，租客不能对房屋进行装修。
　　事实上，这个规定对于租客和房东来说都是利好。对于房东来说，减少了不必要的纠纷。对于租客来说，减少了不必要的纠纷同时，也减少了自己不必要的支出，一旦发生纠纷，基本上租客都是错误的一方，白白花了装修钱不说，还要出现将房子改成原来的模样，一来一去相当于多花了两倍的钱，十分不值得。
　　总结：在如今的高房价下，买房不是一件容易的事情，房价过高的同时也带动了房租过高。在房租的压力下，如果说租客还需要为各种不必要的支出而增加经济负担的话，那么买房就更加难了。另一方面，对于房东来说，也不一定碰到的租客都是很好的，也有很多租客添了不少麻烦，因此在新规下，不仅是对于租客的保护，也是对于房东的保护，关系到双方的切身权益，2021年就要开始执行了，双方都要做好功课才行。（来源：今日头条 财经前瞻）